正文

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

  本期楼盘测评项目——广州增城万科城，位于增城永宁板块，省级名校广附实验小学旁，是个主打教育资源和生活配套优势的综合性社区，主推刚需三房户型，实用宜居。

项目概述

  广州增城万科城，科学城东教育大盘，建面约56万㎡，现主推约81-100㎡三房。

适合人群

  增城本地重视教育的刚需群体，科学城、知识城外溢及周边区域预算不高的刚需购房人群。

项目特色概述

  广州增城万科城位于增城区永宁街新新四路5号，项目临近新新大道，总占地面积约13.37万㎡，总建筑面积约56万㎡，项目容积率为3.0，总户数4092户，配套物业为万科自营物业——万科物业，物业费为3.2元/㎡。

  产品方面，项目共计规划了20栋18-50层住宅，项目于去年推售，目前#1、#2、#3、#19、#20栋1的18层小高层已交付入住，#18栋预计今年12月底交房，#4、#5栋预计明年中交付，其余楼栋预计于2023年6月30日交付。

  项目目前在售楼栋是#14、#15、#16、#17栋，在售面积为建面约81㎡的三房两厅一卫、建面约83㎡的三房两厅一卫、建面约94㎡的三房两厅两卫、建面约100㎡的三房两厅两卫。目前项目已交付的楼栋为临街楼栋，紧邻新新大道，整个项目楼栋围合式布局，一侧望社区园林景观，一侧望周边山景，属于景观观优质的刚需产品。

  车位部分：项目车位配比为1:1.2，共规划车位4755个。

  绿化部分，项目总容积率约30%，整体不高，但胜在周边三面环山，生态资源还是不错的。

  配套部分，小区内配建有约6000㎡商业街、一所18班幼儿园、24班广附实验小学、都会生活馆、图书馆、游泳池、篮球场等社区配套。

户型分析

  建面约83㎡三房两厅一卫，全明户型，室内过道空间少，套内实用率高。

  该户型属于实用性较高小面积段三房，功能间设计完备，入户处设有入户花园，有较大的收纳空间，可以做一定的设计改造，作为入户过渡区存放出门常备物品，同时也入户花园空间也更好的保障了室内空间的私密度。

  餐客厅一体式设计，更显空间明亮通透，该户型卫生间为干湿分离设计，更科学卫生，u型厨房让厨房操作空间更大。

  卧室空间均配有大飘窗，室内空间明亮，同时也增强了视觉空间感，小户型居住也不会觉得空间局促。

  建面约100㎡三房两厅两卫，舒适横厅三房，南北通透景观视野好。

  该户型属于舒适型三居室，入户区阳台空间可以改四房，用作书房、健身房功能间设计，横厅户型无过道面积浪费，视觉空间和居住空间都更线宽绰，主卧为套间设计，内含独立卫生间和衣帽间，主人家生活居住体验和私密度更好。

  客餐厅空间外接大阳台及飘窗空间，室内采光优越，公卫内飘窗空间，拓展了功能间的使用面积，居住性价比高。

交通出行

  地铁：广州增城万科城周边3公里范围内无地铁，距离最近的地铁为21号线中新站，与项目直线距离约5.5公里，需要自驾或者搭乘公车楼巴前往换乘，21号线连接中心城区，分快慢线，快线1站可以到达镇龙、2站可以到达科学城、3站即可到达天河，其中，在镇龙站可换乘14号线支线前往知识城。

  另项目周边有新白广城轨在建，其中荔湖城站距离项目约3公里，建成后，从荔湖城站出发可2站到到新塘TOD、3站到达东莞、7站到达白云机场。

  公交：广州增城万科城项目门口即设公交站点——增城万科城站，目前已通车线路为增城35路，搭乘6站可前往中新车站搭乘地铁21号线。

周边配套

  教育：广州增城万科城项目内配有18班幼儿园和24班广大附中实验小学，全部位于社区楼下，其中广大附中实验小学在小区内侧开设有侧门，更方便社区业主儿童入学接送，目前均已开学。

  项目周边3公里范围内，还有香山小学、九和小学、联丰小学、香山幼儿园，5公里范围内有中新中学、广外附属外国语学校等，基本可以满足入学教育需求。

  医疗：广州增城万科城的医疗资源方面相对薄弱，近距离内无大型医疗配套，仅社区商业街有医药商店进驻，项目约5公里处为增城区中心镇中心卫生院，项目约5.7公里处为中新广州知识城医院，约5.8公里处有九龙镇中心卫生院妇幼保健门诊，整体看来对有病患和老人的家庭不友好，快速就医条件一般。

  公园：广州增城万科项目属于山景住宅，三面环山周边还有湖泊景观，距离南香山森林公园约4.9公里，属于比较大型的自然景观资源，项目高层临山一侧可以直望山景和湖泊，整体生态宜居条件不错。

  其他：广州增城万科城配套商业街现已交付使用，部分签约商户已经开业，还有部分处在装修待营业阶段，商铺资源比较完备，餐饮、医药、培训等类型商业均有进驻。

  外部资源方面，距离项目最近的大型商业为誉山悠方天地，距离项目约6公里，该商业体内规划有生活配套、餐饮美食、儿童教育、文化娱乐四大业态，为周边居住人群提供了综合性的生活服务资源，是周边家庭采购、儿童游乐的便捷选择。

  另项目约2公里处还有一高尔夫球场，属于偏高端的生活配套资源。

价格分析

  广州增城万科城目前在售均价约1.8-1.92万/㎡,在板块内属于中等价位水平。

  板块内在售楼盘，金地半山风华在售均价约1.6万/㎡,珠江弘阳时光荟均价约1.9万/㎡,中建鄂旅投岭南悦府均价约1.9万/㎡,光大one+均价约1.9万/㎡。

  广州增城万科城所在的永宁板块，虽然有一定的产业支撑，但是板块内还有大片待改区域，项目周边基本为村落界面，板块的成熟发展预计还要比较长的周期。

  项目本身为配套较为健全的大型社区，又有优质教育资源配套，价格相对匹配，但目前政府限价加部分配套溢价已兑现在房价上，短期内预计不会有太大的上涨空间。

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