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楼市每日上演魔幻双面。

到底是哪个板块如此“分裂”呢？

答案是，科学城。

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今年以来，广州不少板块二手房价迎来回落潮，科学城板块是不得不提的一个。

在去年楼市向好时期，科学城一二手房一度出现明显的倒挂现象，二手房甚至叫价比一手房高出1万元/平。

那么，这次回落潮中，科学城的网红盘们到底降了多少？

数据反映最真实的市场，小编从CRIC二手房市场数据中拉取了一些网签数据，与去年网签均价作对比：

经盘点小编发现，科学城昔日的二手神盘几乎都跌下了神坛！

比如，万科东荟城今年上半年二手房合计成交74套，网签均价34776元/平，对比去年下降9%；中海誉城今年上半年32819元/平，比去年下降约2000元/平；保利林语山庄甚至跌价过万，跌幅26%！

可见，今年科学城大部分项目二手网签价下滑是不争的事实。

不过，考虑到网签数据只反映项目整体成交概况，而众所周知，哪怕是在同一个项目，不同的楼栋、层高、户型、朝向也会对最终成交价有不同程度的影响。

紧接着，我们又去二手交易平台贝壳网，进一步求证科学城二手房是否真的“挤水分”。

以二手房交投活跃的万科东荟城为例：

今年6月中，万科东荟城某业主以341万成交了一套86㎡3室2厅，成交单价39652元/㎡。

从房源信息了解到，这是一套满五低楼层房源，带有精装修，且方位朝南。

总体看，房源质感不差，但卖家的卖房路却略显坎坷。

据悉，这套房源在贝壳平台上挂了将近一年才成交，期间带看次数有64次。起始挂牌价是357万，最终是调价9次，降价16万才卖出。

二手房的成交价格和成交速度，都是市场温度的真实反映。毕竟这个价格，放在去年科学城一二手倒挂时期，这套房放在市场或许就是个要买家们争破头的笋盘。

为什么这么说呢？看看同楼盘另一套房源就知道了。

同样的86㎡，同样的格局，同样满五，同样的低楼盘，这套房的成交价是422万，单价49002元/平，且成交周期仅仅22天。

值得一提的是，这套房源还是朝北的！

真是此一时彼一时，踩准买房节点很重要，卖房节点的重要性也不容忽视。

东荟城并非特例，再看万科山景城，也是如此。

今年6月贝壳网合计成交该项目二手房3套，单价均是3字头，其中两套成交周期超过300天。

大约去年同期，项目二手房成交单价基本都在4万/㎡以上，3字头相当少见。

据二手中介人员表示，当下科学城二手价格波动确实是真的，且不少房源都有让利空间。

02

当下科学城二手遍地降价，市场冷暖自知；但另一边的新房房价，却似乎又有即将刺破板块天花板的迹象。

据悉，科学城红盘大壮名城将推楼王大平层单位，吹风价高达8万/平！

虽然吹风价普遍用于试探市场，但8万/平还是让小编有些不忍直视，就连中介朋友都忍不住表示：要不是在科学城上班，还不如看看海珠区同等价位的楼盘。

那么，胆敢喊价8万/平的大壮，是凭何底气？

据小编了解，大壮名城这一新推楼王，是处在项目最中央的A1楼栋，优势有楼间距宽，专梯入户，坐北朝南......等等。

只能说，该有的优点基本都齐全，毕竟这可是1000-2000万/套的房子！但科学城到底值不值得起8万/平呢？这就要看市场买不买单了。

03

近几年的科学城，无论是成交数据还是市场表现，火热程度有目共睹。

去年，科学城以7784套住宅成交量超车新塘镇，成为广州TOP1热销板块；到了今年上半年，科学城依然是火力全开，除2月份越秀和樾府大杀全场，被汉溪万博板块夺走风头以外，其余5个单月销冠都被科学城划入囊中。

今年上半年，科学城以2907套新房成交量稳坐钓鱼台，与新塘镇拉开了过千套的差距。

房价方面，科学城也是拿捏得稳稳当当。

小编统计了全市各大板块房价，发现五年间房价翻倍的板块只有14个，而科学城就是其中之一。

2018年，科学城一手房网签均价20914元/平，而今年（截至7.15）录得成交均价已经升高至42472元/平，涨幅高达103%！

究其原因，板块房价的爆发与科学城的规划与发展有关。5年来，科学城不管是交通、产业、城市界面等都已焕然一新，而作为房价支撑之一的人口也日渐壮大。

科学城常住人口（来源：CRIC栅格地图2.0系统）

从CRIC栅格地图2.0系统获悉，科学城板块目前常住人口约52.8万。其中居住人口34.1万，占比64.59；工作人口33.9万，占比64.26%；此外，工作且居住均在科学城的人口约15.2万，占比28.85%；

另外，据CRIC栅格地图2.0系统显示，目前在科学城工作的人口，有36.68%是居住在科学城，除此之外，黄埔区长岭居板块和东区街道也是热门居住地，而在天河区则是集中在与之毗邻的后天河北、东圃板块。

科学城工作人口居住地（来源：CRIC栅格地图2.0系统）

而在科学城居住的人，则有超过4成也在科学城工作，其中泛珠江新城板块上班的人口比例也达到2.72%。

科学城居住人口工作地（来源：CRIC栅格地图2.0系统）

CRIC栅格地图2.0系统产品介绍跳转链接

也正由于受市场青睐，科学城板块过往新房几乎屡开屡爆，一度成为“一二手倒挂”的典型板块。

今年以来，科学城新房供应相对稳定，不再出现去年经常断供的情况，加上去年黄埔取消人才购房后，市场逐步恢复冷静。

所以总的来看，科学城二手房回落也实属正常，对有意上车科学城二手房的买家而言，也许正是下手的好时机。但8万/平的大平层值不值得下手？这就见仁见智了。

文章来源：克而瑞广佛区域