正文

  自去年楼市密集调控以来，广州二手市场略显萧条。

  但在楼市整体冒“绿光”的情况下，番禺的二手房反而以成交16381宗的成绩，超过了往年的冠军霸主海珠，一跃成为广州各区之魁，着实让人吃惊。

  那么，番禺近来二手房挂牌价的涨跌具体情况如何？乐居君将该区域内的二手房大致划分为市桥、番禺广场、万博等8个板块，跟大家一起看看它们的最新消息。

  市桥板块

  位于番禺老城区的市桥板块，二手房多以楼梯楼为主。

  板块目前二手房挂牌均价为21578元/㎡，同比涨幅为0.5%；而成交均价为19691元/㎡，同比涨3.6%。但成交周期（＞36个月）仅排在番禺第14，并不能算尖尖上的热门板块。

  近1年来，包括西域花园、华侨城、侨基花园、康裕园等标杆盘的挂牌价都有所下跌，其中跌幅最大的是西域花园，由2020年12月的1.92万元/㎡跌至2021年11月的1.82万元/㎡，跌幅去到5%。

  在这之中，鸿禧华庭挂牌单价突破4字头，由原本的3.76万元/㎡提升至4.1万元/㎡，涨幅高达9%，业主心态可谓是十分强硬了。

  目前市桥板块的楼盘密集分布于东区，主要有设站市桥的地铁3号线经过，大道分列西环路以及东环路两条；西区则衔接南北向的东新高速。

  板块周边城市景观比较旧，但片区交通、商业、学校配套都十分成熟，居住氛围浓厚。

  周边尚有番禺博物馆、星海公园、市桥水道等自然人文资源，同时紧邻大夫山森林公园，宜居能力再上一层。

  桥南板块

  市桥水道的一河两岸，北为市桥，南就是桥南板块。

  对比之下，大家更倾向于在桥南板块置业，整个板块成交周期（＞36个月）排在番禺第8名。

  但近来桥南板块市场走向令人迷惑，成交价格走低的同时挂牌依旧坚挺。目前板块挂牌均价28936元/㎡，同比涨4%；成交均价24100元/㎡，同比跌了13.1%。

  具体到个盘方面，番禺奥林匹克花园是年涨幅破10%的区域，由2.61万元/㎡涨到2.89万元/㎡，小区目前有超45套房源在售。

  此外，昊龙花园、番禺华景新城等盘均有微跌，前者同比跌2%，挂牌均价2.96万元/㎡，回到2字头；后者同比跌1%，挂牌均价2.56万元/㎡，变化不大。

  从地图上看，桥南板块三面环水，二手楼盘多数位于西区，东区大部分为工业区。

  板块并无地铁线路经过，道路交通南北向较多，由西至东分别为西线公路、桥南路、以及番禺大道南。

  这边的城市景观比河对岸要新，板块内有草河湿地公园、南区公园等配套。

  番禺广场板块

  地铁18号线开通后，沿线站点的楼盘又“火”了一把，其中就包括番禺广场板块。

  从数据来看，近一年来番禺广场板块不乏涨幅超10%的楼盘，像融穗澜湾、东华花园、尚东尚筑、金海岸花园金石碧苑、东湖洲花园3区等楼盘，挂牌价曲线向上。

  最猛的是金海岸花园金石碧苑，挂牌均价涨幅15%，由原来的3.15万元/㎡升至3.62万元/㎡，每平方米涨了接近5000块。

  行情虽然不错，但也有业主稳不住心态。东兴苑、清河东路以及德兴园等盘挂牌价略有下调，其中德兴园下调幅度最大，达5%，如今挂牌均价为2.53万元/㎡。

  番禺广场板块不仅有号称“湾区第一快”的地铁18号线经过，还是众所周知的地铁3号线的终点站。

  板块东侧为番禺大道南，南边临市桥水道，北部为番禺区府，紧邻着番禺广场和平康公园。

  周边生活氛围浓郁，板块内交通、教育、医疗、商业配套一应俱全。

  华南-万博板块

  万丈高楼平地起，说的就是番禺万博CBD。坐拥投资超450亿元的番禺“香饽饽”，华南-万博板块自然是万人争抢。

  据乐居君不完全统计，近1年来，板块内7个标杆盘全员上涨，无一例外。

  其中，涨幅冠军是18%的海印又一城海印星玥，由原本3.24万元/㎡上调至3.82万元/㎡，即将破4！

  而紧追其后的华南碧桂园成为板块挂牌单价唯一破4字头的楼盘，涨幅16%，目前二手挂牌均价为4.41万元/㎡。

  目前，华南-万博板块内有地铁7号线、地铁18号线两条地铁线穿过，东部接轨番禺大道北，南端为广台高速，北部是三支香水道。

  该板块楼盘集中在中部区域，大多为环山而建/环地铁而建。地铁沿街虽然很少接地气的食市，但气势恢宏的高档写字楼，更加彰显了地域未来的商业价值。

  洛浦-厦滘板块

  看起来平平无奇的洛浦板块，其实是广州近郊最早开发的板块之一。

  板块内的洛溪岛也成了番禺旧改热土，目前已有洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村四条村启动旧改。而顺着洛溪岛一直往东走，便是厦滘。别看都在岛上，板块均价可相差甚远。

