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  广州旧改尘埃落定之后，我们已经相继关注了增城、番禺、白云、南沙、海珠几个区的情况，这次将目光放在“没人疼、没人爱”的花都区。

  昨天，广州市规划和自然资源局花都区分局官网发布了一则消息，市级有关领导在3月初前往花都区交流指导城市更新专项规划工作，并提出了重要指导意见。

  城市更新要避免大拆大建、避免过度地产化；

  坚持可持续发展理念，系统研究，分区引导、分类施策、分步推动；

  根据指示精神推动城市更新项目落地，高质量开展低效与存量建设用地开发利用，科学有序推动城市结构优化。

  直接地说，最重要的是第三点，花都区确认继续推进的旧改项目，进一步得到了明确意见，将进入推进工作的“快车道”。

  在今年花都区工作会议上，已经确定今年将稳步推进横潭村、田美村2个已获批旧村改造项目，积极推动三东村改造项目片区策划方案获批，探索谋划三华村更新改造新模式。

  下面重点来看下横潭村、田美村，以及花都区旧改的整体情况。

  田美村（东南社）-富力地产

  田美村，位于花都区中部、花果山公园东面，临近花都区政府、广州地铁9号线花果山公园站和马鞍山公园站，是花都区中心城区的重要组成部分。相信，整体素质无需赘述。

  田美村是一条“巨无霸”旧村，面积达到5.6平方公里。不过，并非全村进行推进旧改工作，整体采用全面改造、综合整治混合改造模式。其中，仅有东南社进行全面改造，其余社将按照计划开展综合整治。

  田美村东南社旧改推进工作十分速度，从正式启动前期工作到完成招商，刚好仅有了一年时间。

  2018年2月份，田美村入选《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》，是花都区唯二入选全面改造的旧村；同年6月，开展基础数据调查工作；8月完成改造意愿表决。

  2019年8月份，田美村东南社进行公开引入合作企业表决，确定广州富力地产为项目合作企业。按照招标文件要求，合作企业需在2020年第一季度内动工建设安置房。

  改造范围为荔枝基路以北、宝华路（规划）以南、曙光路以西、天贵路以东，村户籍人口583户、1494人，涉及建筑物417栋，现状建筑面积约6.85万㎡，总用地面积约11.48公顷，总投资金额17亿元。 

  根据规划，田美村东南社将新建6栋安置房，新增23-25处公共配套设施，包括一所20班的幼儿园、消防站（3000㎡）、社会停车泊位500个等。

  踩在最后时间节点上，田美村东南社全面改造项目于2020年3月30日举行了奠基仪式；同年11月份，正式启动拆迁补偿安置工作；截至2021年3月份，签约率超过了80%。

图源：富力城市更新集团

  到了2021年6月份，上述项目复建区举行动工仪式，正式进入施工建设阶段；8月份，改造范围内集体物业全部完成拆卸，但整体签约率仍是超过80%、拆卸率为超60%。

  透过项目施工主体广州富美工商信息变动得知，目前项目获得施工主要有4栋建筑楼宇，包括复建区住宅楼F5、F6栋）、商业FS1栋、酒店FS2栋；以及，两座祠堂及市政基础设施施工。

  今年，花都区确定稳步推进田美村旧改工作，毫无疑问后续会继续进行拆迁、安置工作。

  横潭村（河西社）-时代中国

  横潭村，与田美村是相邻旧村，整体素质相近，改造模式也是采用全面改造、综合治理混合改造。其中，横潭村河西社进行全面改造，其余社为综合治理。

  横潭村在花都区旧改中，有着太多“首个”的地位，首个城中村全面改造旧村、首个公开招商旧村改造项目。 

  早在2012年，横潭村河西社开始推动旧改相关工作；2016年，其已经入选了《广州市2016年城市更新项目和资金计划》，同时在该年年底进行了改造意向摸查，改造同意率达到81.44%。

