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  前不久的一个工作日下午5点左右，我去白云看了一个项目，在项目外的湖岸边，看到玩耍的儿童和悠闲跑步人群，我不禁羡慕起有钱人朴实无华且枯燥的生活。

  这个项目是区域的地王楼盘，在去年4月份，广州第一次集中拍地中，经过113轮激战后被华润以约4.2万/㎡的楼面价拿下，而当时，周边在售新房的均价也不过4字头，地价和售价这样悬殊的价差，不了解的人一定会好奇这里凭什么？

  站在售楼部门外，一切就有了答案。项目所在面湖背水，这样的条件一贯属于豪宅标配属性，因此注定这块地价值不菲，如今项目展厅已开，当然也值得前往一看，这个项目就是位于白云金沙洲的华润置地金沙瑞府。

1.叠墅+高层产品，1.8超低容积率

  华润本就是一个爱惜羽毛的央企，作为华润“瑞府”系高端产品，华润置地金沙瑞府的产品必然要够规格。

  项目的总建面约13.5万㎡，绿化率约35%，容积率仅1.8。绿化率对标同规格项目水平相当，但容积率真的够低！

  产品建筑方面，共规划2栋多层、2栋小高层和18栋二三叠叠墅，另外项目还配建有4栋高层的人才房。整个项目的货量也不大，只有350户。

  其中，多层、小高层和人才房分布在地块两侧，G1、G2栋为9层多层，货量36套，G3、G4栋为16-17小高层，货量126套，二三叠墅位于前排的临湖一侧，两边为三叠建筑，中间部分为叠墅产品主打的二叠，货量为188套。

  预计首推D2、D3、D10、D11栋

  据悉，项目将首推叠墅产品，预计为售楼部周边的D2、D3、D10、D11栋。

  配套方面，社区内规划有无边际泳池、主题泛会所，包含儿童活动室、老年人活动中心、周末影院、瑜伽舞蹈教室等社交空间，社区内的部分户型，未来还有望享受山、湖、泳池三重景观视野。

2.全系143㎡户型，叠墅实用率超200%

  虽然项目配置了不同的建筑产品，但叠墅和高层推出的户型，则是清一色的143㎡，再无其他面积段。

  这个143㎡的尺度把豪宅线拿捏的死死的，刚好避开144㎡及以上的豪宅税征收条件，并且又保证了产品的改善品质，锁定了高净值的购买客群，还是比较有意思的。

  另外，项目叠墅产品目前暂无户型图，不过通过向置业顾问了解，143㎡的叠墅产品的实用率高的惊人。

  二叠产品，分上下两套143㎡户型，每个户型各带有2层地下室作为赠送空间，上叠还多了一层天台，粗略一算，实用率至少300%。

  三叠产品，分上中下三套143㎡户型，下叠可享有2层地下室赠送，中叠和上叠则分别享有一层地下室，实用率也基本达到了200%。

  不论二叠还是三叠，整体实用率都很高。

  多层和小高层的户型，虽然没有超高实用率，但纯板楼的建筑形态，户型的通透度很好，一共做了A、B、C、D四种户型，均为143㎡的四室两厅两卫。

  9层的多层，只有一种D户型产品，大横厅设计，配有双阳台，每个卧室还带有飘窗空间，室内的空间感和采光都不错，很符合追求舒适通透的改善人群居住需求。

  16-17层的小高层，分布有A、B、C三个户型，几个户型标配了宽敞的景观阳台，A户型和C户型都是边位，A户型做了L型的景观阳台，C户型主卧做了270°的景观窗。其中A户型最为极致，除了阳台空间外，主卧的景观窗也实现了270°的大景观视野。

  B户型相对中规中矩，不过也做了约9.3米的连接客餐厨的阔景阳台。

  几个户型看下来，给我感触最深的，就是A户型约15米的L型宽幕阳台，这圆润的空间规划，真心够你沿着阳台和客厅打圈散步了，这样的优势想必以后在价格上也会有所体现。

3.金沙洲虽好，甩不开“睡城”与“堵城”标签

  只谈产品不论区位的项目调研都是耍流氓！

  项目地块因为状似皇冠，也被人们称作皇冠地块，这块地位于浔峰山东侧，门前并非区域主干道路，所以环境清幽，宜居属性比较好。

  现场置业顾问也表示，主城区这样闹中取静的地段，是可遇而不可求的，所以很多购房者甚至是华润的老业主，横跨广州大几十公里也要来看看这个项目。

  首先，距离6号线浔峰岗地铁站，直线距离约1公里，不远不近，走起来虽然有点考验脚程，但买在这里的改善或豪宅客户，大抵也不依赖公共交通出行。

  此外，项目所在的金沙洲板块，目前也算是个成熟的宜居片区，项目周边3公里范围内沙凤小学、金沙洲医院、白云金沙中学、永旺梦乐城、万达广场、金沙汇等城市生活配套完备，烟火气十足。

  产业上，不少项目也正在规划导入，距离项目约3公里处的华为研发中心就正在筹建中。

  生活配套都挺好，但是实地感受过后，不得不说交通问题实在堪忧！

  项目周边路网密集，临近的广州绕城高速、广佛高速金沙洲大桥、大坦沙大桥、水道口大桥等，交通线路四通八达，道路通达度是不错的。

  但驾车行驶在板块街道上，能明显感觉到一些早期规划的路段，路网不够开阔，尤其当天我在下班高峰期驾车离开，区域内有明显的拥堵情况。

4.吹风价高达9万/㎡！高地价惹的祸？

  白云有个比较有意思的点，这里是个摊子拉的很大的区域，不像其他一些区域  有个基本面，这里既有白云山脚下十几万一平的豪宅，也有坐落在白云四镇中单价2字头的刚需社区，区域内价差被拉的很大，所以一些板块内独树一帜的项目价格也不会让人觉得过分奇怪。

  就比如今天说的项目华润置地金沙瑞府，虽然还没开盘，但吹风价已经跑到了9万/㎡，虽然周边在售项目均价还在4-4.5万/㎡，但是咱拿地价就去到了4.2万/㎡，这魔幻的价差，诶，就是玩。

  关于价格，由于地价和产品系的关系，项目中的叠墅产品卖出9万/平不是不可能，不过平层产品，尤其是小高层楼栋正常都会低一些，而且，即使单价上9万/㎡的叠墅，由于赠送面积多，折合下来单价在4-5万/㎡，其实也能和区域内的二手价格持平，性价比还是不错的。

  但话说回来真的值吗？咱还真得再斟酌斟酌。

  首先，金沙洲板块还有很大的发展完善空间。由于项目所属广佛交界地带，金沙洲区域的交通还在完善中，相关配套的落地还需要一定的周期，并且板块内的湖山资源相对充裕，对比周边项目不算稀缺条件，因此短期内这里的价值空间不会很大。

  其次，在我细扒地图的时候，在项目依靠的浔峰山脉另一侧，一座长青墓园赫然在目，虽然间隔了自然屏障，项目并没有“墓景”，但大家可以去了解一下，同样靠近墓园的红盘雅居乐富春山居和周边的价格对比，虽然风水玄学并不科学，可不能否认的是，有些东西终究是一些人心里过不去的坎。

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