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  新年伊始，广州房产市场在降息等的政策颁布后，逐渐回暖，过去半年大家关注买房焦点都是限价下的新房，因为二手房从去年8月底指导价政策出台后，成交就骤减，直到去年年底才有所回升，那么2022年二手房行情怎么走？

  我们专访了中原地产研究发展部的熊小洪熊经理，给大家带来市场前沿的回顾和展望。

熊小洪

  2021年广州几个重要影响市场的政策节点有哪些？对二手房市场有什么影响？

  答：

  先来回顾一下2021年二手房市场行情，其实在去年年初的时候，1到3月份平均来说市场行情还是很热的，其中最热的是在4月份，成交宗数突破了16000多宗，市场可以说购房热情高涨，可是上涨太快，对房地产市场稳定来说并不是一件好事。

  接连4月其实连续出台了两个影响市场的政策。第一个是4月2日，广州市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确提出将对一手房实行价格指导；严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场；严厉打击炒房、哄抬房价、发布虚假房源等违法违规行为。

  不过这次政策对市场调控效果甚是温和，所以不到一个月的时间里，立马出台了又一调控政策：广州市人民政府办公厅发布《关于完善广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，明确越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；此外，人才购房须提供连续1年缴纳社保证明，不得补缴。

  421政策对市场的杀伤力是很大的，特别是对于炒房客，将短期2年获利的时间延长到5年。所以政策出来之后，广州二手房市场成交急剧下降，由4月的16000多宗降至5月10524宗，6-8月基本就到了7-8千宗的水平，对比4月高位基本是砍半了。

  虽然成交下滑，但二手房的成交价格还在涨，所以政府在8月底出台二手房指导价政策。

  8月31日，广州市住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，公布了首批96个热门小区二手住房交易参考价，部分小区均价直接“腰斩”。新政一出，广州有银行迅速跟进，要按官方公布的指导价执行二手房贷。

  一时间，广州二手市场“风声鹤唳”。然后9月的二手房成交一下子跌到了6000多，10月份基本是冰点了，成交量5000多，其实同期的一手房成交也是冰点，所谓传统的金九银十，这个成交量可以看出市场的购房欲望不高，加上三道红线管控，市场上对房地产也是利空的声音，不少房企被传出爆雷的新闻。

  2021年年底二手房数据是否已经开始回暖？有哪些迹象呈现？

  答：

  其实去年经过10月的冰点成交量后，11月和12月的二手房成交数据环比都有上升，大概去到近7000宗。加上今年2022前三周的二手房成交数据，每周都呈现一个递增的状态，目前可以看到周环比来看，比12月上涨了5%左右的。

  种种数据都表明，二手房市场正在逐步持续回温。我们调查发现，现在的买卖客户的交易速度都在加快，入市的意愿相比之前也增强了不少。特别是现在临近农历新年假期，不少客户都还在积极看房，成交速度也有加快。

  这些现象都表面二手房市场基本在去年10月触底后逐步稳定回暖。

  2022年二手房行情趋势是怎样？还会有第二批指导价政策出来吗？

  答：

  2022年的二手房行情，我们来看看价格和成交量两个方面。

      第一，大家比较关注的二手房价格，我们发现目前市场上低于市场价笋盘逐渐在减少。去年10月份成交低至冰点时，放盘业主心态不强，所以当时市面上的笋盘就不少。随着去年11月市场开始回暖，我们发现笋盘就开始减少，业主报价指数也逐步回升，截止目前业主的一个报价指数已经相对冰点月份提升了15%。

  我们再来看一下国家统计局的价格指数，对这个指数大家可以看到二手房去年从9月份开始，广州出台二手房指导价后，就马上是环比下跌了，跌幅最大的就10月份下降了0.6个百分点，然后后面也都持续都是环比下跌的，就是说相当于是说整体是一直往下跌，但是这个跌幅是在收窄的，12月份跌幅就0.3%。

       第二，就是成交量，预计也是逐步回暖的，不会像去年上半年那么热，但会比去年下半年成交由提升，大概涨幅是5-10%左右。因为目前政策是支持合理性购房的，例如刚需置业，以及二套置换，因此这些都会促进二手房的成交。

