速来！佛山改善都来买的广州新盘，我不许你们没看过
来源：乐居买房2022-08-23 09:47:15
说起广州南站板块，很多人都知道这里宅地稀缺，继南站投入使用以来，近十年间板块住宅用地供应仅6宗，期间还一度“断供”，导致目前整个板块，仅有3个项目在售。这其中一个，还是最近才面世的广州城投项目，全名叫做广州城投领南府，这个项目同时也是今天要跟大家聊的项目，毕竟物以稀为贵嘛，板块难得又见新盘，当然要让大家好好看看。广州城投领南府是目前板块内的地王项目，地块于2020年的土拍中被广州城投拿下，在经历了与招商地产27轮的火拼后，广州城投以总价256917万元成交，折合楼面价约26328元/㎡。该地块位于南站核心商务区内，在商业用地规划密集的区域内，核心区的住宅用地十分稀缺，目前，核心区的住宅项目目前仅有3个，一个是项目对面的有少量尾盘在售的臻尚苑，另一个则是新鸿基打造的南站综合TOD项目，领南府是三个项目中唯一的纯住宅项目，对于看重板块发展潜力，但又追求纯粹的居住环境的人群来说，广州城投领南府具有一定的不可替代性。目前的南站板块内，虽然整体规划还有待发展和完善，但也已有众多企业签约进驻，如李锦记集团、万科、中建四局、荣耀等知名企业，还有多个商业综合体也处在建设和完善阶段，踩盘当天在项目周边实探，也是可以看到不少已经投入运营的写字楼的。由于是地王项目，因此项目在规划方面与同板块其他在售项目也有一定区别。来具体看下项目规划，项目总占地面积约5.2万㎡，总建面约14.56万㎡，容积率3.0，共规划12栋24-30层的高层住宅，分两期打造，共规划1074户。据置业顾问介绍，项目总占地面积约5.2万㎡，其中绿化面积占了3.6万㎡，并且园林选取了成年的树木进行全冠移植，比起一些小草皮、小树苗撑起的高绿化社区，这样的绿化还是很实在的。另外，从项目现场了解到，项目首推一期产品，共4栋高层，首推楼栋为#2、#3栋，两梯四户设计，电梯双开门。主推建面约98-143㎡三至四房，共五种户型产品，二期有8栋住宅产品，户型上增加建面约170㎡和200㎡的两个大户型，产品面积段也全部为大户型产品，整体定位偏改善。配套方面，项目配建有商业街、会所、双泳池、园林等，内部配套比较完善。首推产品为全南向，n+1的户型设计，整体实用率不错，但不适合追求性价比的人群，毕竟起步98㎡的三房户型，在空间尺度上都更偏舒适。目前项目部分户型板房已开，有建面约98㎡的2+1房两厅两卫、建面约127㎡的3+1房两厅两卫、建面约143㎡3+1房两厅两卫。建面约98㎡的2+1房2厅2卫是项目的上车户型，门口的走道空间可以当做入户花园独立使用，常规竖厅格局，各功能区尺度合理，让我印象比较深刻的是户型的厨房，预留了双开门冰箱位不说，空间一点不输其他大面积户型，可以说是厨房爱好者福音了。建面约127㎡3+1房两厅两卫，是一期唯一的横厅户型，带有独立的入户花园和约6.7米的宽景阳台，舒适度和空间感都杠杠的，就是公卫分布过于靠内，动线规划略不合理。建面约143㎡3+1房2厅2卫，则做到了南向4开间，采光面达到约14.6米，户型的厨房旁边还设置了一个生活阳台，内部空间没的说，但是作为大户型的入户区，还不如小面积户型有可独立使用的走道空间，私密度稍弱。其余两个没有板房的户型，建面约116㎡的3+1房两厅两卫格局与98㎡户型相当，建面约128㎡3+1房两厅两卫与143㎡户型相当，选择上只需要纠结钱多钱少能买那个。整体产品户型方面，98㎡的户型货量并不多，产品供应以大面积户型为主，部分高层产品可以看大象岗森林公园和项目周边的石壁涌水景，比较符合改善属性，全屋的品牌配置以及细节打磨上也都偏高端品质，区域内有改善需求，追求高品质产品的人群确实可以来了解一下。除了改善属性的产品定位之外，项目还有一个比较突出的亮点便是交通。项目距离地铁石壁站约400米，踩盘当天我特意步行走过这段距离，大约5分钟便可步行至地铁口，是标准的近地铁项目。同时距离项目约800米的广州南站，是广州乃至华南地区的超级枢纽站点，汇聚了高铁、地铁、城际多条轨道交通线路，只能说在这里居住赶高铁都快人一步，这一点对于工作经常需要出差的人群来说真的很nice！随着今年3月和5月地铁22号线首通段、7号线西延段的开通运营，广州南站正式升级为地铁2号线、7号线、22号线和佛山地铁2号线4条地铁线交汇的换乘大站，广州城投领南府便也随之成为临近4地铁交汇站点的项目，这样的地铁优势，广州没几个楼盘能做到，因此，置业顾问也表示，除了广州本地的改善客户，临近的佛山三山新城板块，也有客户前来认筹。虽然有突出的优势，但项目配套方面也有一些明显的硬伤不得不说。由于南站板块还在发展当中，区域内的各类生活配套资源十分有限，板块内缺乏大型的医疗、教育、商业资源，需要依赖周边。目前，项目隔壁是番禺南站小学，一路之隔有部分沿街底商运营，约500米处的南站“花城汇”预计今年底开业，还有项目周边万科会博商业中心等，小体量商业可以支撑日常生活，但整体片区内的生活气息明显不足。因此，虽然广州城投领南府偏改善产品定位，属于区域错配，弥补了板块内改善住宅稀缺的现状，但价格方面，配套的不足以及板块内其他在售项目的价格内卷，现场置业顾问表示项目开盘并不会去到传言中的5万+，预计会在4.5万/㎡起，这样的话建面约98㎡的户型，上车总价大概在450万起。可这个价格市场会愿意为之买单吗？我的内心仍有疑问。虽然项目住宅板块稀缺，一定程度上能够吸引看好南站发展和本地的改善人群，但南站板块的开发预计还会持续多年，规划的兑现需要很长的时间周期，虽然区域发展有很大的想象空间，但对于自住和投资买家来说，都属于不确定因素，选择这里需要承担一定的风险。所以，如果是你，能否接受这样的居住配套？会考虑买入领南府吗？
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