时隔400多天，番禺罗家村旧改即将重启？国企进场调研
来源：乐居买房2022-08-10 07:43:39
昨天，越秀地产城市更新集团官方微信发布了一则动态，该公司与番禺区大龙街道开展城市更新工作座谈交流，内容涉及更新改造相关政策及流程、片区发展、产业导入等。
其中，大龙街道方面表示，城市更新工作在大龙街道有其迫切性及必要性，要深入探讨规划发展方向，提升街道辖区内片区产业发展质量，并欢迎有实力的企业参与辖下旧村全面改造。越秀城市更新也表示，希望未来能够有更多机会参与到番禺区的城市更新改造工作中来，促进区域经济社会发展，实际上，这并非越秀城市更新与大龙街道的首次开展城市更新工作的交流活动。去年12月中旬，双方就举行了一场业务交流会，均表态希望在大龙街道范围内的旧村改造有进一步合作。对比两次交流活动发现，前一次可视为初次会见，后一次则是涉及到具体项目。这意味着越秀地产介入到大龙街道辖内旧村项目从计划进展到了执行层面。根据披露的信息，罗家村有机会成为双方合作的首个旧村全面改造项目，越秀地产近期已前往该村调研，并探索该村更新改造的必要性和可行性。
接下来，让我们看看罗家村旧改有哪些素质吸引了越秀地产。早在2018年，罗家村已申请旧改，并纳入到2018年城市更新计划（第一批）中整村改造项目预备计划中。
但之后三年时间里，罗家村旧改一直没有声息，未开展旧改意向、改造方式和改造模式征求意见等前期工作。彼时，大龙街道为了响应城市更新改造的号召，积极推进旧村改造工作，统筹辖内村组织成立全面更新改造工作小组，并且定期召开城市更新专题调研会议，集中研究解决项目推进困难和问题。其中，列入旧改计划的茶东村、沙涌村、竹山村、罗家村，成为重点对象。2021年1月，番禺区针对旧村及村级工业园改造项目发布了挂点领导工作制度，由挂点区领导定期到项目检查、调研，并研究协调项目推进过程中的困难与问题。同时，番禺区实现城市更新三年实施计划、五年行动方案、十年改造规划的考核任务目标，第一批筛选24个项目。项目工作组设有豪华阵容，包括办公室和方案报批、用地及供地报批、招商推介、宣传、签约（动迁）及办证、建设与资金监管等部门。KPI压力下，大龙街道开始积极推进辖内旧村改造工作，其中，在罗家村组织开展村民改造意愿表决工作。到了2021年4月，番禺区城市更新局相关领导前往大龙街调研城市更新工作，并为辖内旧村改造提出了明确时间节点要求；其中，罗家村计划在2021年5月1日进行意愿表决。同年5月，罗家村正式召开了旧村全面更新改造项目政策宣讲会。会议重点有两个：一是，番禺区旧村全面改造形势下，罗家村的改造更加迫切性；二是、围绕触动村民抓住旧改政策机遇，建设更好的新罗家。
不过，没有等到罗家村全面改造意愿表决通过的结果，反而“大拆大建”限令却率先一步到来，该村旧改再度陷入“沉寂”。期间，罗家村已有有关部门驻村团队、规划建设组及旧村工作法律顾问工作人员，在推动旧村前期工作，尚未有房企团队介入其中。而越秀城市更新与大龙街道的首次交流活动消息公布，宣告罗家村或“名花有主”。如今，越秀城市更新前往罗家村进行更新改造工作的调研，也意味着旧改重启在即。罗家村旧改缓慢，与村民改造意愿不高相关，因为这条村素质确实好。
其与番禺区政府一街之隔，步行至地铁番禺广场站不超过1公里。处于区府旁，各方面条件不会差，这里有大型商城永旺梦乐城、富怡商业城、罗家综合市场、各类宅底商业态，日常休闲有平康公园、石岗松岗公园；教育方面有罗家幼儿园、罗家桥虹小学、桥城中学。
配套俱全，居住氛围自然浓厚。目前，罗家村建有三个成熟楼盘项目，即东华花园一二期，建设时间为2002年至2010年；方圆云山诗意，建设时间为2000年至2015年。
｜建设中的番禺广场
贝壳找房数据显示，发稿时，东华花园一期在售房源80套，均价为2.53万元/㎡，二期项目无在售房源，方圆云山诗意在售房源54套，均价为3.02万元/㎡，东方白云花园在售78套，均价2.15万元/㎡。未来，番禺广场规划将进行TOD模式开发，各方面会更优秀，地铁18号线首段已开通运营，22号线处于建设中，还有远期规划的17号线。整体大龙街道来看，将打造为番禺区东部商业中心，定位为建设粤港澳大湾区核心产融结合示范区，重点引入产业为轻工业、商业、VR产业、高新技术产业。
来源：番禺“十四五”规划
优越的地理位置，让罗家村成为外来人口聚集地。罗家村辖内面积2.03平方公里，常住人口2373人，外来人口10213人。据了解，2018年，罗家村总收入5722.68万元，可分配金额为4335.35万元，当年按股全年分配方案为1.78万元/人，现有股东2283人，合计分配金额4063.74万元，可占分配金额93.95%，远超可分配金额80%的规定。
条件那么好、分红那么高、规划有前景的旧村，往往改造意愿不大，罗家村是其一。
广州实力国企越秀地产的进场，能否打破罗家村旧改的僵局，拭目以待。
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