我们公众号发了一篇关于使用权公寓的文章后，链接回顾：单价9200元/㎡就能买到广州市区地铁盘？是笋还是坑？
没想到，就这个话题，咱们粉丝就热火朝天讨论了一晚上！
网友A先生认为：能买住宅何必买使用权公寓呢？
网友B先生表示：使用权公寓也分种类，像白云某公寓有国企牵头，应该还是可以入手。
网友C女士担心：如果你要转手，几乎没人接手。
聊天截图
国企牵头？原来B先生说的，是位于白云黄边地铁站附近，设计之都规划商业板块中的创客空间！
看着海报，没错，是心动的感觉。
该盘目前在售37-50㎡创意空间，总价约48-55万，价格确实真的很低，折合1万+/㎡，要知道周边住宅房价都4-5万/㎡了！按理说一般商住公寓单价是周边住宅一半价格左右，这个创客空间单价都直接去到四分一了，不用猜，这种公寓大概率都是没有单独产权证的......
就在这时候，背后传来领导的声音“那么好那么笋，你怎么不去看看呢？”
行！话不多说，一起出发看看吧！
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从3号线珠江新城出发，在嘉禾望岗站换乘至黄边站，共11个站，交通出行还是非常便利的。
从黄陂地铁站D出口出来就看到旁边正在施工的广州设计之都，周边以住宅区为主，如时代玫瑰园、方圆云山诗意、金碧雅苑等，板块一直缺少产业与商业配套。
广州设计之都作为广州“十四五”规划重点发展的产业平台、白云新城CBD重点打造项目，粤港澳大湾区设计产业聚集地，占地28平方公里，目前一期16栋商业楼已经封顶，预计今年核心区即将投入运营启用。
不难发现，广州设计之都是目前白云发展的潜力板块，这次在售的公寓就属于广州设计之都的创客中心，具体位置见下图。
图片来源：白云融媒
目前创客空间已经进入完工收尾阶段，据销售介绍预计5月开始进入交楼阶段。
目前在售面积段是37-50㎡，包括平层和复式。
其中复式是双钥匙户型，开发商按两层进行出售，一套公寓整体价格在48-55万之间，可以选择带家具包交付，到时便于收租。
销售还提到目前项目和某酒店有合作，提出了包租计划，以一套48万公寓举例，一个月可以收到2100元保底租金，以及300元保底分红，而且如果酒店经营良好，分红也会多。
由于快收楼了，都是实体板房，这是一套位于12层的北向loft单元。
窗外的景色看过去还是蛮开阔的，正对广州设计之都商业体。
正因为主打国企开发商背景，开盘以来，买的人还不少，以白云本地务工人士为主。
据销售介绍，因为考虑租房成本不低，不少外地人也买不起白云的住宅，特别是黄边地铁站周边二手房均价都要去到4万左右，租一套一房一厅都要3000元左右，如果按48万买一套一居室来看，40年住下来，折合每个月1000元左右，比租房真的便宜不少，而且也不用担心日后租金涨幅。
当问到销售，你们这个公寓是独立产权有没有红本的时候，销售直说这公寓是只有40年使用权，分别会签署2份20年的租约。
问及和谁签这份租约？
销售表示，是开发商白云城投，国企来的，绝对可以放心！具体租约是和广州市白云城市开发投资集团有限公司签署。
据了解，“白云城投集团” 是白云区属全资国有企业，注册资金 10 亿元。
问到如果40年内开发商要收回公寓怎么办？销售竟然表示，会按收回当时国家最高赔偿标准来支付违约金。
看到这里，是不是心动了，虽然项目是和国企开发商签订使用权合同，但上个月白云区住建局也点名通报了白云金沙洲某使用权项目，告诫广大购房者，该项目所签订的物业使用权转让行为，实质是租赁行为！
其实广州设计之都创客空间公寓项目签订的合同本质也是租赁行为，该房子产权属于白云城投的，签订的合同超过20年也是没有法律保障的（参考《合同法》关于房屋租赁最长租赁期限为20年的强制性规定等）。
大家在选择购买前，一定要问开发商有没有《土地使用协议许可证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》这些相关证书，如果没有的话，项目大概率是违建，是会被要求拆除的，而且违建项目拆除是无法得到任何赔偿的。
使用权公寓的好处在于总价低，位置较好，但缺点也很明显，没有产权证、不能落户，不带学位。
说了那么多，也不啰嗦，这种产品能不能买，并不是取决于国企开发还是私企开发，打算购买使用权公寓的买家们，务必头脑清醒，考虑清楚项目将来所面对的风险，是否真的可以承受，因为使用权不像产权，主动权是在开发商手里，业主面对风险也只能被动的接受。
正所谓吃得咸鱼抵得渴，这种使用权公寓不出事就顺风顺水收租金，如果爆雷，大概率都是房钱两空的。
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