  在贝壳数据显示，洛溪二手放盘更多，有894套，楼盘挂牌均价在3.49万元/㎡，成交均价仅2.76万元/㎡；厦滘仅有325套房源在售，挂牌均价是4.1万元/㎡。

  由挂牌价可以看出，板块内较大型的楼盘有丽江花园、广州碧桂园涨跌幅度不大，3万元出头即可上车。

  而时代外滩、星河湾等标杆盘，2021年同样有较大幅度上调，前者大涨22%，挂牌单价6.41万元/㎡，成功突破6字头；后者直接破7，挂牌价达7.4万元/㎡。

  与其他板块不同的是，洛浦-厦滘板块内共有3条地铁线经过，分别为地铁2号线、7号线以及18号线。虽然在岛上，但公共资源分配到位。

  公路交通亦十分完善，由西至东有广州大道南（洛浦路）、新光快速路、华南快速干线三条主干道横穿而过。

  老城区的生活配套发展值得信赖。此外，板块内有洛浦公园，且四面环水，宜居程度可见一斑。

  亚运城板块

  终于讲到刚需上车的“天堂”：亚运城板块。

  这位常常霸榜第一的优秀选手，2021年也拿下了新房成交的年度冠军。

  二手房表现如何呢？目前板块挂牌价为29045元/㎡，同比涨了5.6%；成交均价为22363元/㎡，同比跌了8.7%。

  亚运城巨无霸组团之间价格差异比较大，比如离地铁较远的天誉，均价为2.82万元/㎡，在售房源有超165套，多为毛坯房。

  而天荟组团由于近地铁，楼龄较新，均价已经去到3.59万元/㎡，涨幅有7%。

  如果要乐居君用一个字来形容亚运城，那就是“远”。

  周边仅有地铁4号线海傍站可到，西侧为广州环城高速，东侧临浮连岗水道。

  但胜在楼盘够新、商业配套也不错，能够满足居民的日常需求。海傍站同时也是在建地铁3号线东延段的终点站，未来亚运城将直通珠江新城。

  大学城板块

  大学城板块二手成交不活跃，主因是板块内放盘数很少，在贝壳找房放出的房源仅得62套。板块最新挂牌均价为64978元/㎡，年涨14.1%。

  板块内房源集中在大学城南，其中唯一有年化数据的方圆大学时光，共有26套房源在贝壳找房上挂牌出售，均价3.51万元/㎡，年涨2%。

  此外，尚轩103、大学馨园、星汇文华、越秀三四里江等盘也有少量房源释出，均为单价5.5万元-6.8万元/㎡的大平层，总价超千万。

  板块内有地铁4号线横穿而过，设有大学城北、大学城南两站。更有新造珠江特大桥、南沙港快速分布两侧，道路交通较为便利。

  不仅如此，周边绿化环绕，高校林立，学术氛围异常浓郁。

  如今，大学城内的用地几近饱和，相信未来板块内的楼盘价值会不断攀升。

  莲花山板块

  既然每个地区都有“西伯利亚”，那么番禺非莲花山板块莫属了。

  作为房价洼地，该板块城市面貌较为原始。目前没有地铁，且教育、商业配套也一般。唯一的好处是近莲花山旅游景区，倒是挺适合度假。

  板块最新二手房挂牌均价为23702元/㎡，年涨幅达20.7%；成交均价仅为8629元/㎡，年跌43.1%。

  板块内的倚莲半岛花园均价由原本的1字头涨到了2字头，贝壳统计数据显示，放盘也从2020年的仅有1套，变成了38套房源在售，但小区楼龄较长，大部分为毛坯房。

  较多房源放出是凯德山海连城，小区面积大，绿化好，目前均价2.81万元/㎡，年涨15%。

  总结

  吸引力

  总体来看，2021年番禺八大板块表现不俗，其中最热门的当属“第二珠江新城”预定的华南-万博板块，涨幅基本都在10%。

  另外，洛浦-厦滘板块也不甘示弱，有小区甚至拿下了统计楼盘中的最高涨幅，年涨幅达到22%。

  而价格低廉、交通便利的市桥板块，近一年二手小区房价下跌明显。

  可以看出，现在买二手房的人，也越来越在意居住体验。在舒适度更高的网红板块影响下，老城区的吸引力逐渐下降。

  数据来源：贝壳找房