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回迁房，是中国拆迁政策下的特殊产物，我们知道的回迁房，大都是开发商做旧改时，赔偿给村民的房子，属于保障房的一种。

这类房子往往要比普通的商品房便宜一些，主要是由于特殊性质和其他一些原因，比如房屋品质差、容积率高、户型一般等，不过优质地段的有证回迁房除外。

在交易方面，之前回迁房买卖主要是指标交易，也就是房子还没有盖出来，因此购买时并不需要购房名额，只需要向村民购买他们手中的回迁房指标，然后再跟开发商签署协议，等房子盖好就属于买家。

另外，回迁房买卖还有有房无证和有房有证两种情况，不同情况下房屋购买的条件和价格也各有区别。

不过现在广州的很多回迁房都会有交易管控，为了保证房主不炒，部分回迁房会限制村民支持比例，还有区域提高了产权证持有年限限制，收窄了回迁的交易。

看到这里有人会说其实也还好，没什么不能买的，可实际上，购买回迁房，你要面临的风险还有很多！主要可以总结为以下几点：

1.一房多卖：指标房购买签署的属于私人协议，如果遇到房主一房多卖，购房者后续将会面临产权纠纷，甚至走上维权索赔之路。

2.无法过户：购买无证回迁房是与业主签订协议，付部分房款，剩余房款在过户后支付，但过户时间不可控，可能会面临买房后几年甚至数十年都无法过户的风险。

3.房主违约：因为不受法律保护，购买无证房产，如果遇到房价上涨，原房主违约反悔，且回迁房性质属于禁止转让的情况下，买家极可能竹篮打水一场空。

4.抵押贷款难：无证的回迁房交易难度大，五证不齐的房子，也基本难以拿出来抵押贷款。

5.房屋质量和社区环境：一般来说，回迁房作为村民补偿性住房，开发商不会像商品房一样过多的考虑出售的问题，而是尽可能地以最低的成本建成，因此房屋质量、配套设施等不比商品房，容积率也会比较高，同时回迁房小区往往出租量大，居住人群更复杂，人口流动也更频繁，因此回迁房小区产品品质及居住质量都会打折，也会存在一定的安全隐患。

6.旧改烂尾这个基本是最糟糕的结果，但也是这瞬息万变的市场上可能发生的变数。

综合以上来看，购买回迁房指标和无证回迁房的风险因素，都大于购买回迁房未来可能带来的收益因素，所以这也就是为什么说回迁房不能买的原因吧。

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