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流传了一个多月的广州旧村改造合作企业引入及退出新规，正式公开征求意见。

7月21日，广州住建局发布了《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引（修订稿）》（下称：《意见稿》），并向公众公开征求意见，征求意见时间为2022年7月21日至2022年8月19日。

《意见稿》内容分为旧村改造合作企业引入、旧村改造协议签订、旧村改造合作企业监管和退出等5个章节，合计28条新规。

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修订了哪些内容？

乐居城更对比发现，本次《意见稿》修订重点内容在于广州旧村改造协议签订、合作企业的监管和退出上，并由原来一个章节、4条规定修增为现在的两个章节、12条规定，修订、新增细节大概有20处（指：与原有措施发生改变的部分）。

修订具体，可以分为2个方向：一是、降低合作企业门槛；二是、完善合作后的监管及退出机制。

第一个方面，《意见稿》修订内容，降低了合作企业的资产要求，以及合作之后项目管理人员的规模，目的是降低合作其他的投入成本，特别是一些目前尚未确定可以继续推进的旧村改造项目。

具体修订内容：

对企业人员资质要求有所降低：专业管理人员从20人降低为5人，专职会计人员从3人降低为2人，财务负责人职称从中级降为初级。同时，新增：合作企业本身或全资子公司纳入考核范围；

对企业资产要求降低：大于60万㎡的项目企业总资产下限由200亿元调整为100亿元；≥60万㎡的项目，企业总资产下限由300亿元调整为200亿元；

将产业导入列为加分项：鼓励合作企业导入与改造地块相匹配的产业，承诺按要求引入指定榜单企业的合作企业，在招商过程中，可以获得加分或优先权。

值得一提的是，关于旧村改造的产业要求，《意见稿》取消了原来第一、二、三圈层按照要求引入对应的企业，而是新增了“重点指导合作企业引进对应的产业”。

如此改变，反而说明在旧村改造过程中，广州市对于产业引入要求有所提升，更加侧重旧改带来的长远经济效益。

第二方面，加强合作企业进场之后的监管、退出机制，

《意见稿》主要修订、新增内容包括：

上面已经谈到了产业引入要求有所提升，所以在“旧村改造协议签订”章节，《意见稿》加强了合作企业在产业引入监管力度，将企业履约承诺写入了协议中，并且如不按照或不达要求引入产业、教育、医疗资源，将视为违约，可以要求合作企业退出；

在改造期间，对合作企业违约责任和退出新增了：未经批准，不得擅自向第三方转让项目公司股份；同时，合作企业在改造项目公司除村集体以外的股权占比不得低于51%；

对合作企业股权转让的规定新增：因项目烂尾等紧急情况，需由政府采取应急补位措施的除外；

新增：经研究确认后，区政府或指定部门、指导村集体与合作企业分别终止监管协议、合作协议，后再向上报备；终止协商不成，可申请仲裁或诉讼；

合作退出过程中，可能出现的安全、涉稳等紧急情况，区政府可采取预防和应急补取预防和应急补位措施。

关于修订、新增旧村改造过程中，对于合作企业履约、退出的规定，目的是显而易见的。

一方面是，强化、明确对应政府部门在改造过程中监管、责任，并且责任进行前置，要求在签订协议时明确具体部门，非在原来启动改造后进行监管；

另一方面，规范合作企业出让旧改项目公司股权，做好合作企业退出的退出流程，确保退出过程平稳完成。

02

修订的目的和趋势？

透过上述修订，可以发现，旧村改造呈现两个重大趋势，即政府主导角色在强化、改造过程更加规范性。

趋势一：政府主导

政府主导角色强化，体现在区属国企平台开始进场接管或参与到旧村改造项目，也就是之前市场一直在提到的“国进民退”趋势。

进入“大拆大建”限令时期，广州市各区推进旧改工作，已经发生了质的变化。

举例来说，天河区由“以全面改造为主”转变为“征储结合”的工作模式，征收、储备恰恰是以政府为主导的推进模式，即通过行政力量推进土地整理，加快重点项目建设。随后，我们跟进中发现，岑村、车陂村、前进村等旧村开始启动改造相关工作。

比较典型的当属白云区，关于旧村改造工作，白云区有两条主线：一是、区属国企与街道或经济联社合作推进综合整治，也就是“萧岗模式”；二是、与天河区相似，推行“征储结合”的改造模式。

黄埔区旧改中，恒大、雪松、奥园、宝能等一众房企“爆雷”之后，区属国企开始进场维稳，旧村改造项目“被动”进入区属国企主导。

我们初步统计，全区76条旧村中，目前由国企主导、参与旧村项目已超过30个，说明区属国企主导着黄埔区接近一半旧村改造项目。

现状如我们所见。那么，为什么要强化政府的主导角色？

重要原因是：房地产行业处于深度洗牌阶段，叠加经济下行、产能过剩、住房体系改革等因素，民营开发商纷纷“爆雷”，开始进入了国企主导时期，“住有所居”成为主要目标。

根本原因在于扭转地方政府对于土地财政的依赖程度。如何摆脱，答案或许是大力发展、建设产业。产业的发展、形成，恰与政府引导、税收优惠政策、规划、审批程序等密切相关。这从本质上决定了政府主导角色。

所以，本次修订对旧村改造合作企业产业要求提升，说明广州市更加重视产业引入、建设。

而在今年4月份，这种信号已经对外释放。彼时，广州市规划和自然资源局公开征求《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）（公众征求意见稿）》。

目的就是：将挑选广州市村镇工业集聚区更新改造试点项目，并且提出支持试点项目实施的土地规划管理若干措施，探索可复制可推广的经验做法，打造村镇工业集聚区更新改造的“广州样板”。

另外，黄埔大力推进旧改的一个目标是：实现四个“万亿计划”，通过城市更新行动、腾挪空间，完成产业升级和改造。

而前几天，我们关注的增城区发布的旧改新规中，与此同理。回顾：抢滩登陆！增城发新政开展试点，这类旧改全市都在“疯抢”。

趋势二：旧改规范性

实际上，原文件发布仅过去一年半的时间，如今再次发布了修订稿。这背后，除了看到广州市对产业发展的重视外，也让我们看到其进一步加强旧村改造的规范性。

诚然，事物的发展并非一开始就是尽善尽美的，而是需要在推进过程中，不断实现尽善尽美。

现在看来，广州旧村改造经历了从“大开大合”到精细化管理、科学性推进的过程。

前一个阶段，是一个“野蛮发展”状态，全市11区超过500多条旧村都在追求“全面改造”，如此做法自然会诞生了一系列问题。现阶段，全市确定118条旧村可以推进，实施计划54个、前期计划64个。

这种改变，其实是推进工作在制度、模式上更加规范性、科学性的体现。

另一种规范体现在本次文件修订上，因为原本文件没有详细地指导合作企业如何退出、政府如何做好平稳过渡的手续。这说明原本工作流程中，或许没有预想到合作企业主动申请退出的情形。

如今 ，《意见稿》补齐了“漏洞”，旧村改造工作形成了一套从“前期合作-招商-退出”的更加规范指引流程。