编者按：一切不美好都会过去，楼市终将焕发新的生机。历经跌宕起伏，我们带着希冀和疑惑进入2022年。对于有置业需求的购房者来说，春季楼市走向如何？广州各大区域都有哪些新盘推出？哪些楼盘又是当下最热的?这些都是他们关注的话题。2月11日起，乐居隆重推出“探春|阳和启蛰 向新而生”全国联动探春报道，汇集百城视野，聚焦楼市复苏进程。

  2000年，广州提出“东进、南拓、西联、北优、中调”的城市发展战略。转眼间20年过去了，广州，一路向东，势不可挡。乘着东风，新塘也顺理成章成为增城的发展极点。

  此外，多轨道交通的加持也给新塘的发展添一把“火”，4地铁+3条国家铁路+2条城轨+1条有轨电车，10轨交汇，让新塘与广州市中心、大湾区城市快速连接。交通的发展将带来庞大的人口流量，有人流就有发展价值，商业也在不断发展……

  对于新塘楼市来说，其最大的优势就是靠近天河中心和黄埔，还有地铁通行且不限购，在一定程度上承担了新广人外溢的居住需求。而且新塘板块也是目前增城成交均价最高的板块，勇担“增城内卷王”的称号！

  乐居探春小分队第一时间奔赴大家重点关注的增城新塘板块，对热点楼盘越秀·星耀TOD、广州城投·禧阅盛汇、金茂万科都会四季的销售情况、项目新进度和新动态进行报道，带大家实地感受广州东的“卷”力!

越秀·星耀TOD

  交通出行

  距新塘TOD直线400米

  我们新塘探盘的第一站就来到TOD旁的全新盘——越秀·星耀TOD。

  为什么先看它呢？因为这是我们出地铁口第一眼看到的项目，妥妥的地铁盘。

  项目位于新塘环城路南侧，搭乘地铁13号线到新塘站从E口或D2口出站就能看到400米处正在施工的越秀·星耀TOD，可以说是走几步路就能到。

  但是由于目前道路正在施工没有可以直通的道路需要绕行，小编根据导航绕路步行约有1公里到达项目营销中心，这个距离还是可以接受的。而且预计未来道路修通后项目到新塘地铁站就相对便捷很多。

  项目实况

  有4栋住宅 主推100-125㎡户型

  来到项目的营销中心，在项目也能很清楚的看到北面的新塘站和西面的新塘南站，周边目前没有高层建筑，外部的区位条件是看得见的。值得注意的是，项目北侧不到200米为广深铁路和环城路，东北方还有增城供电局的变电站。

  不过整体上看，临近这些不利因素的方向都安排了公寓、办公楼，未来对住宅的影响应该相对小一些，而住宅一侧的土地目前暂无规划。

  据销售介绍，越秀·星耀TOD占地面积约3.2万方，建筑面积约25万方，规划有4栋32层高的住宅、2栋23层的公寓及1栋写字楼，还有配套少量商业及游泳池，容积率在5.5。其中，住宅预计有500+套，体量不大；公寓产品预计在住宅之后推出，写字楼则是由东绿天然定下。

  项目首推1#、2#住宅，层高为32层，两梯五户设计，涵盖建面约100㎡“3+1”房、约125㎡“4+1”房两种户型，都是东南或西南朝向，这个面积段更适合刚改客户，并且案场销售表示项目户型都会以中大户型为主，预计主要承接改善客户。

  我们再一起看看户型！

  建面约100㎡3+1房

  建面约125㎡4+1房

  周边配套

  处新塘成熟区域 配套依赖周边

  交通超强的星耀也有一些弱项，由于项目本身的体量不大，内部配套也仅有约2000㎡的底商，以及泳池、园林景观等，日后买菜、逛街购物等还得去周边蹭一蹭。

  不过呢，傍上广州东部交通枢纽，而且还处于新塘老城区域，周边2公里日常生活设施也算可以满足的，例如高端购物可以去到广汇尊府配建的商场，日常购物的金海岸城市广场、大润发、汇太广场等，都属于比较成熟的商业体。

  此外，周边3公里范围内还有合生汇、万达广场、永旺梦乐城等多个大型商圈，涵盖多种业态，可以给商圈内居民提供丰富多样的生活休闲娱乐服务等。

  在郊区出来通勤，还一个值得关注的就是教育。

  项目没有配建有学校，所以小孩上学还得依靠周边。周边约1公里处，分布有省一级资质学校新塘中学，同时项目周边还分布有新塘二小、瑶田新围小学、东部枢纽36班小学、广大附中增城实验学校等，但是能入读哪一所，还得以教育局划分的为准了。

  项目价格

  地价6511元/㎡ 房价几何？

  当看完项目，小编终于问出了那个最关注的问题：项目大概多少钱一平？

  销售并没有正面回答，他表示项目目前暂未开盘，预计会在3月初正式开盘，但是具体的价格可以参考周边的楼盘，例如新世界广汇尊府在3.6万元/㎡、保利天汇在3.5万元/㎡。

