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  历经楼市跌宕起伏的2021，广州2022年楼市怎么走？对于有置业需求的购房者来说，今年房贷利率走势如何？新规政策有哪些影响？各区域都有哪些新盘推出……都是大家关注的话题。有鉴于此，乐居特别汇总呈现2022广州置业热门话题22问，帮助大家上半年买好房、少踩坑。

  1、2022年，具备什么资格才能在广州买房？

  广州市11个区，分为限购区和非限购区。

  限购区包括天河、越秀、荔湾、白云、海珠、黄埔、番禺、南沙、花都区，非限购区为增城、从化区。

  1）广州户籍

  已婚家庭，可在广州限购9区购买2套，包含受赠；增城、从化不限购。

  单身/离异/丧偶，广州限购9区购买1套，包含受赠；增城、从化不限购。

  2）非广州户籍

  已婚家庭/成年单身/离异/丧偶，满足连续5年广州社保条件，可在广州限购9区购买1套，包含受赠；增城、从化购买一套。

  3）人才购房

  更多购房资格可点击：2022年广州买房：购房条件、政策一览

  2、购买首套及二套房产，首付比例分别是多少？

  1）居民家庭名下在广州市无住房且无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同)记录的，购房首付款比例30%。

  2）居民家庭名下在广州市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房（大于144㎡）首付款比例不低于70%。

  更多首付和贷款比例解读请点击：2022年广州买房贷款政策

  3、目前广州房贷商贷利率如何？和去年比，高了还是低了？

  目前广州房贷商贷利率首套在4.9%-5.65%，二套利率在5.3%-5.85%，和去年相比，利率持续走低。

  4、房贷目前放款周期需要多久？

  房贷目前放款周期从最快1周，普遍有1个月左右，时间久的到3-4个月不等。

  5、从目前的市场格局看，今年“金三银四”是购房的好时机吗？

  市场降温也不用过于恐慌，某种程度上要关注新积蓄的购房需求。若是类似交易数据不好，房企或楼盘会有主动降价的做法，客观上也还是可以吸引购房者入市。

  从1月份信贷数据看，明显好于预期，换句话说，后续要关注银行信贷政策变化所带来的影响。后续房企和银行之间的亲密程度会增加，客观上会进一步刺激市场交易的活跃。预计元宵节后，新一轮的促销工作会加快，客观上使得2月份交易呈现缓慢复苏的状态。而到了3月份两会后，预计各类利好政策会明显增多，对于市场交易的回暖自然也有意义。

  在按揭正常化以后，前期积压的需求释放殆尽，后续需求释放受到阻碍。目前，各地纾困政策仍局限在“小打小闹”的阶段，关系楼市运行的按揭政策、限购政策、限售政策、信贷投放，仍保持政策连续稳定。

  后续政策走势还有待信贷政策、地方调控政策的变动，一季度的两会和政治局会议是一个窗口期。

  6、打算上半年买房，新房有哪些区域值得关注？

  2022年依旧是个入手的好时机，购房者还能继续“薅羊毛”。

  至于买哪里？请盯紧下面这几个板块：

  第一，琶洲。

  要论海珠内的“至优板块”，便非琶洲莫属，无论是定位还是规划，都是其它板块无法比拟的。

  在海珠十四五规划，琶洲总共被提及74次，这也就意味着未来5年甚至更长一段时间里，琶洲依旧是海珠的“宠儿”。琶洲板块整体定位为广州“数字+会展+总部”融合创新的产业新高地，主要以高端产业为主。今年，位于琶洲南的越秀赤沙TOD项目将入市解渴，保利招商天珺也会持续加推，还有新增的三宗宅地规划，预计将在今明年出让。

  如果手中的“粮”足够多，大家不妨多留意一下琶洲板块。当然，想买在这里，还需要一点点手速及运气！

  第二，金融城。

  讲完琶洲，再讲讲与其争夺“广州第二CBD”席位的金融城。

  之前乐居君曾做过一个话题：都说自己是下一个珠江新城，究竟谁更“坚”。在评论区内，金融城和琶洲的支持率“势均力敌”。

  而在2022年，这两个板块依旧值得关注。

  在金融城的发展历程中，“限高”是其最大的绊脚石，但这个问题即将解决！

  天河区“十四五”规划提及，将协调推进岑村机场功能调整，解决广州国际金融城等功能区开发限高问题。

  第三，白鹅潭

  现在你去白鹅潭，虽然高楼仍未建起，但到处施工的工地仿佛在大声呼喊：“我这次来真的了！”

  目前，地铁11号线、22号线、“三馆合一”、鹅潭一号等建设正如火如荼推进之中。

  商业方面，广州第二个太古商业项目也已落户，填补白鹅潭湾缺乏高端商业的空缺。

  够不着天河、越秀，抢不到海珠，荔湾白鹅潭也是不错的置业板块。像紧邻白鹅潭核心区的万科金域曦府，自面世至今，也一直颇受关注。

  好了，今天的小本本都记满笔记了吗？如果你想在2022年买房，那这三个板块可要盯紧了！

  7、想买二手房，哪些板块值得入手？

  可以看看天河区的珠江新城、天河北、金融城、天河智谷周边，黄埔区的鱼珠、科学城，海珠琶洲、海珠西、创新湾，白云的白云新城，越秀带优质学位的东风东板块，荔湾白鹅潭板块，以及番禺的万博板块。

