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  广州旧改又现旧村“留守户风波”？

  昨天（2月23日），大井村官方公众号@大井村微服务发表了一封给大井村留守户的信，文中表示，“由于至今未签约的留守户，已经严重影响了广铁一中在南沙区的建设推进速度”，并呼吁留守户“尽早签约，早日建设新大井，早日享受优质教育资源。”

  之所以说“又”，是因为类似的场景并不陌生，旧改进程中出现的留守户困局经常带来少数与多数两方的艰难拉扯。

  更何况是在备受关注的教育资源问题上，“留守户”已不仅是影响自身及旧村的存在，还可能进一步影响到融资房业主面临的孩子读书问题。

  01

  省级名校与留守户的“拉扯”

  据了解，广铁一中是大井村旧改融资项目南沙十里方圆的配套教育资源，为方圆操刀。

  说起来，南沙十里方圆是南沙黄阁板块多个旧改中首个入市的“作品”，早在2020年底就已开放销售中心，首推户型为建面约79-99㎡三至四房，均价2.9万元/㎡。

图源：广州乐居  

  去年4月，广铁一中正式签约进驻南沙办学，牵手大井村旧改公建配套学校。同年年底，项目二期开盘。

  而在这前后，广铁一中也一直被该项目当作宣传亮点。毕竟，省一级名校的引进对购房者的吸引力还是足够大的。

项目宣传图  图源：南沙十里方圆  

  根据大井村发文，自2020年10月启动旧改以来，截至目前，旧改范围内表决率和签约率已超8成，其中广铁一中片区表决率和签约率已近9成。

  而留守户所在的区域恰好为广铁一中建设施工区域，原文将广铁一中落地大井村表述为“造福我村后代的大事”，而由于留守户至今仍未签约的缘故，“已经严重影响了广铁一中在南沙区的建设推进速度”。

  可以想见，若学校的建设出现问题，项目销售蒙上一层阴影不说，更会给村民及购房业主带来不少担忧。

  留守户“拦路”的现象并不少见，仅在黄埔，学校建设与留守户间的冲突就屡有发生。

  以黄埔火村为例。去年4月，火村社区更新改造公众号发文表示，由于个别留守户迟迟不肯签约交房，火村旧改配建的学校湖南师范大学附属中小学被迫停工，导致火村的孩子需要“每天穿行在被工地环绕的火村小学，上学之路碎石散落、尘土飞扬...”。

图源：火村社区更新改造  

  文冲旧改也有过类似的经历。2020年8月，公众号“幸福文冲”以图文形式列出了数项留守户导致村民蒙受损失的数据，其中就包括了学校开工建设受阻的问题。

图源：幸福文冲  

  如今，难题又轮到了大井村这边。

  02

  黄阁板块旧改扎堆，大井村推进颇快

  来回顾一下大井村旧改。

  说到南沙旧改推进最快的板块，一定有黄阁镇的名字。在南沙的旧改计划中，黄阁镇占据了6席，有5条村属于五年计划，仅1条村属于十年计划。而五年计划的5条村已全部完成招商，其中就包括大井村。

  早在2020年3月9日，广州公共资源交易中心就挂出了《南沙区黄阁镇大井村更新改造项目公开引入合作企业公告》的招标公告。

  根据公告，大井村改造范围北至大塘村界， 西至庐前山，东至大山乸，南至麒麟新城三期，改造用地面积69.84公顷，改造金额31.22 亿元。

  招商公告挂出来没几天，南沙挂牌一宗位于黄阁镇庐前山南路与黄阁大道交汇处的商住地，出让条件则与大井村旧改相关。

  2020年4月，方圆以48.593亿元底价、折合楼面价9863元/㎡拿下该地块，引人猜测，方圆同步获得了大井村旧改的“入场券”。

  紧接着4月底，大井村旧改合作企业公示，方圆不出意料成功斩获。

  2020年9月，大井村旧改规划调整获批，道路交通、商业配套、教育资源等都得到进一步完善。教育方面，原大井小学由18班调整至45班九年一贯制，并迁移至文保区西侧；将现行控规的1处9班幼儿园扩建至15班，另新增1处15班幼儿园，1处18班幼儿园。

  此外，还提到南部将新增一处54班九年一贯制学校，新增的这所学校后被证实为广铁一中。

控规图 

  虽然从原计划的九年一贯制学校变为了一所初中及一所小学，但并不妨碍广铁一中以名校光环成为了大井村融资项目的一针“强心剂”。

广铁一中效果图（以实际批复为准）  

  值得一提的是，大井村属于广州市传统村落，涉及多处文保单位和古物建筑。根据规划，大井村改造将依托800余年的历史文化底蕴，打造南沙文化会客厅，与蕉门河城市会客厅共同构成“经济中心+文化休闲服务中心”的城市核心区，打造“双厅双园双门户格局”。

改造效果鸟瞰图（以实际批复为准） 图源：大井村微服务    

  去年12月，大井村举行复建安置房开工奠基庆典仪式，不得不说旧改进度颇快。

  只是学校落地如今遭遇着留守户“拦路”的问题，何时能完成建设还是个未知数。

  03

  旧村“清零”难，破解留守户问题是关键

  最终还是要回到破解“留守户”难题的关键上来。

  去年7月，《广州市城市更新条例（征求意见稿）》发布，现下还在等待正式文件的印发。

  条例中提到了破解旧村改造动迁难的“95%”规定，即旧村庄更新改造项目搬迁安置补偿协议签订人数占比达到百分之九十五的，农村集体经济组织可以向人民法院提起诉讼。

  除此之外，“政府裁决和司法裁判”也是条例中一大亮点，其不仅适用于国有土地，还适用于集体土地，若顺利通过，将为进一步破解“动迁难”提供有一个行之有效的路径。（点击回顾）

  根据专家表述，留守户产生的原因常见于拆补标准不太合理或留守户的自身原因，如“狮子大开口”漫天要价。

  若是针对不合理的诉求，市场化协商虽是主要方式，但行政力量的强制介入也是对已签约的被拆迁人利益的最大保护。

  再看回旧改现状。前文提到的火村旧改于去年4月举行了“清零”行动大会，6月实现全面清零；历时十年的文冲路以西旧改也在去年2月实现全部地块“清零”，进入全面建设阶段。

图源：火村社区更新改造  

  不难看出，旧村改造与留守户间的“拉锯战”往往会持续或长或短的时间。但无论如何，城更君都希望看到大井村目前所面临的问题得到妥善解决，保障孩子们的顺利入学。

  你怎么看？欢迎下方留言讨论。