在买房计划提上日程的1年后，我的朋友Q小姐突然打起了公寓的主意，前几天，还兴致勃勃的从珠江新城开了快一个小时的车，去看了一个位于黄埔科学城板块的公寓——香雪ATM天寓。
她看的这个公寓，我也曾去看过，跟我们平时说的产权公寓多少有点不一样…
01.“都是公寓，只是少个红本而已”
“都是公寓，只是少个红本而已。”这是她看房后带回来中介原话，她向我求证这样的无证公寓入手的可能性。
其实不考虑产权，这个项目真的还挺不错的，先给大家介绍一下。
首先项目所在黄埔科学城板块，黄埔本就是广州东进主轴上的区域，近年来区域内的常住人口和区域生产总值都在不断攀升，潜力无限。
再者来说，科学城板块是广州东部发展战略的核心区域，也是广州市发展高新技术产业的示范基地，板块内集聚了多家高科技企业，例如:LG、多益网络、雪松控股等知名企业，产业优质。
而项目所在的香雪区域，则是科学城板块的核心生活区，周边1公里内有地铁6号线、黄埔图书馆、香雪小学、奥园广场、黄埔医院等各类成熟的城市生活配套，还有众多住宅项目扎堆，道路上车流密集，人气十足。
有潜力、有产业、有人口，怎么看未来发展都是一片光明。
再看产品本身，项目位于黄埔区香雪大道中88号，靠近香雪大道和开萝大道交叉口，项目对面是由央企保利拿下的塘头村旧改地块，交叉口斜对面是黄埔区图书馆，Q小姐表示，项目周边路网宽阔，城市界面很新，如果不是旧改还在动工，那里的居住氛围看起来会更好。
项目建筑包含一栋23层的写字楼、一栋17层的酒店式公寓和一栋4层的商场，目前基本属于现房在售了，预计今年6月就能交房。
目前在售的主要是建面约39㎡的平层和建面约79㎡的复式，单价约8000-9000元/㎡,平层层高2.25米，复式高4.5米，比不了住宅的宽敞明亮，多少会有点压抑，但价格实在诱人，平层单位总价不到40万就能拿下。
唯一让Q小姐不满意的，可能就是烹饪区正对卧室，让她担心油烟的问题。
整体来看没有太多的槽点，她也表示，那天营销中心确实人头汹涌。
由于看之前她不了解这项目的产权性质，所以当她看完板房顺嘴问了一句“这房子产权是四十年吗？”，一旁的中介表示项目没有红本，目前只有30年的“产权”，不过没有什么影响。
但左思右想，Q小姐还是觉得“不靠谱”，所以，带着疑问来找我了。
02.忽悠？你不知道的使用权公寓
使用权公寓，顾名思义只有使用权，而没有产权，就是说也不会有红本。
说白了，其实就是签了个长期租赁协议，使用权到期了房子就会被产权方收回，你以为买了就是你的公寓，实际只是换了个说法租给了你，惊不惊喜，意不意外？
并且在销售宣传时，往往会配合”低价置业“一类的说辞进行推售，模糊产权性质的问题，就像上面说的，只告诉你没有红本，却不直说我们”没有产权“，以此来忽悠不明就里”小白“们签约。
另外，这类使用权公寓还有很吸引人的一点是，经常会拿周边的租金回报来衬托产品的物美价廉，比如项目周边，一房一厅的租金在2000-4000元/月，产品宣传上会提到项目月租低至22元/㎡,以此向你展示，他们的公寓拿来自住压力小，拿去放租回报率高。
03.小心！使用权公寓的“大坑”！
要知道，正常的产权公寓，大多数时候我都是不推荐大家购买的，就别说这种没有产权的“使用权”公寓了，就真的挺坑的，还是官方都发话的那种。
广州白云区早几年开始，就陆续在政府网站发布过官方的风险提示，说的就是这一类的使用权公寓。
| 来源：白云区政府官网
官方还在公告中特意提醒大家：
①.租赁未竣工验收的房屋存在无法通过竣工验收按时交付的风险；
②.谨慎签订承诺高回报带“返租协议”的租赁合同；
③.注意识别“租金贷”属于信用贷款，非“房贷”；
④.注意核查租赁期限是否超过法定20年；
⑤.注意租赁用途是否跟产权证载明用途一致；
⑥.注意改建、装修是否取得相关审批手续。
隔壁的深圳，则把这种使用权公寓包装成“以租代售”进行售卖，之前也曾有新闻爆出，业主签的购房合同到头来变成租赁合同，买房变租房的事实，引得业主奋起维权！
| 来源：@阳光雨露化作力量
总之，使用权公寓有风险，总结有以下几点：
①.租约超20年有风险：根据《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，《广州市城乡规划条例》第四十条“建筑物的使用应当符合房地产权证书载明的使用性质、用途，不得擅自改变”。像ATM天寓这种30年使用权的公寓，租期超过20年后很难获得法律保护。
②.遇到拆迁难追责：因为没有产证，如果日后由于规划或违规问题进行拆迁旧改，产权问题不清晰可能会导致开发商毁约的问题，并且作为“业主”也比较难维护自己的权益，因为即使追溯到法院，双方签订的也只是租赁协议，不能够证明房子属于你，又谈何追责？
广州就曾有过类似的案例，2020年7月，位于番禺的We公馆被执行强拆，就是因为建筑违建，而且被拆迁后，项目的商户并没有拿到补偿。
③.开发商资金链断裂或钱房两空：如果项目属于开发商承租销售的产品，开发商前期需要先行支付大笔租金，但在交房前，如果开发商面临资金问题破产或者跑路，导致房子要被收回或抵押等情况，作为购房者也将无可奈何。
但是话说回来，咱们确实不少网友会考虑购入这样的房产去出租/自住， 那你会考虑吗？
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