正文

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

  本期楼盘测评项目——合生中央城，万亿科学城约270万方国际人文住区。项目4地铁+3有轨电车+多条快速路环绕，打造全龄教育配套，含5所托儿所、4所幼儿园及公立144班九年一贯制，全国11强湖南师范大学附属黄埔实验学校（拟命名），一站式优质教育资源就在周边。

测评师点评楼盘

  合生中央城，约270万方人文住区，项目现主推约85-142㎡三至四房洋房/空中复式云墅。

适合人群

  在天河、黄埔工作生活的购房者；刚需、刚改购房人群；

价格分析

  合生中央城主推户型涵盖建面约85-142㎡三至四房洋房/空中复式云墅，带装修均价约4-4.2万元/㎡。同板块在售一手盘有越秀·星樾TOD，均价约4万元/㎡；时代天境（黄埔）均价约4.2万元/㎡；二手房方面，万科东荟城均价约4.6万元/㎡。

  合生中央城带装修约4-4.2万元/㎡的定价，与同板块的一手盘/二手房价格相比，均具有一定的优势。而且项目作为“巨无霸”大城，城内教育、商业、医疗等配套较为完善，在同板块市场竞争中优势明显。

  但是值得指出的是，合生中央城整个楼盘的货量非常大，受制于后期还将陆续放出的二手房（满5），整个楼盘未来10年的涨幅，并不会特别高。总体而言，比较适合自住的刚需/刚改购房者。

产品特色概述

  合生中央城位于黄埔区科学城板块开源大道旁，属于火村三旧改造项目。旧改项目占地面积61.5万㎡，建筑面积270万㎡，规划2.5万户，其中回迁户约1万户，商品房约1.5万户，分6期开发，开发周期为5年，涵盖有住宅、商业、学校以及仿古建筑及景区等，是名副其实的“巨无霸”大城。

  目前，合生中央城在售二期，即将推出全新东峪郡组团，户型涵盖建面约85-143㎡三至四房洋房/空中复式云墅，主力户型有建面约85㎡两房两厅一卫、建面约108㎡三房两厅两卫、建面约110㎡三房两厅两卫、建面约123㎡三房两厅两卫，带装修均价约4-4.2万元/㎡。

  合生中央城距离地铁6号线香雪站约3公里，从项目出发步行约150米可到达火村公交站，有B24/358路等公交车可接驳香雪地铁站，此外项目还拥有途径地铁6号线香雪城站的专线楼巴，可直达天河区、珠江新城等核心区；未来，项目还有23号线地铁站火村站（规划），另项目内规划2个公交车首末站，方便业主出行。

  目前，合生中央城在售均价约4-4.2万元/㎡，相比于同板块越秀·星樾TOD均价约4万元/㎡、时代天境（黄埔）均价约4.2万元/㎡，其定价并不算高，项目产品覆盖刚需与改善之选，比较适合在天河、黄埔工作生活的购房者。

户型分析

  建面约85㎡户型，该户型为2+1房设计，多出来一个空间，可以自行改造成小阳台、书房、健身房或者是储物间，增加家庭的功能区；卫浴做到了三分式隔离，不易滋生细菌，提升家庭健康舒适度。

  建面约110㎡户型，该户型带有独立入户花园，可设置鞋帽间，放置归家与出门常用物品，空间使用率高；大横厅设计，客餐厅一体化相连，家庭活动空间足够阔绰，宴请亲朋好友或打造孩子的“小小游乐园”都没问题。

  建面约123㎡户型，该户型超大景观阳台连接客厅与卧室，视野开阔，景观效果佳；厨房门直对餐厅，家务动线方便快捷，如果家里有小孩的，家长在厨房做饭也能清楚看到在客厅孩子的动向，方便照看。

交通出行

  地铁：合生中央城距离地铁6号线香雪站约3公里，从项目出发步行约150米可到达火村公交站，有B24/358路等公交车可接驳香雪地铁站。从香雪站出发，2站即到苏元站，可以到达萝岗万达商圈，同时可换乘21号线，可前往科学城、天河智慧城以及到员村换乘5号线通往珠江新城。此外，项目还拥有途径地铁6号线香雪城站的专线楼巴，可直达天河区、珠江新城等核心区。

  未来，项目附近还设有23号线地铁站火村站（规划中），地铁23号线(规划)起点海珠区官洲街【赤沙滘】，终点位于增城区新塘镇【坭紫】，线路全长45.1公里。该线路建成通车后，从项目出发可便捷通往海珠区、增城区等地。

  公交：从合生中央城项目出发步行约150米可到达火村（法雨寺）公交站，有B24/358路等公交车可接驳香雪地铁站。

  火村(法雨寺)公交车站是广州交通网络重要站点之一，途径的线路有321路、338路、349路、358路、359路环线、388路、450路、940路、B24路、夜97路等，可便捷通往黄埔区等地。

  另外，项目内规划有2个公交车首末站，方便业主出行。

  自驾：自驾出行的话，项目东临开泰大道，西邻广澳高速，北邻开源大道，周边路网四通八达，可便捷接驳广园快速路通往珠江新城。

周边配套

  教育：作为建面约270万方的学府大城，教育配套可以说是中央城的一张“名片”。项目内配5所托儿所、4所幼儿园以及144班九年一贯制学校。而目前，合生中央城引入的省一级重点学校——湖南师范大学附属黄埔实验学校已正式揭幕。

  项目6公里范围内有多所省一级重点中小学，比如广州开发区第二小学(北校区)【省一级学校，32个教学班】；玉岩中学【国家的示范中学、省一级学校；66个班】；广州市二中【省一级；58个班】；科学城中学【省一级；54个班】。

  医疗：合生中央城项目内规划建有约2000㎡的社区卫生服务中心以及1.6万㎡的颐养中心，方便业主就近就医体检。

  另外，项目周边还有三所三甲医院——中山大学附属第三医院岭南医院、广东省第二中医院黄埔医院，广州医科大学妇女儿童医院（即将开业）。

  商业：合生中央城项目内自带花厅坊人文风情街、轻生活邻里商业、综合商业区，集购物、餐饮、观光旅游、休闲娱乐于一体，可满足业主日常生活所需。

  此外，项目周边有万达广场、奥园广场、锐丰广场、飞晟汇、香雪城、敏捷广场等醇熟的商圈，业主吃喝玩乐购均较为便利。

  想了解更多楼市资讯，或是咨询具体楼盘，可添加天猫好房“房小喵”企业微信号，拉你进群哦，一起聊聊广州买房那些事儿~↓↓