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近段时间，政策端口利好不断，楼市呈现触底回升的趋势。

另一端，城市更新也开始信心恢复。

最标志性的事件，广州在上周发布了年度城市更新计划，不仅力证旧改继续，也显示出旧改的重要性，一口气发布224个项目。

势头虽好，但问题仍需解决。

在大多民企持观望态度的情况下，国企能否凭借一己之力，推动体量如此庞大的旧改蓝海？

最近国资委发布的一则通知，或提供了解决思路。

01

民企观望，国企兜底

不得不承认，这是目前城市更新的现状。

由于周期长、成本大、问题多，在面临难题时，旧改就成为房企“自救”的首选，率先被放在一边。

可以看到，自去年开始市场上就爆发了“退出潮”。

以广州为例，雪松爆雷后退出何棠下村、恒大退出庙头村和仓联村、时代中国申请退出广州8个旧改项目、星河疑似退出南沙4条旧村等。

图源：乐居财经

即便房企没有明确退出项目，也因自身资金问题，发不出临迁费，这也是目前广州黄埔区大多项目面临的问题。

因此，国企便如“白武士”般，成为村民“最后的稻草”。

据不完全统计，目前在黄埔区中，由国企主导、参与旧村项目已超过30个，说明区属国企主导着黄埔区接近一半旧村改造项目。

6月28日，黄埔区举行了知识城新乡村示范带暨“九佛五村七片”首开区动工，将分区分类、分步、科学平稳有序推进实施城市更新行动。

活动上，宣布将通过“政府主导、国企参与”，对莲塘村、蟹庄村、燕塘村、山龙一二社、重岗村等旧村进行连片改造。

图源：广州黄埔发布

02

民企、国企各有优势

这个观点我们不止一次提到。

国企进场，但碍于杠杆率和运营效率，它们无法完全取代民企开发商，大多充当兜底、监管等作用。

而民企独有的地产开发能力、灵活机制等优势，依然在旧改市场上有需求。

另外，旧改项目数量太多，国企难以接过所有盘子。

在政策层面上，关于鼓励社会力量参与城市更新的文件，也从未停止。

比如，北京于2021年6月发布了《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》。作为首都正式启动城市更新行动标志性文件，“社会资本”“社会力量”两个关键词在其中被反复提到。

其中提及：充分调动公众和社会组织参与城市更新的积极性、主动性；鼓励产权人自主更新、社会力量参与更新；鼓励社会资本参与改造。

截图来源：北京市人民政府网站

今年3月，广州发改委发布的《广州市关于支持社会力量参与重点领域建设的指导意见》中，也重点提及了加大社会力量参与城市更新的力度。

截图来源：广州发改委

国企、民企，在城市更新中，各有优劣势，最好的方式无疑是实现“资源连接”，寻求合作。

事实上，这样的合作已经出现。

今年3月，佳兆业与中铁五局签达成战略合作，将共同推进大湾区城市更新深度合作。

4月，新世界中国也与招商蛇口签订战略合作协议，未来双方将在内地和香港开展全方位战略合作。

具体涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

图源：新世界中国

03

央企“转正”，旧改需要市场化

近日，国务院国资委印发《关于国有资本投资公司改革有关事项的通知》，也对国企处理旧改难题，提出了解决路径。

《通知》指出，中国宝武、国投、招商局、华润和中国建材5家企业因功能定位准确、资本运作能力突出、布局结构调整成效显著，被国资委批准正式转为国有资本投资公司。

这是改革国有资本授权经营体制、完善国有资产管理体制进程中的里程碑事件。

同时，这有利于城市更新形成政府、市场结合的模式，即市场化运作。

未来，国有资本投资公司将采用市场化方式进行产业类投资，通过资本投资而不是行政权力保持国有经济的控制力和影响力，推动国有经济布局优化和结构调整，促进区域协调发展。

虽然，国有资本投资公司虽然大都由产业集团改组而来，但绝非是变更名称那么简单，而是企业属性发生根本变化。

最主要的变化在于，政企分开。

政府通过授权将出资人权力授予国有资本投资公司，由公司在授权范围内对国有资本履行出资人职责，同时作为监管主体，国资委只需对国有资本投资公司进行监管，而不再对其下属出资企业进行监管。

通俗来说，就是国企依然是国企，但拥有了更多自主经营权，国资委只负责监管以及设置指标。

这样的好处是，企业在参与城市更新时，对拆迁问题、合作模式等问题的处理，能更加灵活，减少了很多决策流程。

进一步来说，即可结合民企、国企的优势来做项目，这对于本来改造周期就非常长的旧改来说，无疑是推进器。

首批转正央企有5家，另外还有12家央企也在进一步深化试点，未来随着名单的加长，旧改市场化也将进一步完善。