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  2021年二手楼市年终总结来了！

  根据广州中原研究发展部监测，2021年，广州二手住宅共成交117103套，同比下降10.6%。

  自2016年以来，二手住宅成交量起落落落，2020年成交量虽有所回调，但2021年却难保涨势。尤其是2021年下半年，二手住宅成交量仅41891宗，同比几近腰斩，创下了7年内的成交最低位。

  01  “金九银十”成交量跌落谷底

  月度成交量方面，2021年广州二手楼市在前4个月的开门红后，便一步步走向低迷。

  与2020年月度平均10917宗的成交量相比，2021年广州二手成交量仅有1月、3月、4月有所突破，最高月度成交量达到16025宗。而4月之后，在“增值税2改5”和“指导价小区出台”两大重锤下，二手成交则持续低迷。

  “金九银十”这两兄弟更是跌落谷底，成交量下降至5000-6000宗的水平。一方面，指导价的出台虽然仅有96个小区参与，但对二手楼市整体氛围上还是有较大影响；另一方面，一手新房去库存压力较大，各种大促降价活动下，严重挤压了二手楼市的市场空间。

  02  全市挂绿 番禺成交夺魁

  区域成交方面，全市各区成交量与2020年相比均有下滑。

  其中，外围的南沙、黄埔、花都三区成交量跌幅最为明显，环比分别下降27.8%、24.7%、20.2%；从化、增城、番禺环比分别下降19.4％、14.7％、8.3％。

  中心区域中，天河跌幅最大，环比下降8％；越秀区、荔湾区、白云区、海珠区，环比分别下降6.4％、3.5％、2.0％和0.7％。

  总体来看，中心区成交量下跌幅度较外围区小，二手住宅的流通能力也较外围区域稳定，但仍不能五十步笑百步，往年的成交量冠军海珠区便是以36套之差不敌外围区番禺。

  最终，番禺以16381套的成交总成绩夺下2021年冠军宝座！

  03  二手价格进入下行通道

  二手房价指数方面，中原领先指数环比和70城价格指数的涨跌幅总体相似。其中，指导价出台后，楼市回归理性，价格进入下行通道。2021年11月，广州的70城价格指数环比跌幅为0.5%。

  目前，信贷和政策环境并没有收紧迹象，故而2022年的价格走势恐怕还要持续一段时间的低迷状态。

  值得注意的是，2021年广州部分板块出现了较为严重的一二手倒挂现象，如东圃板块、琶洲板块、科学城板块、老黄埔板块以及华南板块等，其优质二手项目挂牌价要比同板块内在售新房价格高去不少。

  一方面是二手卖家仍然看好板块后续发展，另一方面是新盘降价幅度大，突显倒挂现象。在此情况下，不少二手市场购房者转移至一手市场。

  04  指导价下 谁更抗跌？

  2021年8月末，广州二手房“指导价”出台，全市96个小区登榜，涉及天河、越秀、海珠、番禺和黄埔共五个区域。其后立马有银行响应，表示要按指导价办理二手房按揭贷款业务。而全市各区二手报价状态也是涨跌不一。

  从指导价前后的报价变动情况来看，天河和黄埔这两个重点区域的差值分别为-4.9％和-5.6％，变动幅度较大。

  而南沙由于上半年经受限购、“增值税2改5”等调控影响，指导价前后的报价变动为全市最小，差值仅-1.0％。

  此外，在变动最大的黄埔，区内各版块的让利幅度也并不一致。开发区东区板块下跌1.5％，下跌幅度低于总体情况。而萝岗板块的让利幅度则较为明显，报价下调幅度达4.3%，其次为长岭居板块，让利幅度为3.9%。

  指导价下有不抗跌的，自然也有抗跌的板块。越秀区在指导价出台后，二手房市场整体报价下调了2.3％，但学区房的保值、升值能力依然过硬。

  特别是稳坐钓鱼台的东风东板块，增值税2改5后反而上涨了一小段时间，直到指导价调控出台，价格走势也依然较为平稳，和非学区房的价格走势拉开了一定差距。

  其中，对应东风东小学的东风广场和锦城花园楼盘价格同比2020年分别上涨了31.8％和35.9％，基本涨超三成。

  但结合今年广州各区的学位预警情况，也就不难理解越秀学区房有多硬气了。2021年广州学位预警的范围已经扩展到全市6个行政区，黄埔、白云和花都在今年也发布了公办学位相关政策。如今，中心6区除越秀外全部“中招”，外围5区中也只有从化暂时“幸免”。

  05  未来二手成交走势稳中有跌

  2021年是二手住宅指导价元年，在房贷、税收、政策的组合拳下二手楼市整体降温明显。但和一手楼市相比，二手楼市的价格反应有一定滞后性，无论是买家还是卖家都抱有观望心态。

  此外，指导价仅出台了首轮名单，下一轮依然悬而不发，近来虽有房贷放款速度加快的消息，但并无楼市调控放松的实质信号，价格可能还会持续一段稳中有跌的时期，恐难在短期内回暖。

  广州中原研究发展部预计，2022年广州二手月均成交量会在8500-9000宗之间，与2021年相比有小幅度下调。

  至于房价走势上，荔湾、白云和花都或保持平稳状态，除天河、黄埔两个重点调控区域或下调6％-8％之外，其余各区均有小幅度调整。

  广州的刚需购房者是二手楼市“稳”的基石，政策调控，尤其是重点区域的楼市调控是“小跌”的决心，而不变的是“共同富裕”的美好追求。2022年，且让我们抱着“居者有其屋”的希望，努力耕耘，加油！

  数据来源：广州中原研究发展部