乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——中海观雲府，是广州中海地产继中海·观澜府之后，再度在海珠创新湾打造的“府”系精工住宅项目。该项目在观澜府的基础上，对户型、健康配置、产品理念诸多方面进行了升级，其高层南拥珠江，北望广州塔，可享无遮挡城市景观。
中海观云府位于海珠区南洲板块，共3栋楼944户，目前在售86-164㎡户型。
海珠、越秀、荔湾区高预算刚需和改善群体。
中海观云府价格86㎡户型价格或在6.5-7万/㎡以下，106㎡、131㎡、164㎡的则在7-7.5万/㎡左右。
周边新盘在售有越秀天悦江湾，主打复式江景房，目前在售建面109-138㎡复式洋房，售价为10万-15万/㎡。
附近二手价格南洲名苑、英豪花园等大盘，价格均价在4.5-5万/㎡左右。
中海观云府这块地，是2020年以38609元/平的楼面价拿下的，中海今年2月以50526元/平的地王楼面价，拿下观澜府附近的石岗路地块。因为拿地价的刺激，让旁边中海观澜府价格从6.4万提升到7.1万。因此中海未来石岗路项目的开盘也会带动中海观云府价格的上涨。
加上中海观云府就在南洲地铁站上盖，南洲站是两条地铁2号线和广佛线交界站点，公共交通发发达，日后10号线开通，还会对房价有一定支持作用。
整个南洲板块都是楼龄超过10年的老旧小区，中海观云府新盘的加入，也让周边住户产生了置换需求。
中海观云府建筑面积约11.5万㎡，将建3层总层高57层的住宅产品，总户数944户，地下车位1033个。容积率6.256，户型包括86㎡和106㎡三房两厅两卫，131㎡和164㎡四房两厅两卫。
四个面积段户型均配有厨房西厨岛台开发式厨房设计，让空间更大，且房间采用全明飘窗，增加采光和通风舒适度，主卧配有转角270度的观景视野。物业费是5.3元/㎡/月，是中海物业住宅高标准颂系物业。
中海观云府联合方所打造方舟客厅，将太古汇方所搬进社区，还会设置X-magic魔力健身房、海宝农场四点半学堂，霎端会所，共享办公、女王瑜伽室、家庭轰趴馆、观江会客厅等小区配套。1公里范围内有南洲汇、盒马鲜生和海珠新都荟等商业配套，可以满足日常的生活所需。
106㎡三房两厅两卫，动静分区。
一进大门，门后是鞋柜收纳空间，大门直对LDK客餐厨一体空间。
LDK设计，也就是客厅+餐厅+厨房三个区域集合，打破空间隔断，让三个空间融为一体。
厨房有中式餐厨和西式岛台，厨房落地窗可以全部打开形成开放式厨房。
餐客厅超5.5米IMAX灵动宽厅，客厅可间隔出来做茶室、书房等多种场景设计。客厅连接270°全景超6米宽阳台，视野和采光俱佳。
客厅走廊连接洗手间和三间卧室，每间卧室均能都带有大面积采光，主卧有转角飘窗，视野更宽广。两个洗手间均是干湿分离、带有窗户，通风舒适。
地铁：中海观云府项目对面就是2号线和广佛线交汇的南洲地铁站，4站抵达广州塔、5站抵达珠江新城和广州南站，7站抵达琶洲。未来还有10号线建设中，距离观云府最近的是东晓南站，届时可直达荔湾区西塱和途径越秀区，直达天河客运站。
公交：中海观云府附近公交站点有南洲名苑、海珠客运站，公交线路有59路、5路、9路等多路公交车接驳广州各区。59路连接海珠区和越秀区，大概22个站到达白云路总站，5路公交途径海珠、越秀区，22个 站点直达市客运总站，9路连接海珠区、荔湾区，16个站可达黄沙码头。
自驾：中海观云府南面是南洲路，东面是东晓南路，便捷连接广州环城高速，串联各个区。中海观云府出发，大概8公里可达珠江新城，10公里左右可达琶洲。
教育：中海观云府附近学校有晓港湾小学（瑞宝花园校区）、瑞宝小学、南武小学、广州市东晓中学、广州市97中学等。
医疗：中海观云府附近医院有中山大学孙逸仙纪念医院（南院区）、广州医学院第二附属医院（西院区）、广州医科大学附属第二医院、广东省第二人民医院等。
商业：中海观云府联合方所打造方舟客厅，将太古汇方所搬进社区，还会设置X-magic魔力健身房、海宝农场四点半学堂，霎端会所，共享办公、女王瑜伽室、家庭轰趴馆、观江会客厅等小区配套。
公园：四公里范围5大公园环绕，形成超1600万㎡天然生态绿肺，分别有嘉鸿公园、上涌果树公园、沥滘码头公园、海珠湖公园、海珠国家湿地公园。
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