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广州一手均价破4万/㎡!但有板块降超80%......
来源:乐居买房2022-03-21 00:36:37
摘要
好消息和坏消息,你想听哪个?

  最近的广州楼市,突然兴奋起来了。

  3月16日,70城房价数据出炉,广州一二手房价齐涨!与此同时,有市场声音称,广州新房均价已突破4万/㎡。

  随后,六部委发声救市,楼市的情绪被引到了最高潮。

  在那一天,乐居君起码收到了5位以上中介朋友的电话,开场白基本类似,房价涨了!政府救市了!之后的房价要上天了!

  身边也有一些朋友在问,现在是不是可以入手了?但借用一位业内人士说的话,“乐观时加一点理性,悲观时多一点信心。”

  现在的广州楼市,远远没有你想象的这么乐观!

  广州均价破4万/㎡?

  最近的广州新房市场,有一个好消息和一个坏消息。

  先来讲坏消息,克而瑞数据显示,2月广州一手住宅成交4873套,环比减少23.3%,同比减少16.3%,创下近14个月新低。

  而好消息是,在2月份,广州一手住宅成交均价首次突破4字头,为40671元/㎡。

广州一手均价破4万/㎡!

  一般来说,在调控之后,楼市会出现三个阶段:“量价齐跌”——“量升价跌”——“量价齐涨”。

  而广州出现成交量跌至低位,成交价反而创新高的“诡异情况”,背后其实是多个中高端项目放量网签的助推。

  比如和樾府(约6.2万元/㎡)、广州滨江上都(约8万元/㎡)、侨鑫保利·汇景台(约12-14万元/㎡)都在2月集中网签,从而拉高了成交均价。

  也就是说,成交价的猛涨其实是“被平均”了,实际情况并没有如此夸张。

  像前两个月也出现了类似的情况,2021年12月因保利招商天郡(约9-10万元/㎡)等豪宅盘开盘,广州新房成交均价突然被拉升至39094元/㎡,而到2022年1月便回调至35273元/㎡。

  乐观时多加一点理性,因为即便是数据,也会有“忽悠”人的时候。

  有板块降价超80%

  "理性”,还在于谨慎选择板块。

  克而瑞数据显示,2月广州份有42个板块均价同比上扬,但有24个板块同比下跌。(剔除零成交或无对比值板块)

  其中,海珠江南西板块房价降幅最大,同比下降81.95%。值得一提的是,目前该板块无新盘在售,估计是过往成交房源补办网签导致成交价大幅下滑,因此并没太大的可比性。

  实际上花都赤坭板块才是降幅最大的板块,为-33.08%。同位于花都的新机场板块及山前大道板块也被列入了降幅TOP10板块中,同比下降12.06%、4.69%。

  而增城区有最多板块出现房价下滑。其中,中新板块、永宁街道、石滩板块及朱村街道入围同比降幅TOP10板块中。

广州一手均价破4万/㎡!

  发现没有?2月同比降幅TOP10板块,基本都是位于外围区域。

  部分板块甚至有过短暂的春天。

  跌幅最高的花都赤坭板块,曾因“山清水秀”吸引了不少度假投资需求。2015年,板块内均价才仅约5600元/㎡,而在2016年便翻近一倍,到了1.1万元/㎡的水平。

  可惜2016年之后,赤坭板块就一直处于横盘状态,目前均价仅为1万元/㎡左右,比6年前的房价还要低!

  除了赤坭外,“过气网红”朱村板块的房价也已微跌多年。

  在2020年前后,因为科教城规划+21号线利好,朱村板块成交均价涨至2.2万元/㎡,最高价甚至能卖到2.6万元/㎡。

  如今,两三年过去了,朱村房价已透支了规划利好,每次都冲在降价的最前线。

广州一手均价破4万/㎡!

  其它降幅较高的板块,要不就只见规划“画大饼”(像新机场板块),要不连利好规划都没见几条(像石滩板块)。所以在市场转冷的情况下,也就最先“撑不住”了。

  板块分化愈演愈烈

  看完降得最多的,我们再来看看涨得最多的。

  今年2月,广州涨幅最高的两个板块,均位于天河区。其中,金融城板块同比上涨56.09%,泛珠江新城板块上涨42.30%。

  而华南板块则是凭借和樾府的力量,冲上前三,成交均价高达56588元/㎡,同比上涨41.38%。

广州一手均价破4万/㎡!

  从上面的表格可以看出,近一年来,房价涨得最多的板块基本位于中心城区,而跌得最惨的板块便位于外围区域。

  目前,广州楼市已经出现了较为明显的分化现象。城市核心相对强势,而很多外围板块总体比较疲软。

  合富研究院曾出过一组数据,从去年开始,中心区、近郊区和远郊三个区域的去化率逐步拉大。

  外围区卖不动,房价自然就涨不上去,甚至开发商还会以价换量,降价出售。(不求赚钱,只求赶紧卖完回款)

  广州克而瑞首席分析师肖文晓曾发表观点称,在当前宏观经济及房地产市场的复杂形势下,市场走势很难全面反转。

  也就是说,未来分化格局将愈演愈烈,只有真正有人口流入,有产业支撑的板块,才能够成为市场分化中的“赢家”。

  如果不想买房亏钱,听君一句劝,请尽量“守住”中心区。

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