正文

  一千个人眼中有一千个哈姆雷特。

  在房地产市场竞争日益“内卷”的黄埔，存在这么两个不相上下的板块。

  一是拿捏区位优势、以旧改为发展主旋律的老黄埔板块；

  一是规划“尖子生”、价值红利遍地跑的科学城板块。

  当热浪褪去、泡沫挤压之后，才能看出谁在“裸泳”。如今的市场环境下，从房价、规划、地段、交通、环境等等方面来看，究竟谁才是“黄埔一哥”，今天就来一决高下。

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  房价：老黄埔≈科学城

  不用说，普通消费者买房，关注第一点的肯定是升值。

  既然不想高位站岗，那么如何看房子能不能升值？得从多个方面入手。

  首先看看过去的房价，近来“跌”字当头唱的广州一手市场，克而瑞统计2021年1-11月黄埔区各大版块情况却恰恰相反。

  黄埔区新房逆市上涨，且全员有份。今天的两位主角，表现也各有千秋。

  老黄埔板块身为价格排头兵，今年价格依旧稳居前列，2021年1-11月成交均价为45556元/㎡，同比涨了5.3%。

  科学城板块成交均价略逊一筹，为40124元/㎡，但对比去年涨了5.6%。

  单看房价，老黄埔一如既往地稳，在市场上下行期涨跌幅都不会太大，这正好印证它在购房者心中的价值。至于新贵科学城，目前房价略低于老黄埔，但胜在仍有想象空间，未来可期。

  房价方面，两者暂时打成平手。

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  土地：老黄埔＜科学城

  除此之外，黄埔大刀阔斧向“旧改”的魄力也令人为之一震。

  数据说明一切：2020年，黄埔旧村拆除面积1489万㎡，城市更新速度位居广州第一。

  旧改给黄埔增添想象力的同时，招拍挂市场也不甘示弱。

  年初，黄埔曾有两块宅地高光亮相，均来自老黄埔板块。

  1月18日，黄埔东风化工地块，15家房企88轮大战，地块报价进入摇号环节，最终被卓越以19.43亿元+12600㎡配建面积拿下，折合楼面价27105元/㎡。

  2月3日，老黄埔板块硝烟再起，黄埔化工厂地块以封顶楼面价27185元/㎡被越秀拿下，再度刷新地价纪录，成为黄埔第二贵宅地。

  今年三轮集中土拍中，科学城板块总共出让4宗宅地。

  引爆点主要出现在4月份的首轮土拍中，黄陂HBPQ-A-6地块未等开拍就保送摇号，最终由深振业夺得，折合楼面价27274元/㎡。

  地价也在一定程度上代表了区域的未来价值，数量与质量并存的科学城板块胜出，应该没有异议。

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  交通：老黄埔＜科学城

  为缓解日渐紧张的交通压力，为消除“地铁荒漠”之称，近日黄埔有规划直接放话：再建11条地铁新线！

  从路线来看，基本是太公分猪肉：人人有份。

  从黄埔区、广州开发区“十四五”规划地铁表可以看出，整个黄埔区域内共增加8条地铁线路，我们现在单拎两位主角出来对比下：除衔接老黄埔板块与科学城板块的地铁5号线东延段外。

  老黄埔板块规划建设地铁13号线二期、地铁19号线一期。

  根据网上“路透”，19号线设10个站，经过珠吉、牛奶厂、广氮等天河区的热门板块（同时也是地铁荒漠），并且南至琶洲，北至老黄埔，串联起广州最能赚钱的三个区的核心地段。

