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  年年315，年年有维权。在日益增长的购房需求下，与房子相关的纠纷及维权问题更是层出不穷，货不对板、质量堪忧、违规交付、服务虚设该怎么办？形形色色的问题成为困扰广大购房者的一块块心病。

  买房不踩坑，做个明白人！天猫好房“守护到家，安心至上”品质315购房月活动聚焦房产投诉话题携手专业律师团队，构建中国购房者法律援助平台，为购房者答疑解惑。下面一起来看看网友们关心的问题，律师是如何解答的~

  来自广州网友的买房问题

  律师你好，我是一名刚买房的90后，近两年老是听到新闻说“房企暴雷”，我觉得爆掉的不止是房企还有我的心脏。

  因为我去年才买的房，今年过完年我就发现楼盘工地很安静，进出的人和车都很少，不再像之前那样“轰轰烈烈”，有停工的迹象，这让我很不安，开发商也回应我们说施工还是在继续的，只不过进程比较慢。

  其实每次看到“暴雷”、“烂尾”的相关消息我都会彻夜难眠，因为我很担心选择的小品牌房企会烂尾或者工期延长，这样我们一家操劳大半辈子积累的首付款，买来的是落空的期待，而且还要继续还房贷……所以我也想了解一下如果遇到新买的房子烂尾了该怎样维权？

  广州金鹏律师事务所 郭素静

  律师解答

  2021年10月房地产市场转冷，众多房企包括知名房企的现金流断裂，甚至出现债务违约，导致逾期交付、楼盘烂尾等情况，烂尾楼导致的后果很严重，如果楼盘长期停工，业主入住遥遥无期；如果房企破产，资产被贱卖，业主利益受到重大损失；按揭买房的业主不及时处理贷款合同，可能要为入住不了的烂尾楼一直还贷。那么，当遇到楼盘烂尾，业主应该怎么办？

  首先，弄清楚房屋产权的归属。

  根据房屋买受方式的不同，可分为两种情况：按揭贷款和分期付款，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。若房企宣告破产时房屋尚未建成，则业主与房企之间是债权债务关系，若开发商破产后房屋已建成，业主则可按照程序向房管部门申请办理房产证或不动产证。

  其次，对于是否解除合同退房要慎重考虑。

  如果开发商无力继续建设工程，极有可能也没钱偿还业主，若业主在此时退了房，也不能马上拿回购房款，很有可能只是拿到开发商的收据或欠条，然后双方之间变成债权债务关系而已。按照法律规定，对楼盘有抵押权的人才享有优先受偿权，普通业主并不具有优先受偿的权利，因此不建议业主轻易退房。假如开发商有能力在短时间内筹集资金继续推进工程，业主不妨稍安勿躁等待复盘，这样可能会将损失最小化。

  最后，业主维权要及时。

  对于建成并且交付的房产，原则上不属于被执行人的财产，对于支付全款的买受人，不得查封、扣押，也不得作为破产财产，对于未交付全款的，可以选择继续履行交付剩余房款或者解除合同。对于房屋未建成，形成烂尾楼的房产，业主要求返还房款的权利优先于工程款优先权，由于工程款优先于建设工程抵押权，自然购房消费者权利优先于建设工程抵押权。业主的清偿权利优先于建设工程优先权、优先于抵押权，自然也高于一般金钱债权人的债权。由此可知，业主退房求偿的权利和优先级是受法律保护的。但是，也同时提醒各位烂尾楼盘的业主，法律不保护躺在权利上睡觉的人，如果想要自己的利益能够得到保障，需要积极走法律途径维权，否则真的可能钱房两空。

  出现烂尾的情况，维权比较困难，业主也闹心，因此在买房时，建议选择主体工程已建2/3的楼盘，选择资金和实力较强的房企，这样烂尾的风险会小一点。

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