正文

  12月2日，保利以总价38.35亿元，拿下海珠天斯地块，折合楼面价44372元/㎡，成功冲上广州最高楼面价第八位。

  翻开楼面价前十榜单，海珠“一骑绝尘”，共霸占了6个席位。其中，有3宗地块在今年内成交。

  这足以证明，即便在目前低迷的市场环境下，海珠的价值依旧坚挺。

  那在海珠天花板越来越高的情况下，现在还是不是个入手的好时机呢？

  宅地稀缺 海珠新盘站稳8万元/㎡？

  为什么海珠的宅地能如此“耀武扬威”？

  “稀缺”。在市场里，越稀缺的东西越值钱，土地也是一样的。

  从2016年起至今，海珠仅出让了10宗宅地，还不及增城一天的供应。就连隔壁的“老城兄弟”荔湾也有16宗宅地释放。

  不过，从时间线来看，今年是海珠的供应爆发期，总共出让了5宗宅地，一年顶过去四年的总供应。

  据乐居不完全统计，目前海珠仅有5个在售住宅项目（仅统计已经开盘的项目）。而中原的数据显示，截至11月25日，海珠库存量仅剩下23.83万㎡，为全市倒数第三位。

  因为前几年宅地供应较少，海珠的新房也已经到了“饥渴”的状态。

  今年陆续放出5宗宅地后，预计未来1-2年内，海珠的新盘会集体入市，进而弥补市场空缺。

  但总体来说，海珠的新盘会越来越稀缺，据广州“十四五”住房规划数据显示，海珠未来五年新建商品住房供应只有2.5万套。这个供应量在全市内仅多于越秀，甚至比天河、荔湾还要少1万套。

  面包决定面粉价，近两年内成功出让但尚未正式入市的6宗宅地中，有4宗地块楼面价超4万元/㎡，有两宗地甚至超5万元/㎡。照此估算，这几个楼盘入市起码要卖8-9万元/㎡以上。

  但目前因为限价政策，开发商不能自主定价，价格因此有所松动。像楼面价高达50526元/㎡的中海观澔府，目前吹风价仅为7-8万元/㎡。

  而此前曾吹风14-15万元/㎡的招商保利海珠天珺，12月已启动冻资，据销售介绍，开盘或在10万元/㎡左右。（最终价格以楼盘实际开盘为准）

  楼市下行期 海珠房价依旧在涨

  除了土地市场外，海珠在今年楼市市场，也上交了一份不错的成绩单。

  据克而瑞数据显示，2021年11月海珠区新房成交均价为72282元/㎡，同比上涨20.07%。在涨幅方面，排在全市第二位，仅次于天河老大。而在成交均价方面，海珠甚至还比天河高约1600元/㎡。

  我们再来看看更能反应真实市场情况的二手房房价变动。

  今年二季度以来，广州二手房曾遭受多重暴击。增值税免征2改5，二手房参考价等调控政策频出，再加上新房限价的降维打击，二手房市场一度陷入低迷。

  据国家统计局数据显示，从今年7月开始，广州二手房房价涨幅便持续下降，9月份跌破0点，截至11月，已连续3个月负增长。

  今年下半年，广州二手房市场处于下行期，那取这段时间内的房价变动，便能看出一个区域的真实价值。

  据贝壳数据显示，全市11区中，近半年二手房房价依旧保持正增长的仅有天河和海珠，而海珠涨幅最高。

  这也足以证明，不管外部市场怎么变动，海珠及天河的价值依旧坚挺。

  海珠楼盘挑选指南

  唠了这么多，究竟海珠能不能买？

  在楼市洗牌期，区域的价值分化逐渐加剧，盲目入手的时期已经过去了，乐居君建议大家如果有能力的话，尽量往中心城区靠，而海珠便是个不错的选择。

  如果要问哪一个板块更有价值的话，那乐居君会选琶洲。

  目前，海珠提出“一区一谷一圈”三大空间布局，其中琶洲可以说是“龙头大哥”。在十四五规划中，琶洲被提及了74次，这也意味着，未来5年甚至更长一段时间里，海珠区的价值最高地依旧是琶洲。

  但琶洲核心区主要以产业为主，宅地少之又少。

  如果资金允许的话，位于琶洲东的招商保利海珠天珺以及今年出让的天斯地块项目和赤沙TOD项目可以考虑一下。

  除此之外，今年琶洲也给市场放了个“大礼包”，新增三宗宅地规划，预计将在明后年出让。这几宗新增宅地的位置，会比目前在售（待售）新盘都更要接近琶洲核心区，有兴趣有实力的购房者可以再等一等。

  如果是刚需一族，觉得琶洲新盘的天花板太高的话，可以顺着地铁八号线往西走，选择赤岗、客村等泛琶洲片区的二手房。

  这边二手房货量较大，选择性也较多，可以看自己个人的预算挑选出适合自己的房子。

  但要记得两个原则：

  第一，尽量不碰楼龄20年以上的房子。这边属于老城区，有很多90年代甚至7、80年代建的房子。房子太老，会限制你的贷款年限，同时也会影响以后的市场流通性。

  第二，沿着地铁线路买，不要离地铁太远。像赤岗、客村板块最大的优势是离珠江新城、琶洲较近，买在这边的人基本都很看重通勤时间。选择离地铁较近的房子，未来价值潜力也较大。

  如果你还有什么问题，我们评论区聊聊吧~