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  3月5日，十三届全国人大五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告。今年国内生产总值增长预期目标是5.5%左右。

  对于房地产领域的工作要求，今年政府工作报告作了定调：继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  此外，乐居君整理了近5年的政府工作报告发现，最新的报告中出现了一些新提法。

  对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次报告明确保障群众住房需求，对于今年房地产工作政策预判和工作开展具有积极的作用，具体如下：

  1、总体思路

  此次报告明确，继续保障好群众住房需求。从政策内容看，主要从多个层面进行了阐述，包括要继续落实房住不炒的精神导向，同时要在长租房、保障性住房和商品房等层面推进工作。应该说，此次将此类需求统一在“群众住房需求”的表述上，充分体现了解决思路多元化、多样性的导向。通过各个领域多层次的住房需求解决，真正符合房地产发展的目标导向，值得肯定。

  2、合理住房消费需求受肯定

  应该说结合近期的政策思路，购房者合理住房需求将得到更好满足。该表述最早源于2021年中央政治局会议和中央经济工作会议，也成为政策底的重要政策表述。对于商品房市场的支持，将有助于保障刚需和改善型购房需求。另外值得关注的是，3月4日，中国银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，此次文件中提及了优化住房金融服务和满足新市民安居需求的导向。这也说明，当前对于此类合理住房需求会有全方位的保障，是今年房地产市场发展中的一个重要特点。

  3、政策特点

  此次两会政策表述，总体上和去年四季度的各类政策表述一致，体现了政策的连续性导向。应该说，从去年四季度开始，各地政策思路是统一和清晰的，释放的信号是明确的。包括近期各地政策的放松，既在房贷额度和首付比例上调整，也在限购限贷限售等方面放松，实际上都体现了政策全方位的放松。应该说后续房地产市场会迎来复苏态势，同时要注意对于地价房价预期等方面的稳定。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，亦有如下点评：

  1、房住不炒是底线

  今年两会对地产的表述，放在了“切实保障和改善民生”中，再次强调了“房住不炒”，彰显了决策层继续推进“房住不炒”，让住房回归居住属性的态度，也彰显了围绕“房住不炒”的一揽子长效机制要持续坚持下去。

  2、明确了改革的内容

  会议重点提出发展新模式、保租房、三稳和良性循环等，这些都是去年底中央经济工作会议、全国建设工作会议、以及近期住建部行业高质量发展新闻发布会等一系列重要会议上反复强调的。这也意味着，围绕“房住不炒”的长效机制和房地产供给侧改革（保租房、新模式、老旧小区、城市更新、提升城镇化质量等），将会结合起来，渐进推进，这是房地产中长期的主题。

  3、调控政策有优化空间

  这次没有再次强调“房不刺经”（地方不能将房地产作为短期刺激经济的手段）以及保持调控政策连续稳定等。并不是说这些不重要，这些很重要，住建部不久前强调了这些内容。但是，在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，特别是会议强调，一些地方财政收支矛盾加大，民生领域还有不少短板等新情况、新问题，作为“逆风险而动”的短期调控，以及跨周期调节、追求动态平衡的长效机制，适当做出优化和调整（而非毕其功于一役），这是合理的。

  4、满足合理需求的意义：努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用

  今年“两会”，相比最近几年，再次强调了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。支持“合理需求”意在稳定行业和市场，从而借助强大的地产关联链条，稳定行业上下游，促进行业循环，包括上游的金融、土地、建筑、工程机械、原材料（水泥、建材、玻璃等）；下游的家具家电、装饰装潢、纺织等。也就是说，地产要稳定，上下游要顺畅循环，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

  2022年，房地产更强调稳，与去年底中央经济工作会议提出的“稳字当头、稳中求进”的工作总基调基本一致。因此，过紧的调控政策会缓解，比如近期信贷额度增加、按揭利率下行，各地积极纾困行业，甚至下滑太快的城市启动降首付、棚改货币化这样的重磅政策，目的就是为了稳定。

  6、促进行业良性循环要因城施策的信号

  稳定的顶层设计下，今年预计会有很多城市松绑调控政策，甚至会出台扶持行业的政策措施，但是，会议再次强调“房住不炒”，明确了改革的内容，也就说明，出台纾困政策没问题，但不能突破刺激地产、救市、抬高地价房价的底线。会议提出，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。出台扶持政策，有利于稳定行业和市场、促进良性循环，但要因城施策，不是哪个城市都可以出台类似政策。如果纾困政策叠加，后续市场反弹，预计后续调控收紧的基调又会占上风。

  7、供给侧改革，才是重点。

  关于房地产的表态，更多的是供给侧改革的内容。而且，会议通稿中关于民生补短板、新型城镇化等，在老旧小区改造、保障房、新市民落户扎根、公共服务均等化、重大民生设施建设、新市民购房的普惠金融支持等，都是行业供给侧改革的内容，内容泼墨也多，应该更加关注。所以，商品房发展，更多地是给上述供给侧融资，辅助财政支出，这是地产和实体经济的融合。

  8、关于楼市走向

  目前，对地产的调控，相比之前成熟很多，长效机制已经建立，但市场有升温迹象，随时可以投入应对。比如土地双集中、贷款集中度管理、一城一策、房产税估计也会发布第二批次试点的顶层要求等，这些都会对地产过热预先降温。因此，今年楼市会呈现前低后高的走势，但很难呈现快速上涨的态势。因为，无论是房价水平、居民杠杆率、房价预期、住房自有率等，都不支持楼市大幅上涨。这也是为什么，将新市民作为扶持的对象，因为后者才是楼市有效需求的主力。