  惊呆的小编发问：那价格会到三字头吗？销售没有否认并表示具体还是要开盘才知道，也许会有惊喜。

  不过，小编也有听说目前新塘新盘有限价，大致在2.5万/㎡，那么你觉得越秀星耀TOD项目最终能卖多少钱呢？值得期待一下！

广州城投·禧阅盛汇

  第二站我们则选择位于新塘南站另一侧的新盘——广州城投·禧阅盛汇，一起来看看吧~

  交通出行

       地铁直线距离400米

  广州城投·禧阅盛汇项目地处于新塘TOD板块，紧邻保利天际、新世界广汇尊府，从新塘地铁站出来远远就可以看到项目在建的楼栋，直线距离约400米。

  但因为目前串联环城路到汽车城大道的通道还未开通，导致从地铁站到项目需要绕行约4公里。

  不过，销售后来告诉小编，这样的绕路也只是暂时的，待打通串联环城路和汽车城大道的路就方便很多了，而且未来新塘地铁站会规划有一个出口在项目附近，距离项目仅150米。预计还会建设一个连廊（规划中）直通地铁站。

  涵盖住宅、写字楼、商业 自带园林

  来到广州城投·禧阅盛汇营销中心，该项目与保利天际仅有一路之隔，距离很近。

  禧阅盛汇占地面积约2.56万㎡，涵盖5栋住宅和2栋写字楼、商业，这样多业态的配合似乎已经成为该板块的标配，因为项目旁两大竞品新世界广汇尊府、保利天际皆是如此。

  对比起周边两大项目，广州城投·禧阅盛汇销售表示，项目最突出的一点是项目内部带有独立的园林空间，并设计有小区大门管理出入，给住户提供安静的休闲空间。

  再来看看产品方面，项目住宅的1-2#为两梯五户，3-4#为两梯两户，5#为两梯四户，均为28层高。项目首推是紧邻汽车城大道一侧的5#，楼栋为板式住宅设计，南北朝向，做到了户户朝南的设计，户型涵盖建面约89㎡2+1房两厅一卫、102㎡三房两厅两卫以及122㎡四房两厅两卫共3种户型。具体开盘时间还未透露。

  不过值得注意的是，首推的5#很靠近穗深城际铁路，不免担心有噪音的影响。

  但按照销售人员的说法：“距离轨道最近的大概是在六楼的位置，但也超过了50米，符合规定；另外轨道也设置有隔音板，每一户都是双层玻璃的设计，可以隔绝大部分影响，并且路段也是列车降速位置，其实影响也会减小。”

  如果在这方面比较介意的朋友，还是得提前了解一下。

  下面来看看具体的户型布局。

  在交标和细节的设计上广州城投·禧阅盛汇做的还是不错的。例如智能锁、入户鞋柜、电视机背景墙、房间厕所的紧急呼救、智能马桶盖、衣帽间衣柜等，小编印象比较深的是卧室的双层玻璃之间有百叶窗，即使没有窗帘也能做到遮光，保护居家隐私，最重要的是没有积灰烦恼，不需要打扫！

  周边配套

  配套较为完善

  项目地处新塘的核心板块，在配套方面还是比较成熟的。

  不仅项目自身会有底商，周边的新世界、保利天际也会有一些高端商场的规划配套，并且与一路之隔还是居住氛围很醇熟的社区——凤馨苑，周边有华兴商贸综合市场、卜蜂莲花超市、钱大妈等已经成型的配套生活圈。

  稍远一些还有金海岸城市广场、新塘万达广场、永旺梦乐城等，能基本满足业主的的吃喝玩乐需求。

金茂万科都会四季

  看过以上两大新盘，我们也发现但凡靠近地铁站的新盘吹风价都已经去到了三字头，这让刚需置业者只能捂住心脏，说一声“痛”！

  难道新塘真的已经抛弃刚需者了吗？

  好像并不是这样！小编前两站看过新塘地铁站预计买到三字头的两大新盘后，第三站就来到了距离白江地铁站约2公里的一手盘——金茂万科都会四季，目前项目主推建面约80-133㎡二至四房，均价在2.5万元/㎡。

  想要入手新塘板块的刚需客户快来看看金茂万科都会四季到底如何，值不值得入手？

  交通出行

  距离地铁2.5公里 有楼巴接驳

  金茂万科都会四季距离白江地铁站约有2.5公里，想要地铁2站到黄埔，8站到天河，还是不能忽略这麻烦的2.5公里，不管是步行和公交出行都是比较费时。不过，目前项目已经开通楼巴接驳至地铁站，并且已经是固定的线路，未来业主可以方便接驳至地铁站。

