乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——南沙十里方圆，项目位于黄阁大道南主干道旁，双山环绕，项目总占地面积86万㎡，涵盖住宅、公寓、写字楼、幼儿园、小学等全方位业态，打造城市综合体东方人居大城。
南沙十里方圆，全能生活配套大社区，总建筑面积约156万㎡，现主推约79-127㎡三至四房。
天河、番禺、南沙预算不高的刚需群体，及南沙本地对生活便利度和教育水平要求较高的刚需、改善人群。
南沙十里方圆目前二期在售，户型面积段更丰富，可以匹配不同需求购房群体，刚需、改善均有匹配面积段户型。
在售楼栋为#12栋、#11、#5栋，其中#12栋是目前主推楼栋，均价约2.4-2.5万/㎡,为临街楼栋，#11、#5栋尾盘在售货量不多，均价在2.7-2.8万/㎡，项目整体均价也在2.7-2.8万/㎡，毛坯交付，可选精装修，精装交付折合均价约2.9万/㎡，相比于去年上行行情时期，部分楼栋户型均价约3.1-3.2万/㎡,目前项目价格性价比较高。
项目周边在售新房项目，时代天逸在售均价约2.8万/㎡，中铁海语西岸在售均价约3万/㎡，南沙保利天汇均价约2.8万/㎡，佳兆业凤鸣山均价约2.4万/㎡。相比之下十里方圆的优势在于处在板块中心区位，配套规划更健全，时代天逸有近地铁优势，均有各自重点倾向人群。
二手房方面，板块二手房均价约2.1万/㎡，项目旁边的麒麟新城二手均价约1.9万/㎡，万科南方公元均价约2.7万/㎡，南沙保利城均价约2.2万/㎡。
目前，南沙十里方圆的价格在板块内属于中等偏上水平，优质配套的溢价已经兑现在价格上，加上未来板块内旧改推进，大量新房供应，短期内不会有太大的价格波动，不过随着配套商业的兑现和成熟，未来住区内人口导入，长期来看会有不错的预期。
南沙十里方圆位于南沙区黄阁镇庐前山南路与黄阁大道交汇处，项目总占地面积约86万㎡，总建筑面积约156万㎡，是一个开发周期在5-8年，分多期开发的大盘项目，也是黄阁目前旧改体量最大的项目，项目总规划88栋高层住宅，配建约20万㎡的商业综合体（包含两栋公寓、三栋写字楼、一座购物中心），并引入了九年一贯制广铁一中，服务物业为自营物业品牌——方圆物业。
目前在售二期，共8栋住宅，二期容积率为3.96，预计23年9月交房，与项目配套商业和学校的交付时间相近，均在9月左右。
产品方面，二期建筑为28-33层高层住宅，两梯五户设计，在售户型有建面约78㎡的三房两厅一卫、建面约89㎡的三房两厅两卫、建面约97㎡的三房两厅两卫、建面约107㎡的四房两厅两卫、建面约128㎡的四房两厅两卫，主推户型为89-107㎡的三至四房，占据整体货量70%-80%的比例。
车位方面，项目整体车位比为1:1.08,人车分流设计。
绿化方面，二期绿化率为35%，社区内有120米中轴园林，外部可望大山乸森林公园景观。
配套部分，社区内自带400米环形跑道，另有成人健身、儿童活动、老人康养等功能配套，项目自带商业和引入学校也是较为优质的生活配套资源。
89㎡三房两厅一卫，零过道设计，空间浪费少。
三开间朝南户型设计，户型内部采光效果优越，内部空间规划采用零过道设计，房屋内的空间都能被合理的利用，实用率更高更具有性价比，主卧是小面积段户型中，少有的带衣帽间设计，主人家的尊享感更高。
公卫采用干湿分离设计，功能区各自独立，室内卫生通风效果好，客餐厨一体设计，空间连通，增强不同区域的家人间的互动感，外接景观阳台可望周边山景，生活、休闲兼备。
107㎡四房两厅两卫，南北通透，四开间朝南。
