乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

  本期楼盘测评项目——山璟轩，位于新塘老城板块内，居住氛围成熟，项目属于小体量现房社区，配建有底商，一墙之隔就是幼儿园，还临近大型景观公园，整体居住生活畅享便利。

项目概述

  增城区山璟轩，新塘镇中心位置，板楼现房社区，建面约1.4万㎡，现主推62-87㎡二至三房。

适合人群

  有地缘情结，新塘本地倾向选择老城中心的刚需人群。

产品特色概述

  山璟轩位于增城区新塘镇梅乐路20号，新塘国际牛仔城正对面，总建筑面积约1.4万㎡，共开发11层高洋房3栋，总户数为102户，是一个独栋建筑的小体量的社区，基本无绿化部分和社区环境。

  项目至今已开盘多年，整体销售情况比较一般，因此还有较多存量房源在售。

  产品方面，项目层高11层，其中一二层为架空层，作为底商和社区活动平台空间，项目楼栋不临街，前方有低层商铺建筑遮挡，一定程度上阻隔了来自道路交通的噪音。

  项目在售户型面积段为62-87㎡，在售户型有建面约62㎡的两室两厅一卫、建面约74㎡两室两厅一卫、建面约85㎡的三室两厅一卫、建面约87㎡的三室两厅一卫，户型实用率约90%，精装交付，交标品牌有欧派橱柜、圣象木地板、科勒洁具等著名品牌。

  车位部分，项目共配建车位140个，车位比为1:1.37，包含地下两层车位和地面车位。

  配套部分，项目配建约1800㎡的底商，目前正在招商进驻阶段，独栋小区比较缺少社区绿化，二层为活动休闲空间，有部分运动设施，内部配套相对薄弱，居住环境一般。

户型分析

  建面约62㎡的两室两厅一卫，精致两房，通透明亮。

  该户型是板块内少有的小面积段户型，格局方正，餐客厅一体式设计，空间视野开阔，客厅面宽约4米，虽然是小面积段户型，但是在空间的打造上却也比较大气。

  整个户型为全明设计，宽景阳台和全飘窗拓宽了室内的采光面，居住舒适，次卧为灵动空间，空间较小，但也具备居住条件，可以用作儿童房。厨房位于进门右侧位置，采买入户后可以快速进入厨房空间，功能间使用比较方便。

  低层洋房建筑，公摊面积小，室内实用率高，因此整个户型空间比较开阔，但厨房正对区域面积，有较大的走道空间浪费。

  建面约87㎡的三房两厅一卫，动静分区，南向三房。

  该户型的一大亮点是，主卧和次卧均为南向卧室，配置大飘窗，空间面积上主次卧面积相当，次卧居住也有可以享受宽绰空间体验。

  户型的餐厅正对厨房，用餐动线便捷，l型厨房设计烹饪空间大，卫生间分布在卧室对侧，整理居住动线合理，淋浴间地面设置了拉槽，防滑下水，细节处理用心。

  户型内还有一处小型储物空间设计，增添了室内的储藏功能，整体户型的动静分区比较明确，动区和静区活动的家人可以互不打扰。

交通出行

  地铁：山璟轩临近地铁13号线官湖站，直线距离约1.5公里，搭乘建议先坐公交前往进行换乘。

  13号直通黄埔鱼珠，从官湖站上车，1站可以到达新塘站，也就是新塘TOD所在站点，目前新塘南站已通车，由此搭乘高铁前往广州东站只要一站。

  项目周边目前还有规划线路地铁23号线，建成后在项目约500处，会设有坭紫站，未来建成通车，项目即攀升为双地铁项目。

  公交：山璟轩周边1公里范围内公有5个公交站点，分别是新塘牛仔城站、家骏豪苑站、新塘总站、双菱轧钢站和新塘牛仔城（A）站，途径线路有增城26a路、增城25路、增城26路、增城30路、增城75路、379路、571a路。

  距离项目最近的公交站点为新塘牛仔城站，距离项目约100米，从该站搭乘公交，2站可以到达新塘镇政府站，3站到达新塘公园站，4站可以到达13号线新沙地铁站，5站到达白沙地铁站。

周边配套

  教育：山璟轩周边3公里范围内教育覆盖相对密集，项目南侧紧邻金色童年幼儿园，约800米处为增城区新星学校，约1.5公里处为甘泉小学，该学校建校百年，属于市一级资质，在当地有不错的口碑，另外还有增城英华中学、新塘中学、金太阳幼儿园等教育资源覆盖，基本可以满足全龄段教育需求。

  医疗：山璟轩周边5公里范围内有大型医疗资源覆盖，距离项目约4公里的南方医院增城医院，属于三级甲等医院，医院总规划面积约29万㎡，总床位约1500张，设置专业学科29个，属于综合性服务医院。

  距离项目最近的医院为艾玛妇产医院，距离项目约400米，此外，周边还有新塘医院、广东省水电医院等医疗资源分布，都属于可以快捷享受到的生活配套。

  公园：山璟轩北侧约400米处为占地约98万㎡的四望岗公园，是新塘板块内最大的景观公园，另外项目西侧约1.5公里处还分布有新塘公园，都是十分方便居民前往休闲的公园配套，一定程度上也弥补了项目内部缺少园林绿化的缺陷。

  其他：山璟轩位于新塘老中心区，因此区域内生活配套比较成熟，周边有多个商业广场，例如大润发、新塘广场、帝王广场、坭紫市场等，小型生活配套也比较密集，周边项目底商包含钱大妈、美宜佳、健身培训等多种业态商业，均以开业。

  项目所处的区域属于老中心待改片区，周边多民房和工业、产业园，并且项目正对面就是新塘著名的牛仔产业区，坐落着新塘服装商贸城，因此周边小商铺、小工厂作坊分布较多，人流和往来车辆也比较杂乱，片区界面和居住环境都比较一般。

价格分析

  山璟轩最高项目均价曾达到2.6万/㎡,主要是部分南向中间层户型，目前在售均价约1.7-1.8万，从营销中心处获悉，全款客户可以直接按1.7万均价出售。

  周边在售不多，约1公里的中森茗苑均价约2.3万/㎡,阳光城翡丽山均价约2.2万/㎡,东江逸珑湾均价约2万/㎡,不过该项目目前为尾盘销售，大概率只有天地层可选。

  周边二手房方面，敏捷锦绣天伦均价约1.9万/㎡，保利东江首府均价约2.2万/㎡,锦绣新天地均价约1.8万/㎡。

  整体看来，项目在板块内属于比较低位的价值水平，并且项目的一大亮点就是单价低，现房交付，对于预算不高的刚需群体来说是很友好的，不过考虑到项目的地缘环境，这里比较适合增城本地倾向选择老中心的刚需购房群体，在周边区域工作的低预算刚需人群，在板块内还是有很多其他可选项的。

  项目潜力方面，周边配套价值已经兑现，对项目的升值预期，大概要等到地铁23号线建成通车或者新塘tod落成后，目前没有影响房产价值的升值因素加持。

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