  关于大家比较关心的第二批指导价是否出台，也要看今年二手房市场行情，包括价格和成交又回到去年年初很热的局面，如果是的话，其实不排除政府还是会出第二批指导价的。

  预计哪些二手房板块回率先回暖？在市场一二手倒挂，还适合选择二手房吗？

  答：

  二手房回暖的话，其实在一些比如说是去年涨幅比较慢的一些板块，可能会回暖会快一些，比如说番禺、白云去年涨幅就不如黄埔那么那么高。你看现在国家也是支持刚需自住的，不管是你改善的还是首次置业的，那就是在利率在放款速度方面都会好一些，所以预计的话这些板块可能会先回暖一些。

       此外，需求比较热的一些板块，它有一些核心的资源无法替代的，比如说教育资源、地理核心位置等。那么在这种市场利好的情况下，在我看来，它也可能会回暖的会相对来说会快一些。举个例子，像教育资源集中的板块东风东、天河北、滨江东，还有就是地理位置优势的珠江新城板块，我们目前观察到最近一两个月成交都开始回升。

  如果板块还有供应一手房项目，和二手房的配套资源是一样的，那么一手房因为政府限价比二手房便宜，我还是会推荐买一手房，而且也没那么多税费。一二手倒挂的板块，黄埔、番禺、天河、海珠会多一些。

  不过说买房终究要看是否匹配自己的需求，如果自己意向的板块片区内没有一手房供应，而且自己又非常喜欢这个片区，那么考虑房源只能是二手房了。

  那现在是买二手房的时机吗？

  答：

  目前来看二手房的跌幅在收窄，如果说最好的二手房买房时机其实在去年10月的底部，如果错过了购房者，现在到农历春节前后，就是买二手房的好时机。

  因为现在楼市的利好政策一个接一个的出来，就像1月20日LPR利率都有下调，其中1年期下调10个基点，5年期下调5个基点，进而房贷利率马上就会下调。这里也传递了一个信号，就是说国家对于楼市来说是支持合理性的自主需求的。

  二手房属于买卖双方协定价格的交易，和一手房限价不一样，如果卖方看到市场回暖，那么报价就会增高，价格可商议空间就会进一步缩减。目前虽然成交回暖，但市场还是有笋盘的，购房者一定不要错过这个“尾班车”。

  如何选择合适的二手房板块？

  答：

  回答这个问题之前，我们要来先看买房逻辑，过去买房，只要凭着喜好和感觉买了任何一套房子都会涨，可是现在变了，目前广州的城市城市的各个区域板块之间分化越来越明显的，有些地方产业政府给力产业发展好，包括国家政府的这种政策导向，都会影响板块的涨幅。

  所以在选择合适的二手板块上，我建议根据买家的资金实力，选择一些拥有核心资源的板块，例如教育资源，交通资源等的楼盘综合素质相对较高的项目，电梯房就会优于楼梯房，三房格局也会优于两房。

  其次就是说选择产业带动的板块，因为产业带动的板块意味着政府的投入，以及产业带动劳动人口入驻。有产业有人员进入，就不愁你的房子没人租了，如果说你不住这里没人租了，然后你转手的时候他们要在这里上班，也就有人会接盘了。

  如果说具体的板块，可以看看天河区的珠江新城、天河北、金融城、天河智谷周边，黄埔区的鱼珠、科学城，海珠琶洲、海珠西、创新湾，白云的白云新城，越秀带优质学位的东风东板块，荔湾白鹅潭板块，以及番禺的万博板块。

  刚需置业首次置业有哪些注意事项？

  答：

  刚需购房者经常会在市中心二手房和郊区新房之间纠结选择，市中心其实配套上方便通勤，郊区新房居住环境会更加舒适，不过要注意的是市中心楼龄比较旧的二手房上涨空间会相对有限，不过保值力度是不错的。

  其次，如果资金到位的话，建议一步到位买一个板块内次新房，因为如果过几年要换房的话，也会产生税费成本，如果一步到位就可以省下交易税费这些了。

       就是我刚刚提到的时机节点，春节前后正好是买房的好时机，希望大家不要错过这趟二手房笋盘的尾班车。

  其实，2021年对于广州二手房市场来说是跌宕起伏的一年，增值税和指导价两座大山压着，综合来看全年成交量对比过去5年也是处于中等水平，这足以证明广州二手房市场需求的强烈韧性，加上今年年初房贷利率下降，二手房成交行情也会进一步回升。