乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——保利·水木芳华，项目位于增城朱村板块，广汕公路以北，江山时代花园以西，科慧花园和富士康科技小镇以东，距离地铁21号线凤岗站约800米。项目主推建面约68-100㎡三至四房，主打实用小户型产品，总价低对刚需友好。
项目位于广州科教城板块，靠近21号线地铁凤岗站，配建有教育和商业，整体居住便利度较高。
增城本地刚需地缘客户，21号线地铁沿线工作的低预算刚需购房者。
项目目前刚开放营销展厅，吹风价约1.7万/㎡。
周边新房方面，项目隔壁待开项目中建凤榕台吹风价1.8-2万，跟本项目一样都主推刚需小户型产品，是项目未来主要的竞品之一。
其他新房方面，中奥方直明日公元均价约1.85万/㎡，金科景业·雍景园均价约1.8万/㎡，中国铁建国际公馆均价约1.9-2.2万/㎡，仁安花园均价约1.8万/㎡。
二手房方面，碧桂园城市花园均价约1.5万/㎡，融创御园均价约1.9万/㎡，西福蓝湾均价约1.6万/㎡，恒展江山时代花园均价约1.7万/㎡。
从周边新房价格来看，板块均价约1.8万/㎡，如果按吹风价均价计算，上车项目68㎡的小三房，总价只需要约120万，对于刚需群体来说，价格友好。
目前整个增城区域供应量都比较大，产品以刚需类型为主，在区域内购房，建议首选近地铁或有优质教育配套的项目，综合来看，项目的基本情况尚可，虽然有交通和教育配套优势，但不够突出，具体是否值得下手还是要看未来看盘价格。
保利水木芳华位于增城区江山时代花园西北侧约70米，科教城板块内，由国企保利打造，项目总占地面积约8万㎡，总建面约33万㎡，是一个纯居住社区。
产品方面，项目共规划12栋高层和超高层住宅建筑，层高33-49层，主推建面约68-100㎡三至四房，产品精装交付，预计2024年交房。
项目首推#1、#2栋住宅，均为33层高，两梯六户设计，户型包含建面约68㎡三房两厅一卫、建面约79㎡三房两厅两卫、建面约100㎡四房两厅两卫。
规划方面，项目配建有一所24班小学、约1万㎡商业、游泳池、运动场等社区生活空间。
80㎡A户型
建面约79㎡三房两厅两卫，南北对流通透小户型。
该户型的公卫和厨房，位于入户门左右两侧，入户处设置公卫，方便成员外出后及时清洁卫生，尤其是有小孩的家庭，回家后第一步做清洁也是非常必要的。
户型的厨房为科学高效的U型厨，整体操作空间较大，可以同时容纳多人。
户型的卧室空间均设有飘窗，室内空间使用率较高，比较值得一看的是户型的主卧，套间设计，包含独卫和衣帽间，大大提升了主人家的居住舒适度。
101㎡户型
建面约100㎡的四房两厅两卫，四开间朝南格局方正。
该户型为竖厅格局，动静分区明确，U型厨房设置于入户门一侧，客厅和书房空间外接约6米景观阳台，让主人家可以享有舒适的居家休闲和景观体验。
户型的卧室空间比较紧凑，不过主卧设计比较宽绰，主卧套间内包含独立衣帽间和卫生间，并有宽景飘窗，对于追求居家舒适度的年轻家庭来说，这个户型是不错的选择。
地铁：保利水木芳华距离21号线地铁凤岗站约1公里，属于步行范围内，项目居民日常出行可以便捷搭乘地铁。
21号线直通主城区，分快慢线路，凤岗站为快线停靠站点，从本站出发，快线3站即可到达天河区，通勤主城便利。
公交：保利水木芳华周边1公里范围内有6个公交站点，周边途经公交线路有370路、增城11路、增城2路、增城71路等，距离项目较近的为项目旁约300米处的电子五所总站，从该站点出发，2站可以到达凤岗地铁站。
自驾：保利水木芳华临近主干道路广汕公路，周边城市路网相对单一，区域还在更新发展中，目前自驾出行通勤道路选择不多，不过广汕公路可一线连通主城，从项目出发主城区，沿广汕公路行驶可转华南快速直通珠江新城区域。
教育：保利水木芳华配建一所24班小学，另项目周边3公里范围内还有多所教育资源分布，例如增城区朱村街第二小学、朱村街西福小学、朱村街凤秀小学、朱村街中心小学、朱村中学等。
根据规划，邻近的朱村地铁附近，大华旧改项目预计会配建多所教育资源，不过整体旧改及配套导入周期预计需要一定时间。
目前，项目配套具体学校还未对外公布，现阶段周边教育配套也暂无名校资源，整体教育配套水平一般，重视教育的家庭，目前有儿童入学需求的话建议谨慎考虑。
医疗：保利水木芳华周边的大型医疗资源比较稀缺，这一点对于家里有老人的和病人的家庭来说不太合适。
目前项目周边3公里范围内仅有小型的医疗配套资源分布，例如杜兰口腔诊所、朱村村卫生站、增城朱村街社区卫生服务中心等，可以为区域居民提供基础的医疗服务。
目前较近的大型医院，需要前往距离项目约11公里处的中新广州知识城医院。
商业：保利水木芳华的商业配套方面目前也有待提升，不过项目自身配建有约1万平的商业，目前周边项目的底商也已经成熟运营，居民基础生活没有问题，但大型消费购物需求则需要前往周边临近板块，例如4站地铁外的荔城板块。
不过项目未来有望享受朱村旧改的相关商业配套，距离1站地铁的朱村旧改内规划有约19万㎡的商业中心，将打造地标大华-朱村中心，预计引进大华嘉年华商业综合体、嘉年华商务办公、长租公寓品牌亨寓等商业品牌，属于多元化全业态的商业规划，如果后期顺利建成运营，将大大提升区域内居民的商业配套水平，弥补缺乏大型商业的不足。
公园：保利水木芳华所在区域周边村落农田较多，片区界面多农田和山地，因此生态环境还算不错，项目居民除社区配套园林绿化外，周边3公里暂无可以享受的城市景观公园，整体生态宜居水平一般，片区居住条件偏刚需。
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