  经过漫长7年的推进，横潭村河西社在2019年4月份正式进入招商工作；2个月后，确定时代中国为合作企业，改造成本约5.64亿元，投资预算约8亿元。

  招标文件显示，改造范围内共有41户、101人，东至新街河公园、西至田美河、南至观湖国际北缘、北至新华路，用地面积约6.88公顷，改造面积5.86公顷。

  最初规划中，上述项目将建设4栋15层高融资住宅，3栋17-18层高的安置住宅，3栋政府收储建筑、1栋村集体物业等。后续调整规划中，住宅楼宇“身高”不断上涨。

  于2021年6月份获批规划中，融资区规划有6栋14层-31层的中高层住宅，复建区南部规划有4栋14层-30层高的住宅。

  面积小、涉及户籍少，加上村内环境较差、村民改造意愿高，横潭村河西社拆迁、安置工作相对容易很多。

  2019年10月份，横潭村河西社复建区举行了动工仪式，同时旧改项目展示中心对外开放；又于2020年3月份，举行了旧村全面改造项目动工仪式。 

  透过项目施工主体公司广州市横潭第六房地产开发有限公司工商信息变动获悉，目前项目大部分建筑楼宇已经获得了施工许可证。最近一期是，2021年8月份，幼儿园已经获得了施工工程许可。

  与田美村一样，横潭村河西社是当下花都区旧改的重点项目；同时，在广州市发改委2022年重点建设项目中，其是花都区唯一一个入选的旧村改造项目，投资额达到9.42亿元。

  旧改跑步进场，重点在中心城区

  回过头来看下花都区旧改中。

  广州全面核查结果中，花都区确定有2条旧村可以继续推进，为横潭村、田美村，合作企业为时代中国（横潭村河西社）、富力地产。其中，田美村因为拆建比大于2.5，需要进行调整、完善手续，方可推进。

  随后，流传文件公布的213个旧改项目中，花都仅有3个项目暂缓实施，分别为东镜村、东莞村、石塘村，位于全市倒数第二名，天河、越秀、海珠均只有2个项目暂停实施，并列末位。

  值得一提的是，东莞村是花都区改造面积第一大的旧村，已经纳入广州市2018年城市更新年度计划，改造规模约约232.19公顷；目前已经进入了片区方案策划阶段，但方案未通过批复。

  不过，东莞村现状是一个花都区的重点产业片区，外来人口众多，尽管推进旧改工作已好几年时间，也不得不暂停实施。

  此外，花都区3个项目可以稳妥推进，有13个项目需继续进行前期研究工作。

  加上确定推进的2个项目，花都共有21个旧改项目定调，有18个项目可以继续推进、继续前期研究工作，占区总额的85.71%。

  相比“最伤”的番禺区，暂停实施规模占全市32.6%，白云区占比22.1%、增城区占比20%，花都区暂停实施比例仅有3.1%，大部分旧村还能继续推进，是全市中少有的存在。

  所以，别小看地处外郊的花都区，现在旧改已经开始跑步进场了。

  按照广州旧改新趋势“有机更新、科学更新、分类推进”，花都区将有5个旧改项目率先“进场”，分别为横潭村、田美村、三东村、三华村（局部征收）、平西村（1-3社）。

  根据这些旧村改造项目分布情况，可以看到，花都区目前核心旧改项目集中在中心城区及其周边，也分布在地铁9号线附近。

  进一步来看，这些旧改项目亦是贯彻执行花都区提出的“CBD中轴线”规划，借助广州地铁9号线、广州北站片区的优势，吸引开发商进行投资、建设，恒大、融创、保利置业等开发商进驻也说明了发展前景。

  也是借助广州市区交通辐射能力，花都区成为了2021年广州市11个区中流动人口增长第二位，增加了4.27万人，荔湾、黄埔、白云都是负增长。

  加上，广州中原研究发展部住宅市场销售数据来看，花都楼市一直保持着很高热度。

  侧面说明，目前市场、消费者看好花都中轴线的前景。花都区将旧村改造核心放在中心城区，很容易理解，但产业基础是薄弱，东莞村暂停实施旧改就是很好的证明，

  主城区之外的旧村则没有那么幸运。

  乐居城更初步统计显示，早前，花都区共有69条旧村有推进旧改工作，目前仅有21条旧村定调，这意味着有多达48条旧村仍是“前途不明”。

  未来，48条旧村是否会有旧改动态，我们将继续关注。