乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

  本期楼盘测评项目——越秀·星瀚TOD，位于番禺在建中的地铁22号线“陈头岗站”车辆段上盖，由两大品牌国企广州地铁集团和越秀集团携手打造，占地约24万m²，总建筑面积达88万m²，社区内规划配套12年一站式教育及约1.7万方的商业配套，同时打造高线公园等景观，是南站板块稀缺的宜居大城。

测评师点评楼盘

  越秀TOD星瀚位于番禺陈头岗地铁上盖，总户数约4700个，目前主推85-115㎡三四房户型。

适合人群

  番禺、海珠、荔湾、越秀通勤刚需购房者。

价格分析

  越秀TOD星瀚目前加推21栋85-115㎡三四房，因为限价关系，价格约3.8-4万/㎡之间，周边的在售住宅以万博板块为主，和樾府均价6万/㎡，铂世湾均价5万/㎡，保利悦公馆4.5万/㎡，时代珑星4万/㎡。

  附近二手房板块，房源不多 ，会江有25套放盘，均价约1.8万/㎡，广州南站只有7套放盘，臻尚苑5套放盘，均价3.8万/㎡，越时代大厦2套放盘，均价2.1万/㎡。

  越秀TOD星瀚在2020年年初开盘均价在3.1-3.5万/㎡之间，短短一年多时间价格已经去到了4万/㎡左右，目前这个价格在万博板块已经选择不了好一点的二手盘，所以相对新房而已的星瀚，对刚需有一定的新引力。

  加上地铁上盖和广外名校加持，小区自建商业配套，居住方面体验感不会差，户型偏紧凑型，后期流通性都不会差，预计后期价格涨幅能紧跟大盘不会落后。

产品特色概述

  品秀星瀚位于番禺区石壁街东晓南放射线与东新高速交叉口西南侧，占地约24万方，总建面积约88万方，由21栋建筑组成，合计4378户。

  整个项目分为南北板块，中间学校相连接，目前南区已经售罄，主推北区85-115㎡三四房户型。南区的优势，胜在更靠近地铁，而北区，则更靠近教育配套。

  教育方面自带托儿所、幼儿园和9年一贯制中小学，目前已经确定引进广外附。商业方面，打造了约1.7万㎡的商业配套。主入口的立体商业广场，负一层接驳陈头岗地铁站，实现地铁、商业、居住无缝对接。医疗方面有自带社区医疗中心，另外交通主要以地铁出行为主，项目在22号线的陈头岗站上盖，自带公交总站，门口是在建的东晓南放射线。

户型分析

  85㎡，三房两厅一卫设计，动静分区。

  户型方正，一进大门对着是鞋柜玄关收纳设计，直走是餐客厅一起，客厅连接景观阳台，采光视野俱佳，餐厅连接U型厨房，动线合理。

  客厅走廊连接三个卧室和一个干湿分离洗手间，卧室带有大飘窗，增加了采光和储物功能，整体格局符合市场主流刚需设计。

  115㎡四房两厅两卫，横厅设计，带有入户花园。

  入户花园空间感和玄关大学接近，可以打造成家庭收纳空间，进门对着是L字形厨房，空间阔绰，明厨设计，通风透气。经过玄关是餐客厅一起的横厅，客厅连接南向经过阳台，餐厅南面有飘窗，整体采光较为优秀。

  餐厅北面有一个卧室，另外三个卧室和洗手间在客厅尽头走廊，能有效做到动静分区。卧室带有采光飘窗，主卧套房设计，尽享私密空间 。

交通出行

  地铁：越秀TOD星瀚位于22号线陈头岗地铁上盖，22号线首段陈头岗至番禺广场段，预计会在20201年年内开通。目前距离项目较近地铁站是2号线会江站，需要乘坐公交接驳。

  22号线，北起荔湾区，串联番禺和南沙区。陈头岗一个站即可到达广州南站，南站可以换乘2号线、7号线，便捷通往番禺核心万博板块、海珠、越秀、天河、黄埔等区域。

  
       公交：越秀TOD星瀚附近1公里内的公交站有周山岗总站、北峙公园、官坑村公交站，公交线路有番145路、番182路、番185路、番187路、番微公交2路。番182路一站可到会江地铁站，换乘2号线。番187路12个站可以到达地铁大石站，换乘3号线。小区未来也会自建公交总站。

  
       自驾：越秀TOD星瀚周边有石浦大道北、东晓南放射线东延线、新兴大道、钟三路和石壁大道等多条主要交通干路，南大干线和东新高速等高快速路。距离广州南站约4.5公里，万博CBD约11公里，珠江新城CBD约20公里。

周边配套

  教育：规划有2所6班托儿所、一所24班幼儿园及一所45班九年一贯制中学，学校已经签约广东外语外贸大学教育集团。

  医疗：越秀TOD 星瀚自带社区卫生服务中心，综合医院距离项目大概有7公里，分别有中山大学孙逸仙纪念医院（南院区）、祈福医院、广州市第一人民医院（鹤洞分院）。

  商业：越秀TOD自带商业中心，打造了约1.7万㎡的商业配套。主入口的立体商业广场，负一层接驳陈头岗地铁站，实现地铁、商业、居住无缝对接；时尚高街商业，则融合花园景致和休闲商业于一体；而南环北街商业配套，亦带来了多层次的购物体验。

  附近大型商业广场要去到5公里左右的南站板块，以及11公里的万博商圈。

  公园：越秀TOD 星瀚距离长隆飞鸟乐园1.7公里，大象岗森林公园2.3公里 、长隆旅游度假区5.7公里。

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