  8、如果以子女教育为优先考量，购房者可重点考虑哪些区域？

  优质学位房主要集中在越秀天河两区，这里整理出8大热门板块的学位房供大家参考：

  第一，越秀东风东板块

  东风东路板块主要的省重点学校是东风东路小学、育才小学及铁一小学，对口东风东小学学位的楼盘主要有东风广场、锦城花园、和风雅居、万科金色花园等。

  第二，越秀小北路板块

  小北路板块主要热门的楼盘是对口省重点小北路学位的法政路大院、小北路大院及应元路小区。

  第三，越秀五羊新城板块

  五羊新城板块对应的省重点学校为东山实验小学（板块内还有五羊小学，为市一级），而对口该学位的楼盘有冠城大厦及广信汇景大厦。

  第四，越秀北京路板块

  北京路板块主要的省重点学校是清水濠小学，对口该学位的二手盘有楼梯楼和电梯楼可供选择。在北京路板块交投较为活跃的电梯楼盘源有华荟大厦、骏文雅苑、名门越秀及万福路小区等，三房单位需求最大。

  第五，天河天河北板块

  天河北路商务中心区的省重点学校华阳小学是天河北板块中颇受关注的小学之一，周边对口华阳小学的楼盘有富力天河华庭、耀星华庭、侨林苑、嘉怡苑、远洋小区等。

  第六，天河珠江新城板块

  珠江新城板块汇聚了不少名校，包括有体育东路小学（中校区）、体育东路小学（东校区）以及先烈东路小学（珠城校区）。据了解，对应入读体育东路小学（中校区）的房源有保利心语、利雅湾、中海花城湾、尚东君御等。

  第七，天河公园板块

  对口天府路小学的东方新世界、东逸花园、环宇花园、叠翠台、华建大厦等。

  第八，天河华景新城板块

  对应入读华景小学的楼盘则主要有华景新城。

  9、预算200万以内，新房板块可选哪些？

  基本集中在增城、从化、花都，以及少部分的白云钟落潭、江高，南沙的黄阁和万顷沙、黄埔的知识城。

  10、预算400万左右，新房板块可选有哪些？

  400万左右总价可以买到哪些地方的三房？从11个区里我们首先筛选出覆盖了中心区和外围区共17个板块，具体包括：老黄埔板块、同和板块、国际创新城板块、万博板块、广州南站板块、花地湾板块、白鹅潭板块、金沙洲板块、白云湖板块、横沥岛板块等。

  11、改善4房，上半年有哪些新盘值得推荐？

  珠江城投天河壹品、天河珠江花城、天河保利天汇、大壮名城、星樾TOD、万科城市之光、富颐华庭、时代天韵、君和名城二期、黄埔中央城、星樾山畔、保利堂悦、雅居乐天际715、万科金域曦府、保利越秀天启、万科金域悦府、佳兆业白云城市广场、阳光城丽景半岛、智联汽车小镇、越秀和樾府、星耀TOD

  12、豪宅新盘，上班年有哪些值得推荐？

  侨鑫保利汇景台、合生广州缦云、合景臻颐府、合景臻溋名铸、珠江天力项目、新城市领院、广州滨江上都、广州幸福中心、广州幸福湾、星河金桥地块项目、广州城投越秀南项目、白云新城的粤海云港城、富力富云山以及新世界云耀

  13、未来广州潜力大的置业板块有哪些？

  珠江新城、金融城、鱼珠临港商务区、琶洲商务区、海珠创新湾、白鹅潭、白云新城、科学城、横沥岛等。

  14、地铁上盖TOD项目有哪些？

  海珠赤沙车辆段项目、越秀滨江星航TOD、耀胜新世界、新鸿基南站TOD项目、越秀星寰TOD、越秀星瀚TOD、五矿招商江天际、永泰TOD项目、越秀星樾TOD、星樾山畔TOD、双沙TOD、盛高湾区中心、龙湖金地天峯、越秀和樾府、越秀星图TOD、越秀星汇城TOD

