正文

上个月，广州增城区刚发布了有关加快推进“工改工”类项目的实施办法。

如今，旧村改造的新规也跟着出炉了。

近日，广州市增城区人民政府发布了《增城区有序推进旧村全面改造工作的实施意见（征求意见稿）》（下称：《意见稿》），在原有加快推进旧村全面改造工作实施意见试行稿中（指：《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见（试行）》，下称：《试行稿》）进行了修订。

整体来看，《意见稿》改动较为细微，但对于旧村改造影响却不小，主要有两点：一是、对已纳入项目储备库的旧村推进时间放宽了限制，也就是“摘帽了”；二是、加强了改造过程中合作企业转让要求，这与7月末广州发布旧村改造招商、退出新规，步调一致。

除了上述变动之外，原有试行稿中“加快”类似表述，也消失在《意见稿》中。

来源：《试行稿》

简而言之，增城旧村改造也要放慢步调。

新规的到来，对于部分旧村来说，不再需要推进时间不达预期，而让项目陷入更慢的等待。

01

变化在哪里？

老规矩，先来看下原有试行稿与《意见稿》的变化在哪里。

最大的变化无疑是政策、市场环境的改变。

从背景上看，增城区旧村全面改造工作试行稿发布于2020年6月。当时，无论是增城区，还是广州市其他行政区，都希望加快推进“三旧”改造工作。

其中，增城区在旧村改造推进上，也是“突飞猛进”，2018年有17条旧村、2019年翻倍至35条，到2021年已有61条旧村，其中完成招商27条。

速度之快，在于增城区效仿“黄埔模式”，并在法例条文上放开限制和明确加快推进速度，比如2019年发布的《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》、2020年发布的《试行稿》等。

来看下《试行稿》，增城区是如何“加快”。第一点、要求合作改造类项目入库1年内未完成招商的，将移除项目库并3年内不能再入库；第二点、加快控规编制与调整，加快拆迁安置。

来源：《意见稿》

“大拆大建”限令出台、广州旧改大调整之后，“快”似乎变成了旧村改造的禁忌词。所以，上述从时间限制、工作流程上，加快推进旧村改造的规定，自然不再适合新环境，对应在《意见稿》上，也删除了这些规定。

新阶段下的旧村改造，“稳”才是核心关键词。

《意见稿》另一个调整，自然是在实施方案表决、合作中的项目股权转让上增加了要求，以及修改了涉及多种类型用地土地整个管控要求。具体来说：

第五条中，在改造事项表决主体上，旧村全面改造涉及整合周边国有用地的，引入合作企业实施改造要求由“经国有土地上物业权属人90%以上同意”调整为“经国有土地房屋权属人90%以上且相应用地面积占国有用地总面积比例90%以上同意”。

来源：《意见稿》

新增第十六条，旧村全面改造项目涉及整合周边国有土地上住宅的，住宅复建总量及改造成本核算标准，可按照广州市、增城区国有土地上房屋规划建设管理有关规定；

第二十三条中，土地整合管控要求，将涉及旧厂房、村属用地、留用地、协议出让用作融资地块的面积，调整为：被整合的国有用地（不含“三地”）不超过项目改造范围总面积的10%。

来源：《试行稿》

另外一个重要点，则是收紧了合作项目转让股权，原本在项目复建安置房和公建配套设施未完成竣工验收前，允许存在经营困难的企业转让不超过50%的股权，但转让股权超过30%（含）的，3年内不能在增城区获取新的旧村改造项目；

如今，《意见稿》要求取消了“经区政府同意，可以转让股权的规定”，一旦转让股权，3年内就不能获取新项目。

来源：《试行稿》

来源：《意见稿》

这一点，对于许多“爆雷”房企来说，想要转让旧改项目纾困，就需要谨慎行事。

不过，当下市场环境，出险房企能在3年内扭转经营困境的，少之又少，新增旧改项目收获的可能性也很低。

02

增城旧村改造“陷困局”？

《意见稿》的发布，对于增城区来说，无疑是重大利好。因为现阶段的增城旧改，似乎陷入了“困局”中。

为什么？

上面提到，增城区涉及到全面改造工作的旧村有61条，而在广州市发改委2022年城市更新项目名单、增城区2022年工作计划、广州市新版旧改推进计划中发现，增城旧村改造要么无一入榜，要么只有零星项目入选。

若按照最新的旧改推进计划，增城区合计有26个项目，其中22个旧厂房改造项目、旧村改造项目4个，旧村包括中新村、南坣村、湖中村（竹山社、社排社）、群星村。

旧村确定推进改造数量，仅占61条的6.56%。

实际上，从广州旧改大调整以来看，花都、从化、增城、南沙4个“外郊行”政区旧村改造中，增城区是其中“受伤最大”的一个。

具体对比来看，花都之前推进改造有69条旧村，新版旧改计划中，有5条旧村继续推进。但，其凭借着自身丰富的历史文化资源，大部分旧村转为传统村落实施改造。

从化区原本推进旧改工作有26条旧村，2022年5月份，该区发布了新版的三年行动方案，明确有28个旧村改造项目将有序推进，比之前还多2个。

南沙区，原本有71条旧村涉及全面改造工作，目前确定有12条旧村继续推进。但南沙区是“被偏爱”的一个，定位“国际区”，推进旧改也是重点工作之一。

而增城区旧村改造，一直被认为处在“全面暂停”的状态。市场判断的依据是什么？

答案是“网红旧改村”群星村村民和时代中国的“申请书”。

今年3月，一份有关增城区群星村三旧改造村民联署签名退出的申请报告在网上流传，内容有关村民经共同协商后，提出申请群星村退出三旧改造项目的意愿。

到了4月，为了顺利过渡阶段性困难，时代中国向广州政府申请退出8个沉淀大量现金的旧改项目，其中包括增城区城丰村、新汤村，投资金额为2.78亿元。

5月中旬，人们对增城区旧改的“误解”才被打破。

彼时，瑶田村成功引入珠江投资为合作企业，让人们看到了希望。回顾：111亿！珠投拿下增城瑶田村旧改，要建第一摇滚live house

图源：瑶田村更新改造

同时，到了月底，中新村旧改项目完成了改造范围内的树木普查及树木保护专章的编制工作，并对外公示，希望再次重燃。

不过，除了这两个之外，增城区其他旧村改造工作仍有待破冰。因为广州新版旧改计划发布后，村民、网友看到原本在推进改造的部分旧村，没了下文。

来源：人民网

这种期盼下，增城是否会如从化那样发布新版三年旧改行动计划，值得期待一下。