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  年年315，年年有维权。在日益增长的购房需求下，与房子相关的纠纷及维权问题更是层出不穷，货不对板、质量堪忧、违规交付、服务虚设该怎么办？形形色色的问题成为困扰广大购房者的一块块心病。

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  来自广州网友的买房问题一：

  律师你好，我是在2019年购买了增城的楼盘，楼盘建设的时候我们也没有去看，临近收楼，才发现开发商擅自改变原设计方案，并没有告知业主。

  原本规划有阳光草坪和儿童公园的地方全都已经被水泥覆盖，还准备划为停车位，开发商也一直没有给出明确的解释，当初选择这个楼盘也是因为它的园林绿化很吸引人，回家就像逛公园一样，现在最期待的草坪变成了水泥地，很多业主都很不满，一直在协商沟通，但没有效果。而且之前我也听过朋友说有些楼盘还擅自更改商业街和学校的规划，遇到这种情况我们要怎么维权？

  广州金鹏律师事务所 郭素静律师解答：

  首先，核实开发商更改规划的程序是否合法。

  开发商只有取得规划部门颁发的建设用地规划许可证和和建设部门颁发的建设工程规划许可证后，其建设或改建活动才是合法的，否则就是违法建设。通俗点来说，开发商必须按照原先报批的规划来进行小区物业的建设，包括小区的绿化面积、商业和学校的建设都要符合已批准规划的要求，不得擅自变更规划。因此，开发商擅自更改绿化、商业以及学校等规划的行为，违反了规划管理方面的行政法规，属于行政违法。对此，业主可以向规划主管部门投诉或举报，促使规划主管部门对开发商作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。

  其次，向开发商主张侵权责任。

  商品房销售后开发商擅自变更规划、设计，实质上是对购房者权益的一种侵害，同时也违反了《商品房销售管理办法》的规定“开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、或经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。开发商擅自更改规划，变更小区绿化、商业以及学校等规划，必然会导致业主的合法权益受到侵害。根据《商品房销售管理办法》第24条的规定，开发商的变更规划即使通过了行政部门的审批，也只能免除其行政责任，而不能免除其相应的民事责任。因此，受到侵害的业主可以根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，要求开发商承担排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的责任。与此同时，《商品房销售管理办法》也规定开发商确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，因规划变更给预购人的权益造成损失的，开发商应当给予相应的补偿。

  同时，也可以向开发商主张违约责任。

  如果开发商和业主在购房合同中就不得更改规划有约定，或者在附件中有规划图详细列明情况，即使开发商的更改规划得到规划部门批准，开发商也应承担违约责任，因为更改规划是开发商主动向规划部门申请的，是否要求更改规划完全是开发商自己能主动控制和掌握的，开发商申请更改规划的时候对于违反与业主签订的购房合同是明知的。这时，业主可以直接拿着购房合同起诉开发商主张违约责任。当然，如果开发商售楼广告的内容被写进合同或者作为合同附件的，而更改规划又导致广告内容无法实现的，业主也可以就这个问题提起违约诉讼。

  最后，提起行政复议或者行政诉讼。

  如果行政机关在批准变更规划过程中存在违法行为，损害了业主的合法权益，那么业主也可以提起行政复议或行政诉讼，通过政府的行为影响或促使开发商做出妥协或让步，从而得到救济。