  15、番禺有哪些新盘可以选？

  越秀和樾府、珠江铂世湾、星汇文玺、越秀星瀚TOD、越秀星寰TOD等。

  16、南沙新盘那么多，怎么选？

  星河东悦湾、升龙臻府、南沙湾佳兆业悦伴湾、南沙湾佳兆业悦伴湾、葛洲坝湾区金融城

  17、白云有什么新盘值得推荐？

  新世界云耀、华润之地金沙瑞府、粤海云港城、富力富云山、云裳峯尚

  18、增城有什么新盘值得推荐？

  越秀星耀TOD、晓风云著、广州城投禧阅盛汇、新世界星辉、徐福上坤云境风华

  19、黄埔科学城有哪些新盘可以选？

  保利罗兰国际、保利翔龙天汇、越秀星樾山畔、越秀星樾TOD、中洲紫轩、富颐华庭、万科城市之光等

  20、海珠有哪些新盘可以选？

  赤沙TOD、方圆滨江壹号、保利海珠天珺、中海观云府

  21、首次置业有什么注意事项？

  刚需购房者经常会在市中心二手房和郊区新房之间纠结选择，市中心其实配套上方便通勤，郊区新房居住环境会更加舒适，不过要注意的是市中心楼龄比较旧的二手房上涨空间会相对有限，不过保值力度是不错的。

  其次，如果资金到位的话，建议一步到位买一个板块内次新房，因为如果过几年要换房的话，也会产生税费成本，如果一步到位就可以省下交易税费这些了。

  就是我刚刚提到的时机节点，春节前后正好是买房的好时机，希望大家不要错过这趟二手房笋盘的尾班车。

  21、去售楼中心，如何有效看房？

  一、看沙盘

  这是了解一个项目最基本的途径。对于这其中的注意事项。

  重点一：销售价格与沙盘体现的楼盘品质是否平衡

  也许您不清楚，沙盘的制作成本是很高的，要制作一个精美的大型沙盘，要花掉几十万的费用，因此沙盘的品质与项目的品质存在一定的关联性。提示：如果一个项目售价很低，但是沙盘却十分精美，这时您就需要提高警惕了。

  重点二：看懂沙盘上的模型和比例尺

  在沙盘上，经常会出现一些透明的水晶体，它们可能是一些社区公共设施（变电站、垃圾池、燃气房等）或者是一些待建设的楼栋，购房者需详细询问这些公共设施的具体位置以及与楼栋之间的距离。

  比例尺也是一个沙盘上的重要信息，通过比例尺，可以大概算出楼间距、社区规模等，计算公式为：实际距离=图上距离/比例尺。

  重点三：看整体规划与细节

  这里需要四看。一看小区密度是否过大，二看建筑与景观搭配是否协调，三看内部交通分布是否合理，四看公共设施分布是否人性化。对于一些自己比较关心的问题，一定要询问清楚，做到心中有数。

  二、看营业执照和企业资质

  通过这一步，主要对开发企业的基本情况和实力进行了解。

  1.看社区配套和配建

  通常情况下，社区配套越完善证明开发企业的实力越强；但相比之下，配建设施的面积更能体现开发企业的实力。

  在很多房地产项目中，开发企业在商品房之外须配建一部分保障性住房，若保障性住房的面积越大，意味着需要的资金也越多，开发企业的资金实力就越强，后期项目停工、烂尾的可能性就会降低。

  2.看营业执照

  营业执照，就好比是开发企业的“身份证”。它会载明开发企业的名称、住所、法定代表人、注册资金、经营范围等内容。

  购房者通过查看房企营业执照，可以对其基本情况有一个清晰、全面的认识，进而判断它的真实实力。

  3.看市场占有率和市场声誉

  市场占有率，是指在同一时期同时开工的项目数量，市场占有率高，证明开发企业的资金链是正常运作的，楼盘停工的风险较低。

  市场声誉，可以简单地理解为企业口碑，通过互联网信息、实地查看都是了解这一点的常用办法。

  4.看开发企业资质

  开发企业的资质的确定，主要从企业资金、从业年限、累计竣工面积、建筑工程质量合格率、建筑施工面积等指标来考察，资质越高，说明开发企业实力越强

  5.看竣工楼盘质量和物业服务

  项目竣工后，质量过不过关、物业服务到不到位，需要购房者亲自实地去考察，而这两点对于考察一个开发企业的综合实力同样十分重要。

  三、看五证是否齐全

  这是对楼盘销售合法性的判断，五证不全的项目不能买！

  具体“五证”着的是：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》

  购买“五证”不全项目有哪些风险？

  1.购买的房子不受法律保护；

  2.无法办理房产证；

  3.不能正常交易，无法办理过户；

  4.房屋质量不能保证。

  四、看样板间

  通过参观样板间，可以对户型结构、布局等有一个直观的认识，如有条件，最好去看毛坯样板房。如何参观样板间：

  1、整体方位

  从楼层平面图，看自己的户型在什么方位，这将决定你的房屋会不会被其他同层户型所遮挡，以及判断自己的户型朝向。

  2、房屋布局

  在看户型的时候，要把握最基本的动静分离。客厅、餐厅、厨房这些家庭公共区域会经常有人活动，我们称之为动区；而卧室、书房等房间一般是主人的私密空间，我们称之为静区；如果一个户型动区和静区相互穿插，那将是一个失败的户型。

  3、好户型的五大特点

  1、整体形状方正；2、面宽较大，进深较小；3、动线便捷流畅；4、各房间大小适中；5、没有暗间。

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