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  万万没想到，广州11个区旧改推进工作中，最后跑步进场的是番禺区。也是印证那句话：跑得快，不如跑得久。

  近日，乐居城更拿到一份流传文件，内容大致为：番禺区城市更新局将于近期前往各镇街开展调研工作，加深与各镇街的沟通交流，进一步掌握各类城市更新相关情况，深入分析存在问题和短板瓶颈。

  从番禺区下发的城市更新调研提纲中，可以清楚地看到2个利好趋势：一是、番禺旧改有望破冰，区层面全面深入了解到旧改项目情况，将对存在困难的项目进行研究、协调；二是、配合“大拆大建”限令主旨，探索改造优先顺序，并非大包大揽。

  上面是基于区内整体情况的，调研内容亦有“关心”留守户、房企建设监管资金的问题。总体来说，尽管这次调研工作的核心是摸底区内旧改项目详情，不失为一个积极的信号。

  目前，广州市各个行政区旧改推进工作中，番禺区的动静是最大的。从有新房企介入曾招标失败的西二村、到沙头街明确推进辖内城市更新工作、再到越秀地产与大龙街道就旧改工作进行交流，最新的是南村镇开展旧村改造巡查工作。在“沉寂无声”之时，番禺总会时不时给到“惊喜”。

  3年内计划旧村改造不超3条

  在近日流传文件中，番禺区将对区内旧村、旧厂房、老旧小区、村级工业园开展调研工作。
其中，旧村方面，调研内容大致可以总结为两个部分：

  1、正在推进实施的旧村全面改造项目情况，存在困难和未来三年计划安排等，哪些需要区层面研究明确或协调解决的瓶颈问题。

  比如：实施过程中留守户类型和诉求是什么、批后实施监管、复建安置资金监管过程中存在什么难点及问题，分别有哪些解决路径建议。

  2、谋划未来三年辖区内计划开展的旧村全面改造项目可结合旧村区位条件、改造意愿、现状情况（包括土地、建筑经济发展等）、周边区域发展建设情况等，按照改造可行性从高到低进行排序，建议不超过3条。

  这两个部分可以判断，番禺区深入了解区内旧村全面改造项目的同时，或将协调改造难点、吸取优秀经验。同时，为了贯彻“大拆大建”限令，建议镇街辖内要控制改造规模，未来3年计划综合各方要素按优先顺序、推进旧村改造，且不超3条。

  经历过漫长的调整之后，番禺将在旧改进行破冰行动，稳字当头，也要有成效。实际上，回顾过去一段时间，番禺区旧改不是“抢眼”的存在，绝大部分旧村仍处在前期阶段，包括通过改造意愿表决、开展基础数据调查、编制片区策划方案，少有动工拆迁、建设的旧村。用一句话总结就是：风声大、雨点小。

  因此，不少番禺旧村村民“吐槽”区内旧村改造速度太慢，启动改造好几年，依然没有动静。时来运转，相对谨慎的番禺，“大拆大建”限令出台之后，没有受到太大的影响。因此，不少镇街明确推进城市更新工作，一众房企也对区内旧改项目“虎视眈眈”。

  毕竟，在限令之前，番禺区早早确定区内城市更新推进节奏。只是，计划赶不上变化。

  2021年初，番禺区在“加快推进城市更新工作”现场会上透露，纳入项目储备库以及城市更新计划有61条村，目前已纳入三旧改造标图建库用地面积约91.57平方公里，相当于全区面积要重建的部分达到17.28%。

  随后，在番禺区“十四五”规划中，番禺区在城市更新领域投资879.56亿元，占总投资约比21.66%；“十四五”期间总投资为3047.96亿元，城市更新投资为839.26亿元，占比为27.54%。

  同时，在去年7月份流传文件中，番禺区准备展开2021年下半年城市更新推进工作，包括推进东郊村、南浦村、罗边村、里仁洞村等安置区开工建设，推进揽山村、思贤村、市头村、大平村等10条村招商。番禺区对于旧改推进工作的谨慎，在上述文件亦有所体现，要求城市更新工作中，明确做好产业建设、保障性住房、文化保护方面的工作。

  无论是2021年的工作指标，还是“十四五”期间任务，番禺区都希望改变过往旧改工作“谨慎”态度，加快推进速度。现在，调整之后，希望稳中有快。

  02影响几何，重点在里仁洞、南浦、罗边

  关于番禺区整体旧改情况，早前我们已经统计了66条旧村动态，其中有4条村进入了动工、拆迁工作，42条旧村已有合作或介入房企。回顾：一篇看完番禺66条村旧改最新动态，建议收藏！（点击查看大图）

  如果按照流传文件的建议，一个镇街辖内3年计划推进旧村改造不超过3条，目前，有8个镇街将受到影响，包括大龙街道、东环街道、化龙镇、洛浦街道、南村镇、沙头街道、石壁街道、石楼镇。上述镇街均有超过3个旧村在推进全面改造的相关工作。未来，哪些旧村先推进，哪些旧村要搁置？将由镇街决定，我们将后续保持关注。不过，仔细一看上述统计表，也可以知道一二。大龙街道4条旧村均为“十年规划”，均处在基础数据工作阶段，进度末位（下同）是罗家村；东环街道中，蔡边一、二村已经在编制片区策划方案，末位是东沙村。化龙镇有5条是“十年规划”、1条未在改造计划中，明经村在编制片区策划方案，其余均停留在基础数据工作阶段；南村镇有9条旧村，新基村、罗边村、里仁洞村为“三年计划”。沙头街道6条均为“十年规划”，太平村、小罗村正在编制片区策划方案；石楼镇4条旧村中，石一村、石二村条为“十年规划”，2条为计划名单之外。石壁街道中，石壁一二三四村为“三年计划”、正在编制实施方案，大洲村、韦涌村处于基础数据工作街道，其余旧村还未启动基础数据调查。其中，“答案争议最大”的就是洛浦街道，8条旧村中，沙溪村是“三年计划”，西一村、西二村、东乡村是“五年方案”，西三村、洛溪村是“十年规划”。而在之前，沙溪村、西一村、西二村、东乡村曾表态加快推进改造工作。比如，沙溪村计划2021年底前回迁房开工，西二村、东乡村计划2022年底前开拆。

  对比来看，番禺区大部分旧村仍在前期改造阶段，超过3条旧村同时开拆的镇街较少。说明，这条建议不会有太大影响，或许标志意义大于实际意义，旨在避免走向大拆大建的老路。

  关于番禺区旧村改造工作，在番禺区2022年工作报告会和广州发改委公布的2022年重点项目计划名单中，已有结果。其中，番禺在工作报告上提及，城市更新工作将主要集中在广州国际科技创新城、长隆万博、广州南站三大发展区域，特别是广州南站。整个南站商务区共涉及12条旧村改造项目，包括石壁（一二三四村），韦涌村，大洲村，都那村，屏山一、二村，胜石村，谢村村等旧村改造项目。其中，石壁（一二三四村）、胜石村推进速度最快，已顺利完成招商，均确定富力为合作企业。

  ｜截图来源：中国广州发布

  而在广州市发改委公布的重点项目计划中，共有7个城市更新项目，总投资达到902.76亿元，重点项目包括里仁洞村、南浦村、罗边村，重点预备项目包括沙溪村和福涌村。

  综合来看，里仁洞村、南浦村、罗边村、石壁一二三四村、沙溪村、韦涌村等都是番禺区推进的重点项目。