该户型格局方正，南北通透，居住非常舒适，适合多人口家庭居住，入户有入户花园，且为单边户设计，居住私密度高。
玄关旁的创意空间可打通客厅空间，提升室内空间开阔度，居住更享受，也可以做独立房间，设置儿童房、书房、健身房等，增加室内功能空间，让生活更丰富。
主卧为南北通透的套件，设有衣帽间，居家生活更私密考究。厨房正对餐厅，用餐动线短，亦可增强使用厨房空间的主人家与成员的互动感。
地铁：南沙十里方圆周边共2条地铁规划，分别是地铁4号线、22号线（在建），距离最近的4号线黄阁站约2公里，需要搭乘公交或搭车前往搭乘，黄阁站上车8站可到达大学城南，11站到达琶洲万胜围站，实现南沙海珠快速通勤。
未来22号线建成，项目通达度会更高，可联通南沙、番禺、荔湾区域。
高铁庆盛站，距离项目约6公里，可直达深圳北站、香港西九龙。
公交：南沙十里方圆门前有公交站在建，预计19条公交线路，目前项目上在建设期，公交站点会在23年项目二期交付时同步投入使用。
项目周边目前已投入使用的最近站点为新鸿基市场站，距离项目约300米，途径7条公交线路，分别是南沙12路、南沙15路、54路、55路、南沙6路、南沙7路和49路，搭乘南沙12路和南沙15路，1站到达黄阁镇政府和黄阁体育公园，2站可以到达黄阁地铁站，10站可以到达庆盛高铁站。
自驾：南沙十里方圆邻近黄阁大道南、广澳高速、南沙大道、市南大道，可以快速南沙各板块和主城区。
从项目出发，由黄阁大道南转入南沙大道，后转入南沙港快速，行驶一段距离，转入广州环城高速最后接入猎德大道便可到达珠江新城，全程约50公里，非上下班高峰期基本无堵车风险。
教育：南沙十里方圆的教育资源在板块内是比较丰富的，项目引入九年一贯制广铁一中，属于省一级资质名校，建设投入超1亿元，共72班设置，300余名师配置，2021年在高考中，广铁一中重本升学率93.62%，非常出色和亮眼的成绩，学校预计2023年9月开学。
除此之外，项目内还规划有3所幼儿园，周边还有麒麟小学、麒麟中学、黄阁小学、黄阁中学、华南师范大学第二附属中学的教育资源配套，教育配置齐全。
医疗：南沙十里方圆周边3公里范围内，有多个医疗诊所，南沙兆康国际康复中心距离项目约500米，南沙区第二人民医院距离项目约1.3公里，属于比较大型的医疗配套资源，等级为二甲级，约4公里处有广州市南沙区妇女儿童医疗中心南沙院区（在建）。
商业：南沙十里方圆自带约20万㎡的商业综合体，包含10万㎡的购物中心，规划配置大型影院、星巴克、海底捞、麦当劳等一众知名品牌，日前，永旺百货已正式与南沙十里方圆悦方城签约进驻，预计2023年10月开业。
项目周边约600米处有一小型商业体——麒麟广场，主要为餐饮、生活服务类配套商业，可以满足部分就近消费需求，约700米处有一新鸿基市场，内部有日用百货、肉菜、海鲜等商铺经营，1公里范围内还有华润万家、肉菜市场等生活配套资源，生活便利高。
公园：南沙十里方圆北临庐前山，南临大母乸森林公园（4a级景区公园），拥有约9.46万㎡森林景观资源，适合周末休闲驾车前往休息观景。
项目约500米处，有一南塘公园，内有小型湖泊，适合茶余饭后休闲散步，另外项目约1.5公里处为黄阁镇体育公园，虽然是体育公园，但是绿化面积不小，内部有足球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场等体育运动场地和设施，是闲暇带家人和小孩运动锻炼的好去处。
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