正文

  据说，黄埔知识城有某个即将入市的豪宅级别项目，备案价达到7万元/㎡，惊掉了众人的下巴。

  要知道，知识城新房房价近年来虽然有所上涨，但普遍也就是3万元/㎡左右，即使是豪宅，按理也就是卖到5万元/㎡，但该项目定价直接在区域均价翻了一倍以上，足以见得开发商对区域的信心。

  实际上，不单单是知识城，整个黄埔区都被认为是最具价值的区域之一，在过去几年里一直都是置业大热门，房价也随着水涨船高。

  据克而瑞统计，从2017年到2022年4月，黄埔区新房的套均价已经从178万元/套飙涨到441万元/套，147.8%的涨幅位居广州第一。

  由于供货量有所不足，“抢”不到新房的买房者则转身投向二手房，这导致二手房价也一路上涨，不少区域一二手房价开始倒挂，最高时价差甚至超过1万元/㎡。

  不过，随之近期新房限价的放松，以及部分供应紧缺板块新盘的陆续推出，一二手倒挂的情况也发生了改变。

  老黄埔：有盘降价7000元/㎡

  作为黄埔区距离中心城区最近，配套也最为成熟的区域，老黄埔板块一直是一二手倒挂的“重灾区”。

  根据网传的区域限价表，老黄埔新盘限价为5.5万元/㎡，并且去年很长时间内主要依靠那几个网红盘供货，板块内呈现严重的供不应求状态。

  因此，几个优质小区的业主也趁机“抱团”涨价，像是中鼎君和名城在去年二手房参考价出台前成交均价已经去到57481元/㎡（贝壳数据），金碧领秀国际55501元/㎡，万科城市花园52972元/㎡。

  如此明目张胆的涨价行为，也让老黄埔板块成为了二手房参考价的“重点照顾对象”，共有12个小区被列入参考价范围，仅次于珠江新城板块和天河北板块。

  而根据乐居君最新统计的数据，如今这些小区的成交均价相较去年8月份均已经出现了不同程度的下跌，即使是没被列入二手房参考价的小区也不例外。

  表格可以看到，金碧领秀国际目前成交均价为48000元/㎡，相较去年二手房参考价出台前的价格已经跌去了7000元/㎡以上，万科城市花园也跌了7000元/㎡左右。

  结合板块内新盘富力南驰富颐华庭、万科城市之光、中鼎君和名城珺合府的价格来看，老黄埔板块的一二手倒挂情况已经逐渐减弱甚至消失。

  科学城：部分小区二手房价不降反涨

  与老黄埔相比，科学城的业主心态似乎要更强硬一些，二手房的价格相较去年参考价出台前并未呈现太大降幅，部分楼盘依然存在一二手倒挂的情况。

  从统计的数据来看，跌幅较明显的有新福港鼎峰和万科新里程，价格都下调了2000到5000元/㎡左右，保利罗兰国际也从近5万元/㎡下降到4.5-4.7万元/㎡之间，基本与新盘价格持平。

  保利林语山庄的价格波动不大，基本还是维持在二手房参考价出台前的水平，与万科新里程、龙光峰景华庭均未超过振业天成46800元/㎡的限售价。

  区内一二手倒挂最明显的则是科城山庄，目前二手房成交均价在5.5万元/㎡左右，相较二手房参考价出台前的价格略有上涨，也大幅超过附近新盘佳大瑞园的售价。

  至于原因，主要是科城山庄为山景大盘，景观及配套各方面较为优秀，而佳大瑞园体量较小，仅有300多户，配套也就相对欠缺，另外还有高速公路和产权缩水的不足，因此两者价差较大也便不足为奇了。

  知识城：万科幸福誉倒挂情况彻底扭转

  知识城此前出现最明显的一二手倒挂是万科幸福誉，在去年10月份，万科幸福誉的二手房成交均价普遍在3.5万元/㎡左右，而当时其部分全新的尾货单位仅2.8万元/㎡，一二手倒挂近7000元/㎡。

  如今，幸福誉二手房的均价已经滑落至30701元/㎡，新房单位则涨至3.3万元/㎡，一二手倒挂的情况彻底扭转。

  小结

  总体而言，当下黄埔区一二手倒挂的情况已经少之又少，基本可以说消失不见。

  这种风向的转变，最主要还是得益于新盘供应量的提升，据不完全统计，黄埔区目前在售和待售的项目达到34个，再加上数量庞大的旧改项目，未来5年内区域内供应总量将超过1000万㎡（克而瑞数据）。

  另一方面，随着二手房参考价等调控政策的出台，购房者对二手房后市的信心也受到了影响，观望情绪较重，因此二手房成交量也便持续低迷，像是4月份，黄埔区二手房成交量仅有305套，部分业主开始坐不住“以价换量”，一二手倒挂的情况也便随之缓解了。

  但从前文的数据也可以看到，目前黄埔区新房和二手房的价差依然还不是很明显，二手房仍然还有探底的空间。对于有意向在黄埔区置业的购房者，乐居君依然建议把重心放在新房市场上。