  小编的打车去的，并未乘坐楼巴，下次打算看房的朋友可以坐楼巴体验一下，看看这个通勤付不符合预期。

  销售还表示，等到首期交付后还会开通楼巴至天河、黄埔等地，预计半小时一趟。当然，这也是后话，能否实现还得看到时候的具体情况。

  从片区来看，项目紧邻白江村旧改，新塘大道以南，一直到东江临江。周边环绕着白江村、群星村、东洲村等村落，目前基建和配套都较弱，但案场销售表示：这一带有多个旧改项目，广州旧改大户升龙集团投资300亿元加入群星村旧改，还有香江也拿下了东洲村旧改，未来片区的居住水平和配套都能得到一个提高。

  话虽这么说，但旧改一直是需要两面看待，旧改的确能让片区“改头换面”，但旧改的周期是比较长的，周边三条村虽然旧改已经陆续启动，但是都还没有进入实质性拆除阶段，未来三五年甚至更长时间内，片区可能都在持续拆迁、改造，对于整体的宜居度存在较大的影响，没个十年八年的都很难成型。

  项目实况

  49万方体量大盘 首推南端C地块

  再来看看项目，占地约16.25万㎡，总建面不超过 48.77 万㎡，由24栋住宅组成，共4698户，分为五期开发建设，体量并不小。

  并且内部配建36班小学及18班幼儿园，这对于近50方的大盘，也是基本需求了。不过值得注意的是，在学校方面，引入了华南师范大学附属新塘实验小学，这是项目最大卖点，但这所学校招生的范围还未确定，至于幼儿园的话目前暂未有消息。

  项目本身体量就大，外加周边那么多城中村，名校的名额势必会有一场争夺战，各位奔着名校的家长也要考虑清楚了。案场销售也表示，所有的招生入读条件都以当年政府公示的为准。

  产品方面，率先推出的是最南端的C地块，目前主推首期的C2、C3栋，均是34层，产品涵盖建面约80㎡2+1房、88㎡三房、115㎡四房以及133㎡四房户型，还有几套建面约91㎡户型，均价约2.5万元/㎡。

  此外，目前项目部分房源还推出一口价优惠活动。

  我们再来看看户型，其实在中小户型的设计上，万科还是很能打的，很多细节上也处理的都不错。

  建面约80㎡2+1房两厅两卫设计，整体是中规中矩的竖厅设计，更好的做到动静分区；两个卧室均带有飘窗，采光通透的同时也能利用起来，增加实用面积。多一个阳台的的设计，可以用来当书房。

  建面约88㎡三房两厅两卫的设计，也是竖厅但是该户型增加了入户花园，并且是赠送一半面积。

  可以收纳日常生活杂物，一进大门对着是厨房，U型设计，动线合理，洗手台上方有窗户，通风良好。经过走廊是餐客厅一体设计，餐厅连接景观阳台，视野开阔，采光优良。

  客厅走廊连接三个卧室洗手间，动静分离，居住舒适。每个房间均带有瞰景飘窗，增加了采光和收纳空间，两个洗手间均是干湿分离带淋浴间设计，其中主卧配有洗手间，私密性佳。

  115㎡四房两厅两卫，带有入户花园，双阳台对流，大四房设计。

  进入大门，门对着有三分离设计的洗手间，距离卧室区域比较远，大门后面有一间次卧，经过次卧是餐客厅一体，餐厅旁是整面墙飘窗，客厅连接景观阳台，通风对流，采光俱佳，餐厅旁边是厨房，U型设计，使用更高效。

  客厅走廊连接三个卧室，其中一个卧室与阳台相连，主卧带有独立干湿分离洗手间和衣帽间空间，住户可根据需求自行设计。

  建面约133㎡四房两厅三卫的户型整体上与115㎡户型相似，但卫浴的盥洗区域延伸出了一个生活阳台，更好的做到玄关区域的采光和空气流通，并且卫浴换下来的衣服可以直接清洗晾晒，家务动线更便捷；一个次卧也配备了独立卫浴，这样的设计即使三代同堂居住也很舒适。

  周边配套

  大型商业主要靠“蹭” 自带两所学校

  商业方面，项目自身带1万㎡的万科里商业，包含商业街、图书馆、公交始末站和肉菜市场，现在的售楼部以后作为商业体使用。

  周边又都是旧改，附近没有商业配套，距离最近的商圈是距离3-4公里的金海岸城市广场；至于项目宣传一直说的大型商圈，例如凯达尔枢纽国际广场、新塘万达广场、新塘广场和永旺梦乐城这几个，全部都在几公里开外。

  教育方面，最近的就是项目自带的一所小学和一所幼儿园的配件。

  金茂+万科的组合一出场就引起了比较多的讨论，了解过地段和周边之后，有些人说不能买，有些人说可以买，其实每一个楼盘都有目标客户群体，只要这个楼盘的价格能匹配你现阶段的财力，又恰好能满足你最重要的需求，那么就是可以考虑的。

  金茂万科都会四季作为一个刚需上车盘，并且相比较新塘其他在售的地铁上盖3万+的价格差明显，相比较新塘其他非地铁上盖物业呢，地段明显好很多；首付约60万就可以上车三房对于刚需客户来说还是不错的。