乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——越秀星汇文玺，位于中国·广州·华南理工大学国际校区旁。占地面积约3.1万平方米，建筑面积约17.8万平方米，绿化率35%。定位科创轴芯·创新城里·国际人文住区。
越秀星汇文玺位于番禺区国际创新城，规划31层7栋，主力户型94和114㎡。
对学位和环境有需求的刚需客和改善客群。
目前广州国际创新城在售新房有思科智慧城12光年、越秀•星汇文玺、奥园恒基•学苑壹号。
思科智慧城12光年目前均价4.3万/㎡，星汇文玺在售7栋价格在4.2-4.3万/㎡，奥园恒基•学苑壹号单价约4.8万/㎡。
国际创新板块内二手房放盘不多，其中新造以单体楼为主，均价在2-3.3万/㎡，有小区配套的大学城板块，二手放盘价格在6.2-7.8万/㎡之间，是整个国际创新城价格较高地区。
目前来看国际创新城新盘均价在4.3-4.8万/㎡之间，对比一站之隔的大学城二手盘单价要低2万多，意味着新盘有更多的升值潜力空间。
广州国际创新城随着南大干线的开通，未来交通会更加便捷，板块内华南理工大学国际校区、暨南大学番禺校区的完善，也会带动整体板块的人文氛围。
广州高校周边的房价普遍都不低，通常大学校园的环境密度不大，绿化好，周围住宅也以校园教师为主要买家，直接决定了大学校区旁的居住圈层质量高。
加上星汇文玺附近国际创新城一期C居住地块2021年4月拍地中，楼面价价值高达33599元/㎡，加上配建建筑成本，业内预测，该地块入市之后，售价预计在7万+/㎡左右，而目前星汇文玺4.3-4.6万/㎡的价格，仅比拍地价多出一万多，后期潜力还是很大的。
星汇文玺目前在售的94㎡三房和114㎡四房，对比大学城普遍放盘的148-315㎡大户型二手房相比，星汇文玺接盘客群体更大，户型也更紧凑，会吸引更多的改善型刚需客。
星汇文玺位于广州国际创新城板块，华南理工大学广州国际校区东北角，右边就是暨南大学番禺校区，南大干线和南村大道交汇处。
距离新造地铁站1.6公里，项目建筑面积约17万㎡，容积率约4.0，楼间距最大宽80米，最小50米。规划7栋31层住宅，两梯5-6户，共1075户，小区还配有1栋商业公寓，有游泳池等园林绿化。
4栋和6栋已经售罄，目前在售是7栋94和114㎡户型，预计接下来加推5栋，户型也是94和114㎡户型。每个面积段都做了两种户型设计，可选择面还是比较大。
博悦户型：94㎡是主推户型，货量供应多，三房两卫设计。
户型方正舒适，格局经典，是动静分区高实用三房、浪费空间少。大门进入，门后是玄关鞋柜、储物柜收纳区，左边是厨房，U型设计，日常操作动线流畅。
入户处与阳台形成南北对流，通风效果不错。餐厅连通客厅直出阳台，全屋三开间朝南，加上1.8米深*6.6米宽景长阳台贯通客厅与次卧相连，大大提升了房间的采光面和景观面。
此户型景观为大学校园景观和园林景观。
主卧和次卧都朝南，均可以放下双人床和衣柜还有不错的空间感，儿童房朝东设计，可以放下单人床、书桌和衣柜，还有活动空间。两个卫生间都是带有干湿分离的淋浴间。
博雅户型：该户型为三房两卫设计，货量不多，每栋只有一条踢腿。
户型客餐厅南北对流，动静分区，2次卧+1主套的设计，能够满足大部分家庭的空间需求。大门进入，门后是玄关鞋柜区，右边是干湿分离的洗手间。
客厅南接阳台，餐厅北接飘窗，南北通风效果佳，餐厅旁边是U型厨房，预留了双门冰箱位置，洗手台对着北面窗户，采光不错。
客厅和儿童房连接着6米景寛阳台，全屋5个开间朝南，采光和通风效果都极佳，主人房和次卧都有衣帽间设置，放置双人床仍显空间宽敞。
主卧进门北面和南面均有飘窗，舒适度和采光更佳，主卧洗手间也是带干湿分离的淋浴间。
博识户型：整个小区只有4栋和5栋一条踢腿有该户型。
该户型四房两卫设计，传统竖厅设计，厅出阳台，南北对流。
一进门，门后玄关鞋柜和储物柜设计，左面是厨房，U型设计。餐厅连接客厅，直通6.7米宽景阳台，阳台同样连着儿童房，采光充足，视野佳。
全屋5开间朝南，客厅、儿童房、次卧、主卧、主卫均朝南。主卧带有步入式衣帽空间，收纳功能强，主卧洗手间也是带淋浴间的干湿分离设计。
次卧与书房相对，次卧能放下双人床和衣柜，书房稍小，如果需要放置床，需要定制。
博览户型：整个小区只有3栋05单元，4、5、6、7栋的04户型，有该户型。
该户型方正，属于单边位，，三面无遮挡，全屋都能做到南北对流，舒适度高。进门门后是玄关鞋柜位置，左面是朝南带飘窗、干湿分离的洗手间。
大门直入，南面客厅连接约6.7米阳台，北面餐厅是飘窗设计，采光和通风都极佳，厨房连接餐厅，U型设计，预留了双门冰箱位置。客厅走廊通向4个房间，动静分离。
次卧一与客厅连接南向观景阳台，采光和视野都极佳。主卧朝南有大飘窗，连接洗手间位置设计了步入式衣帽间。另外次卧二和儿童房朝北，均带有飘窗，可放下双人床和衣柜。
该户型设计较少空间浪费，改善首选。
地铁：星汇文玺最近的是广州地铁4号线新造地铁站，距离1.6公里左右。新造站出发，1站地铁到大学城南，4站琶洲，5站金融城。
另外规划的地铁12号线支线将在项目门口设华工国际校区站，直接接入广州地铁路网。
公交：星汇文玺附近1公里公交站点，从近到远分别是：南村油库、永大集团、华工国际校区临时总站、文山村、东线大道口。主要公交路线有番51路，番禺53路、番87路、番88路、番51B路、番71路，番85路等。其中番51路20站可达番禺市桥，番53站16站可达万博商务区，番87路1站直达新造地铁站，番88路12站直达南村万博地铁站。
自驾：星汇文玺目前可以从东线大道转入兴业大道，转新化街、海运路，连接新化快速路北段，大约17.6公里可达琶洲。同样新化快速路14.8公里可达大学城南。项目往南通过兴业大道向西约10公里可达万博商务区。
早晚高峰期，琶洲往新化快速立交桥路段容易拥堵。
教育：星汇文玺东侧规划公办的9班幼儿园和24班的小学，越秀承建，22年底建成。附近还有广二师番禺附小和广二师番禺中学。
医疗：星汇文玺周边5公里内三甲医院有广东省中医院大学城医院、广东省妇幼保健院（番禺院区），以及广州市番禺区新造医院、南村医院、广州市番禺区第六人民医院。
商业：右侧暨大规划建设10万㎡商业体，周边超30万㎡商业规划。附近现成商圈可以往北地铁一个站到大学城南，有商场GOGO新天地、贝岗商业城，地铁4站到万博商务区，有万达广场、天河城百货、山姆会员店等购物商场。
公园：星汇文玺周边5公里内有大学城中心湖花园、岭南印象园、华龙公园等。
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