  科学城板块有连接科学城和番禺北部地区的地铁7号线二期，以及地铁6号延长线在现状6个站点的基础上，延伸至新塘站，科学城范围内新增5站。

  地铁规划方面，恐怕是科学城板块略胜一筹。

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  地段：老黄埔＞科学城

  买房还得买核心区。李嘉诚都说，买房三要素是：地段、地段和地段。

  那个闭眼买黄埔都能涨的黄金期已经过去，现在买房更需要的是选对核心位置。

  老黄埔板块位于黄埔区南部，西部紧邻天河边界，北为广园快速路，南临珠江，东靠广深沿江高速，中间一条黄埔大桥横穿而过；

  由鱼珠站串联起地铁13号线和5号线，板块东西两端紧密相连。

  科学城板块位于黄埔区中部，北临花莞高速，南接广佛肇高速、广州绕城高速两条高速；

  南部一条呈东西走向地铁6号线，还有地铁21号线呈西南-东北向横穿整个板块。

  相比之下，老黄埔板块区位优势领先。

  放眼未来，向来低调的老黄埔板块，近年来得益于终于落地的黄埔临港商务区规划，“广州第二CBD”名号顺利打响。

  板块自身规划固然重要，但更重要的是板块联动。

  特别是讲究连贯性的“东进策略”，从珠江新城→金融城→琶洲→老黄埔（黄埔港），形成珠江经济带，同时规划打通鱼珠和琶洲，建设琶鱼隧道，形成经济闭环，未来极大可能承接天河强劲的外溢居住需求。

  老黄埔区位优势不小，“潜力股”科学城也不堪示弱。

  从广州“十四五”规划中的产业和行政上来看，科学城是黄埔区的核心，这一点毋庸置疑。

  只不过，天河龙头地位仍难以撼动，科学城成了大家心目中的“备胎”。在进一步产城融合的不久的将来，也许科学城能够拿下“一哥”席位。

  讲地段，自然更看好珠江经济带的老黄埔板块。

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  产品对比：老黄埔＞科学城

  这还没完，再好的板块也有核心与边缘之分。

  从新推住宅产品的角度看，地处老黄埔板块资源核心的万科城市之光和富力南驰·富颐华庭两盘每次推新，都会引起市场争抢。

  新晋网红盘卓越招商·臻珑府和越秀TOD·星航同样十足抢眼，虽然周边村落处于旧改初期，城市面貌有待改善，但价格依旧坚挺在4.5万元/㎡起。

  继续向东走向地处板块边缘，旧改巨无霸万科黄埔新城即将上线，流传出来的吹风价不到4万元/㎡。

  产城结合的科学城板块选择空间则较大，但板块边缘价值仍不如中心发展区域。

  今年11月，品秀星樾毛坯卖出3.68万元/㎡的低价，打响“内卷”第一枪。时代天韵、时代天境两盘随之加入，单价低至3.2万元/㎡。合生中央城也紧跟步伐，3.7万元/㎡毛坯发售。

  板块内住宅产品大壮名城、华标峰湖御境卖到5万元/㎡，最高与低价每平的价格跨度近2万元。

  尽管科学城板块有大壮名城、融创翔龙·廣府壹號等大盘加持，但也主要集中在地铁周边，位于板块边缘的新盘消化则相对较慢。

  此外，影响消费者购买产品还有一个非常重要的因素——环境。

  老黄埔板块内小区品质差异较大，既有5万+的新盘，也有楼龄20年以上的老小区。

  虽配套成熟，但社区环境相对而言偏旧，石化厂的存在实力劝退，城市更新等待时间较长，环境在中短期内难改善。

  科学城板块则是出了名的黄埔“后花园”，不仅建筑更新、公园配套更多，道路、生态等相关配套环境也更为宜居。

  实话实说，虽然科学城板块的环境确实更胜一筹。但老黄埔板块“含金量”更高、保值能力更强。

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  萝卜青菜各有所爱

  总结一下，经过各方面的激烈角逐，两者打了个平手。

  事实上，两个板块之间的“争夺”更像是新与旧之间的博弈。

  一方面，我们喜欢发展更快、环境更好的科学城板块；另一方面，我们也会贪恋老黄埔的浓郁生活气息以及更稳妥的溢价空间。

  事物发展终归是一个螺旋式上升的过程，但也需要我们在新与旧的振荡中找到平衡。

  换做你买房的话，会pick哪里呢？