正文

在去年的8月31日，广州公布了首批96个二手房参考价小区名单，第二天贝壳等中介平台迅速下架了所有房源的成交数据。

此后的时间里，在中介网站上能看到的只有业主的挂牌价和平台计算出来的参考均价，各个小区的实际成交价格一直是个“谜”，这让不少想买二手房的购房者心里很没底，生怕一不小心就成为“冤大头”。

然而，就在参考价出台临近一周年之际，广州小区的成交价格突然又“重见天日”（参考价名单中的小区依然未显示），成交日期、房源的户型和朝向、成交价格等均已一目了然。

既然如此，今天我们不妨来扒一扒近两年广州各个热点板块的实际成色，看看是谁在“虚张声势”，谁才具有“真功夫”。

要说近两年二手房价格涨势最凶的板块，天河的牛奶厂板块绝对榜上有名。

板块主要以环境和教育资源为卖点，再加上近几年板块内入市的新盘主打高端，吹风价动辄10万+，因此，板块内各小区的业主也是底气十足，挂牌价格一个比一个高，部分小区甚至几年内价格翻番，惊掉了人们的下巴。

不过，挂牌价是一回事，实际成交又是另外一回事。

以牛奶厂板块的金地天河公馆为例，2019年小区单价约为4.5万元/㎡，到了2021年9月单价已经去到了9.5万元/㎡，彼时不少房源挂牌价已经突破了10万元/㎡。

而根据贝壳最新展示的成交情况，金地天河公馆在近3个月内仅成交了2套，均为四房单位，其中一套南向的在5月成交，单价约7.97万元/㎡，另一套6月成交的单价约为8.07万元/㎡，距离去年的高位均已回落了不少。

板块内的其他小区也跟金地天河公馆类似，均是在去年9月左右达到了峰值，此后便呈现下跌的趋势，最新的成交价与峰值相比，均已跌去接近1万元/㎡，龙湖首开天宸原著的价差甚至达到了2.6万元/㎡。

作为新晋的置业热门区域，黄埔科学城板块近几年的二手房价也是水涨船高，甚至还出现了一二手倒挂的现象。这也导致，在广州首批二手房参考价名单中，科学城板块被“点名”的小区数量多达11个，单板块的数量就超过海珠、越秀、番禺等区。

但在经历近一年的调控后，科学城的“泡沫”似乎也在逐渐被刺破。

以板块内的标杆小区之一保利越秀岭南林语为例，从2019年起到去年9月，小区单价一路走高直至4.26万元/㎡。

而最新的成交数据显示，保利越秀岭南林语的成交价格在3.4-3.6万元/㎡之间，距离峰值已跌去6000-8000元/㎡。

板块内的另一个小区实地常春藤情况与之类似，在去年6月，小区的单价曾短暂攀升至3万+，但从最近成交的几套价格来看，小区的单价也已回落了8000元/㎡左右，跌幅超过1/4。

当然，并非所有热门板块都是“虚招子”，本次乐居君调查也发现，有部分区域的二手房表现十分坚挺，广钢新城就是其中之一。

以保利葛洲坝海德公馆为例，小区在近期成交了一套168㎡的东南向4房单位，单价达到6.89万元/㎡，创下了小区新高。

另外一个成交较活跃的小区融穗华府，最近成交价格基本都在5.5万元/㎡左右，价格稳定。

放大到整个广钢新城来看，板块在过去一年多的调控期里更是走出了独立行情，涨幅十分明显。

从成交数据来看，除了广钢新城以外，天河的珠江新城、海珠的琶洲、黄埔的鱼珠板块二手房价也都是稳中有涨。

就像珠江新城的中海花城湾，据悉在上周就连续成交了两套房源，单价分别为18.64万元/㎡和17.25万元/㎡，而在月初还有一套成交单价达到20.06万元/㎡，说明豪宅购买力丝毫不减。

本次二手房成交数据的重新公开，无论是对业主还是买房者来说，都是一件好事。

站在业主的角度，及时了解同小区内其他房源的最新成交情况，有利于自身制定更合理的价格，以加快房子的出手。

站在买房者的角度，成交数据的透明化能让其更快速、更准确地了解到小区的行情和流动情况，不必再时刻担心“挨宰”，议价时也能更有底气。

最后也提一句，近期楼市整体已经趋于冷静，随着成交数据的公开，不少区域或小区的二手房价泡沫也会一点点被挤破，最终回到一个正常的水平，在近期烂尾楼风波闹得沸沸扬扬之际，购房者大可重新考虑一下二手房。

至于具体的抉择上，从上面提到的板块成交数据也可以看到，中心区域的标杆性楼盘依然是首选。若是实在预算不足只能选择较外围区域，也要优先考虑自住需求，如近地铁、好学位、生活配套完善等，切莫再有赌徒心理。