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  关注增城市场的人都知道，新塘和荔城是增城的两大热门置业板块。

  年初开始，炸子鸡新塘板块就不断有新盘亮相，截止目前已经有多个全新盘开放了营销中心，并且其中的很多项目，我们在近期的文章中都给大家带来了一线实探分享。

  低调沉稳的老中心荔城区域，其实今年也有不少项目上新，区域内的荔城板块和荔湖新城板块，预计新开盘项目有7个，所以今天我们就把视线转移到增城中心区，来看一个于近期开放了示范区板房的项目——珠江·博悦庭。

  踩完盘，脑海里挥之不去的，还是那1.5卫，从业广州房地产多年，也算是第一次“开眼界”。

  1.5卫“奇葩”小三房，细思后我同事却高呼“实用”!

  珠江·博悦庭由珠江投资集团打造，是珠江投资落子增城的第一盘。

  项目总建面超38万㎡，容积率3.0，绿化率30%，舒适度还不错，属于大型住宅社区，项目共规划36栋住宅建筑，包含层高10-33层的小高层和高层。

  珠江·博悦庭预计首推33层的#1栋和10层的#13栋，后期预计每次推售都会以这样高低配叠加的形式推出，涵盖户型为建面约75-110㎡的三至四房。

  其中建面约75㎡的2+1房2厅2卫和建面约93㎡的2+1房2厅2卫为高层户型，小高层楼栋只有110㎡一种户型产品，整体社区主打刚需产品。

  先来看看建面约75㎡2+1房2厅2卫，该户型分布有西北、西南、东北三个朝向，主要看社区外部景观。

  75㎡做了3房属于比较极致的户型设计，主卧配了双飘窗，室内空间的实用率是高了，但是板房这个单边下床位，着实有失主卧风度……

  另外，比较有意思的一点是，虽然没有实现主卧套间，但该户型做了1.5卫的卫生间！

  1.5卫是什么概念？？就是公卫设置了双马桶，并且干湿分离，功能区各自独立，这种设计在广州市场是比较少见的，虽然看起来是有点奇葩。

  但是细细思考，却又觉得非常实用，毕竟小户型在有限空间实现了双卫，对刚需家庭来说又非常具有性价比，这点真的是用心良苦了。

  建面约93㎡的2+1房2厅2卫，户型格局跟75㎡的户型相当，但空间尺度提升了不少。

  该户型表现力也不错，为南向4开间，主采光面约12.9米，室内采光充足。

  另外，户型做到了主卧套间，私密度也得到了提升，不过产品的性价比上不如75㎡的户型，不追求面积的情况下，小家庭选择75㎡的户型总价低又实用。

  建面约110㎡的3+1房2厅2卫，所在的小高层属于板式楼建筑，户型室内南北对流。

  该户型的亮点也在于大面宽，约13.7米的主采光面，让整个户型的采光和通透属性都更优质。

  此外，这个户型还有多处飘窗面积，整体的实用率也不错，注重舒适度的家庭，可以直接考虑这个户型。

  教育配套加分！一路之隔是华附

  产品表现力不错，教育牌也是项目的加分项。

  据销售介绍，珠江·博悦庭位于荔湖新城板块南北大道西侧，一路之隔便是华南师范大学附属中学增城学校，是增城区引进的优质教育资源之一，预计今年9月首次开学，未来项目有侧门对应学校一侧，是标准的家门口教育配套。（具体的入学地段划分，以教育局批复为准）

  项目所在的荔湖新城，确实也展现出一座新城的模样，区域内的主干道新城大道，双向8车道，道路平整开阔，沿街绿化带有多重绿植景观，区域面貌崭新。

  项目周边的居住环境还是挺惬意的，景观资源还算不错，北侧约1公里是荔湖，东侧约2公里为增江，项目高层的部分户型，可看水景景观。

  探盘当天遇到了一位当地的司机师傅，在驾驶路过荔湖时，就不住的跟我称赞夜晚亮灯的湖岸公园，还说起周边的居民都很喜欢傍晚来湖岸边散步。

  “政府在湖里投放了鱼苗，白天还会有市民来钓鱼，这里生活很舒服的…”总之，师傅滔滔不绝的跟我介绍了很久，显然对板块的认可度还是挺高的。

  项目周边约1公里处的前海人寿广州总医院，处在运营状态，还有邻近项目的底商也在成熟运营，除了大型购物需求需要依赖邻近的荔城板块，整体看来项目周边的生活配套也能基本满足居民需求。

  距广州主城区较远，主力群体或为本地购房者

  交通方面，目前算是珠江博悦庭的短板。

  项目周边还有路网在修建，出行不算畅通，从项目步行前往邻近的公交站点需要约27分钟，如果是需要搭乘地铁，则需要再从此处搭乘3站公交，前往位于项目约5公里处的21号线增城广场站。

  如果再从增城广场地铁前往珠江新城，据广州地铁数据显示，全程约86分钟，这样的通勤距离，显然也会劝退一大部分广州的刚需购房群体。

  不可否认的是，项目的户型设计，教育配套都非常有吸引力，但是项目距离主城区约50公里，考虑自住的刚需群体，首先，你的工作地点最好是在增城或是黄埔。

  吹风价约1.8万/㎡起，区域内多盘内卷竞争

  从项目现场了解到，珠江博悦庭预计5月1日开盘，目前价格待定，参考周边楼盘，价格约1.8-2.2万/㎡。

  项目周边2公里范围内现有多个项目在售，一路之隔的华侨城·云尚均价约2.2-2.4万/㎡,在售87-117㎡三四房；合景·臻尚溋府目前均价约2万/㎡，在售建面约89-121㎡三四房，产品偏刚改属性。

  1公里范围内还有华侨城·湖岸和合景臻湖誉园，华侨城湖岸均价约2.2万/㎡,在售建面约79-110㎡的三四房，面积段与珠江·博悦庭相当，但小三房产品只有1卫，性价比不如博悦庭。合景臻湖誉园均价约2.4-2.7万/㎡,在售建面约123-170㎡的四房，主打大平层的改善产品。

  可以看到珠江·博悦庭的小三房户型在区域内是比较稀缺的，同时还具备高实用率的优势，户型在区域内还是有一定的竞争力的，如果项目的开盘价格能在1.8万/㎡，板块内的刚需总价约40万便可上车，对周边其他项目来说也会有一定压力。

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