最近的广州楼市，突然兴奋起来了。

  3月16日，70城房价数据出炉，广州一二手房价齐涨！与此同时，有市场声音称，广州新房均价已突破4万/㎡。

  随后，六部委发声救市，楼市的情绪被引到了最高潮。

  在那一天，乐居君起码收到了5位以上中介朋友的电话，开场白基本类似，房价涨了！政府救市了！之后的房价要上天了！

  身边也有一些朋友在问，现在是不是可以入手了？但借用一位业内人士说的话，“乐观时加一点理性，悲观时多一点信心。”

  现在的广州楼市，远远没有你想象的这么乐观！

  广州均价破4万/㎡？

  最近的广州新房市场，有一个好消息和一个坏消息。

  先来讲坏消息，克而瑞数据显示，2月广州一手住宅成交4873套，环比减少23.3%，同比减少16.3%，创下近14个月新低。

  而好消息是，在2月份，广州一手住宅成交均价首次突破4字头，为40671元/㎡。

  一般来说，在调控之后，楼市会出现三个阶段：“量价齐跌”——“量升价跌”——“量价齐涨”。

  而广州出现成交量跌至低位，成交价反而创新高的“诡异情况”，背后其实是多个中高端项目放量网签的助推。

  比如和樾府（约6.2万元/㎡）、广州滨江上都（约8万元/㎡）、侨鑫保利·汇景台（约12-14万元/㎡）都在2月集中网签，从而拉高了成交均价。

  也就是说，成交价的猛涨其实是“被平均”了，实际情况并没有如此夸张。

  像前两个月也出现了类似的情况，2021年12月因保利招商天郡（约9-10万元/㎡）等豪宅盘开盘，广州新房成交均价突然被拉升至39094元/㎡，而到2022年1月便回调至35273元/㎡。

  乐观时多加一点理性，因为即便是数据，也会有“忽悠”人的时候。

  有板块降价超80%

  "理性”，还在于谨慎选择板块。

  克而瑞数据显示，2月广州份有42个板块均价同比上扬，但有24个板块同比下跌。(剔除零成交或无对比值板块）

  其中，海珠江南西板块房价降幅最大，同比下降81.95%。值得一提的是，目前该板块无新盘在售，估计是过往成交房源补办网签导致成交价大幅下滑，因此并没太大的可比性。

  实际上花都赤坭板块才是降幅最大的板块，为-33.08%。同位于花都的新机场板块及山前大道板块也被列入了降幅TOP10板块中，同比下降12.06%、4.69%。

  而增城区有最多板块出现房价下滑。其中，中新板块、永宁街道、石滩板块及朱村街道入围同比降幅TOP10板块中。

  发现没有？2月同比降幅TOP10板块，基本都是位于外围区域。

  部分板块甚至有过短暂的春天。

  跌幅最高的花都赤坭板块，曾因“山清水秀”吸引了不少度假投资需求。2015年，板块内均价才仅约5600元/㎡，而在2016年便翻近一倍，到了1.1万元/㎡的水平。

  可惜2016年之后，赤坭板块就一直处于横盘状态，目前均价仅为1万元/㎡左右，比6年前的房价还要低！

  除了赤坭外，“过气网红”朱村板块的房价也已微跌多年。

  在2020年前后，因为科教城规划+21号线利好，朱村板块成交均价涨至2.2万元/㎡，最高价甚至能卖到2.6万元/㎡。

  如今，两三年过去了，朱村房价已透支了规划利好，每次都冲在降价的最前线。

  其它降幅较高的板块，要不就只见规划“画大饼”（像新机场板块），要不连利好规划都没见几条（像石滩板块）。所以在市场转冷的情况下，也就最先“撑不住”了。

  板块分化愈演愈烈

  看完降得最多的，我们再来看看涨得最多的。

  今年2月，广州涨幅最高的两个板块，均位于天河区。其中，金融城板块同比上涨56.09%，泛珠江新城板块上涨42.30%。

  而华南板块则是凭借和樾府的力量，冲上前三，成交均价高达56588元/㎡，同比上涨41.38%。

  从上面的表格可以看出，近一年来，房价涨得最多的板块基本位于中心城区，而跌得最惨的板块便位于外围区域。

  目前，广州楼市已经出现了较为明显的分化现象。城市核心相对强势，而很多外围板块总体比较疲软。

  合富研究院曾出过一组数据，从去年开始，中心区、近郊区和远郊三个区域的去化率逐步拉大。

  外围区卖不动，房价自然就涨不上去，甚至开发商还会以价换量，降价出售。（不求赚钱，只求赶紧卖完回款）

  广州克而瑞首席分析师肖文晓曾发表观点称，在当前宏观经济及房地产市场的复杂形势下，市场走势很难全面反转。

  也就是说，未来分化格局将愈演愈烈，只有真正有人口流入，有产业支撑的板块，才能够成为市场分化中的“赢家”。

  如果不想买房亏钱，听君一句劝，请尽量“守住”中心区。