正文

  寒潮来袭，广州气温来了个大蹦极。

  可是再冷，也没有月初那次央企国企（几乎）全包场、全部成交0溢价的土拍要冷。

  但若是把统计周期放到2021年全年，广州的成绩其实没有那么差，甚至可以说是个土拍大年：

  出让涉宅地块86宗，近5年排第一；

  收金约1981亿元，近5年第二，仅次于去年；

  诞生了6宗摇号地块，黄埔和南沙的楼面价记录被刷新；

  有3宗宅地杀入广州楼面价前10

  ……

  ｜2017-2021年广州土拍成交金额对比

  2021年是广州的集中供地元年，也是广州土地市场浓墨重彩、值得书写的一年——

  正荣、联发、上坤、力高、天地源、德信

  等“过江龙”风光入穗，在强手如林的广州开始新征程；

  上半年和下半年的土地市场上演“人格分裂”，

  一个像夏天  一个像冬天；

  头部房企鲜少露面，国企央企大放异彩

  ……

  ｜2021年广州一二三轮集中供地、成交流拍统计

  增城依旧成交王

  同时也是流拍王

  增城，依旧是我们的东大仓，供地榜一位常客。凭着24宗涉宅地块的总成交量，问鼎冠军宝座。

  ｜2021年广州各区涉宅地块成交统计

  有得必有失。“地”海战术也不是什么时候都能行得通。

  比如，今年第二轮集中供地期间，增城区以15宗地块的成绩高居流拍榜榜首，比其他几个区的流拍地块加起来还多。

  算下来，今年增城已经有19宗地块惨遭流拍。在这其中，最“惨”的当属荔城。

  ｜2021年增城区涉宅地流拍情况统计

  让我们看回成交榜。紧随增城区的是白云区和南沙区，分别成交13宗地块，各占15%。而白云区还是今年土拍市场收金最多的区，共计有357.6亿元。

  越秀区今年涉宅地零供应，很符合其作息。但天河区放鸽子确实有点让人意外。本以为会在第一轮集中土拍亮相的宅地，到了年底也没动静。

  越秀成为新“地主”

  中海地块含金量高

  了解完了各区“地主”，我们再来看看房企拿地情况。

  越秀地产成为广州土拍市场的年度“地主”，共计摘地11宗（包含1宗联合拿地）。成交总金额313.95亿元，成交总面积139.13㎡，同样是一骑绝尘。

  ｜2021年广州涉宅地拿地房企前3统计

  排名第二的是广州南投房地产开发有限公司，摘得5宗南沙靓地，承包了今年南沙区出让涉宅地的近4成。企查查信息显示，这是一家南沙区属国企，属于广州南沙开发建设集团旗下。

  实际上，在今年的土拍市场，“国家队”比往年要更活跃。特别是在后两轮民企“大撤退”的情势下，越秀、保利、中海、科学城集团、知识城集团等央企国企纷纷出手“拖底”。第三轮土拍中，“国家队”占比高达92.3%。

  不过，若论起地块的含金量，那还是央企中海的胜利。4宗地块加起来面积不足10万㎡，总金额却高达121.1亿元。

  这4宗地块全部位于中心城区，1宗荔湾广钢新城，3宗海珠广纸片区；2宗登上了海珠、荔湾两区的年度楼面价第一；1宗登上今年广州楼面价第一。

  ｜2021年广州各区涉宅地最高楼面价统计

  南沙黄埔楼面价刷新

  3地块闯入广州前10

  中海的高价地块并非偶然。

  实际上，2021年也是高价地频出的一年，且大多诞生在第一轮土拍期间。

  位于黄埔区黄陂板块的HBPQ-A-6地块，未拍先火，开放报价仅30秒就直接封顶，摇号阶段更是引来了320家企业（含马甲）现场摇号，足以载入广州土拍史册。最终，深振业成为赢家。

  不仅如此，第一轮土拍还并且见证了南沙区、黄埔区楼面价破纪录。这两个区恰好也是当时成交最火热的限购区。若是下半年收紧的土拍规则不松一松，短期内怕是难见到纪录更新了。

  金沙洲楼面价上4万，也是很多人没想到的。拿地的是华润置地。长久以来被视为广州西刚需板块的金沙洲，此番迎来自己的改善标杆吗？

  虽然越秀天河双双“哑火”，但海珠区凭一己之力三顾广州楼面价前10榜单，将自己在排行榜的优势扩大到了6席。分别是——

  石岗路AH050946地块

  （楼面价50526元/㎡，排名第5，中海拿地）；

  海珠江泰路50号AH0605005地块

  （楼面价45176元/㎡，排名第7，中海拿地）；

  海珠区华洲路63号AH0801012地块

  （楼面价44372/㎡，排名第8，保利拿地）。

  我们再来看看今年的土拍之“最”——

  总价最贵：白云区云港城地块

  地块位置：白云区白云新城宗地面积：116471㎡成交总价：112.0623亿元折合楼面价：20133元/㎡竞得企业：粤海

  面积最大：白云广龙路一期地块

  地块位置：白云区钟落潭宗地面积：558903㎡成交总价：186187万元折合楼面价：14848元/㎡竞得企业：越秀

  楼面价最高：海珠石岗路AH050946地块

  地块位置：海珠区广纸片区宗地面积：8030㎡成交总价：220873万元折合楼面价：50526元/㎡竞得企业：中海

  最后来个小总结

  并且期待一下明年

  1月-2月，集中土拍前，黄埔区两宗摇号地“炸市”，海珠区石岗路单价5字头，直接把新年地市

  期待拉满；

  3月，供地蓝皮书出炉，中心城区天河、海珠、荔湾、黄埔不乏靓地，进一步推高市场期望值；

  4月26日-4月27日，第一轮土拍，48宗地块，成交43宗，4宗摇号地，2区破纪录，300多人摇号的场面，似乎已经达到顶点；

  9月26日-9月27日，第二轮土拍，48宗地块，成交23宗，过半流拍，民企所剩无几，原因除了禁马甲、限最高价、限售价、限销售对象等“紧箍咒”效果显著，还有市场下行；

  12月2日，第三轮土拍，仅仅上架17宗地块，成交13宗，流拍率下降，但几乎只剩央企国企驻场，所有成交都是底价。

  从盛夏到严冬，只用了短短7个月。站在年尾回顾2021年广州地市，我们终于可以给出一个比较完整的评价：

  虽然高开低走，但也并非凉透。

  “地王”已成过去，2022年房地产市场主基地是“稳”，随着房地产企业融资环境继续改善，春天也许已经不远了。

  “鸽”了一整年的天河区宅地，或许将在春天登场。