买房选配套时,我们除了凭借个人需求去做配套的取舍之外,关于户型装修档次、小区泳池、生活设施配建等一些配套,其实在选择时是可以有量化标准的,接下来我们就逐一说明。
1.物业
物业品类可以分为三种:自营物业、品牌物业和“野鸡”物业。选择上几类物业的选择顺序为:品牌物业、自营物业、“野鸡”物业,品牌物业一般是专业做物业服务的公司,比如长城物业、时代邻里物业都是口碑比较好的品牌,一些购房者甚至会冲着品牌物业买房,好的物业及保障了居住生活的舒适,也是房子未来上涨的保障。
2.容积率
容积率其实不算配套算硬指标,但也很关键,当然是越低越好,不同的建筑形态对应不同的标准,比如高层容积率不超过4.5 ,多层住宅不超过2.5,不过现在市面住宅普遍的容积率都在3-4,高层住宅小区如果能有幸买到较低容积率的房子,后期上涨几率更大。
3.停车位
有一种焦急,是家里饭桌上热腾腾的饭菜在等你,而你却在楼下找车位。根据现代车辆的普及程度,停车位的配比也在项目配套中占据着重要地位。这里涉及到的车位比,是指小区“总户数”和“车位总数”之间的比例,普通小区的车位比至少在1:0.8以上,车位比达到1:1及以上更佳,如果是大户型改善小区,起步也要1:1.5以上。
4.绿地率
绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。通常新建住宅绿地率不低于30%,旧区改造不低于25%,达到40%左右才能保证居住舒适度。绿地这个东西,基本是越高越好。
购房时置业顾问通常会介绍小区的绿化率,但绿地率和绿化率是有实质区别的,绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。于绿化而言有树荫的地方都可以算作绿化面积,而绿地则仅是种植一棵树所占据的面积。因此绿地率去衡量项目更具有价值。不要听信置业顾问的,直接查询即可,绿地率在规划公示中可以查到。
5.运动设施
自从全面健身计划实施,健身设施一度成为商品房项目的“标配”,现代住宅项目中又衍生出更多的内部配套,比如:室内泳池、台球厅、瑜伽室等,这些对于住宅项目都是锦上添花的存在,在一众配套中,是对购房者选择影响较小的配套。有最好,没有也无伤大雅,相反,如果小区有篮球排球球场之类的,选房的时候还要尽量远离。
6.商业
商业配套可以分为两部分,一部分是项目自带配套,比如项目底商和社区商业街,另一部分就是外围的商业,比如城市综合体、商业步行街大型商场和超市等。
商业配套作为居民生活的必要配置,超过一定距离生活便利就大打折扣,一般而言,商业配套不超过3公里为合适距离。如果有知名的大型商业体,比如大悦城、万达广场、吾悦广场、万象城,这样的名牌商业,对楼盘后期价值的推动也会起到重要作用。
7、学校
优质的教育配套是多少家长的心头好不必我多说,通常项目紧邻或者内部有幼儿园,周边3公里范围内有中小学是基本配置,考察教育配套时,多问问亲朋好友打听打听升学率,谨慎改名的村小,优先选择老牌学校或者名校分校。
有小孩的家庭,教育配套是非常重要的考虑因素,而不同的学区背后又对应了不同水平的教育资源和圈层,那些读名校的孩子身后,是一群有能力有资源的精英购房群体,圈层和环境还将影响小孩未来的人脉、格局,在学区的配套选择上,有优质的就坚决不要资质平平的。
8、交通
“地铁一响,黄金万两”看项目交通便利,主要看有无地铁通达,地铁已经被越来越多人作为看房时的主要参考因素。地铁房的标准是:
地铁房:地铁口800米内;近地铁房:距离地铁口1.5公里范围;超过1.5公里就基本不算地铁房了。
选择800米内的准地铁房最佳。除地铁外,小区距离主要交通干线快速路的距离,以及项目周边其他交通方式的通达,比如5分钟内步行至公交站台的距离,都可以作为交通配套的参考,以上都具备的项目算是交通配套较为完善的。
但是要注意,高架桥高速路虽然很好,但噪音大,尽量选择距离500米以上的楼盘。
9、医院&公园
医院、公园并非刚需配套,项目周边配套的医院和公园数量也是锦上添花的存在,一到两个大型医院,小区周边的的社区医院和便民药店是基本配置,只要保证有紧急情况时病人能得到及时的救治,即可。对于三甲名院不必过度追求,因为三甲医院周边必然嘈杂繁复。相反,公园自然越多越近越好。
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