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  乐居买房讯 为加强房屋交易监督管理，规范交易行为，保障交易安全，维护交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展， 近日，广州市人民政府官网公布《广州市房屋交易监督管理办法》（以下简称《办法》），主要对新建商品房和存量房交易网签、商品房销售广告、商品房预售管理、房源信息发布等活动及其监督管理进行规范。

  新规将于2021年12月20日起施行。

  在新建商品房交易部分，《办法》规定，商品房预售应当依法取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取诚意金、订金、定金等费用。明确禁止以各种名目变相收费，禁止以装修费等名义变相涨价。

  《办法》也指出，房地产开发企业应当按照相关规定合理确定商品房销售价格，并接受住房城乡建设主管部门的指导。

  以下为《办法》中“新建商品房交易”部分的原文：

  第十二条 新建商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售应当依法取得商品房预售许可证，商品房现售应当完成所有权首次登记，并符合法律、法规和规章规定的其他条件。

  房地产开发企业申请商品房预售许可证，应当提交商品房预售方案。商品房预售方案应当包括项目基本情况，项目及配套公共服务设施的开发建设时序、进度和竣工验收交付使用时间，配套公共服务设施是否移交政府，项目销售计划，销售方式，销售价目表，预售款专用账户设立情况，建筑工程设计总平面图等主要内容。商品房预售方案主要内容发生变化的，房地产开发企业应当及时提交变更后的商品房预售方案。

  房地产开发企业应当按照相关规定合理确定商品房销售价格，并接受住房城乡建设主管部门的指导。

  第十三条 未取得商品房预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取诚意金、订金、定金等费用。

  房地产开发企业及其委托的代理销售企业销售商品房，销售价格不得超过销售价目表价格，不得以装修款等其他名义变相涨价。

  单位和个人为房地产开发企业提供商品房销售服务的，除收取房地产开发企业支付的费用以外，不得以提供中介服务等名义向买受人变相收取电商费、团购费、服务费、咨询费等费用。

  房地产开发企业不得强制买受人购买车位、接受装修或者接受第三方服务机构提供的按揭、法律等有偿服务。

  第十四条 未取得商品房预售许可证的商品房项目，任何单位和个人不得发布商品房预售广告。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的编号和发证机关。

  商品房销售广告、宣传资料中的项目名称、房屋用途等应当与商品房预售许可证或者所有权登记信息记载内容一致。商品房销售广告、宣传资料应当真实合法，不得含有下列内容：

  （一）升值或者投资回报的承诺；

  （二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

  （三）违反国家有关价格管理的规定；

  （四）对教育、医疗、交通等配套公共服务设施作虚假、夸大事实或者信息不完整的宣传，误导、欺骗公众；

  （五）其他违反法律、法规规定的内容。

  第十五条 房地产开发企业销售商品房时应当以书面方式在销售现场显著位置公示下列事项，公示期限自商品房销售之日起至全部销售完毕：

  （一） 商品房预售许可证或者商品房完成所有权首次登记的证明；

  （二）商品房销售方案及销售进度控制表，建筑区划内车位车库规划配建数量、位置、租售方式、租金标准和售价，楼盘是否开行楼巴服务及其线路、站点、退出时间具体设置方案；

  （三）价目表和价格相关信息公示表；

  （四）商品房买卖合同及其附件文本；

  （五） 规划和自然资源部门审定的建筑工程设计方案审查批复及总平面图，并在沙盘中明确标示建筑区划内以及区划外直接相邻的城镇公共道路位置及宽度，以及建筑区划内的垃圾收集站、垃圾压缩站、再生资源回收点、变电站、公共厕所、医疗卫生服务机构、幼儿园、小学、中学、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站、农贸肉菜市场、社会停车场等配套公共服务设施的功能、用途、具体位置、规模和数量等内容；

  （六）物业服务区域范围、已备案的前期物业服务合同文本等物业管理事项；

  （七）中介服务授权委托书；

  （八）商品住宅的质量保证书和使用说明书；

  （九） 住宅项目红线外200米内可能对本住宅居民产生影响的废气、噪音、烟尘等环境因素；

  （十）房屋的绿色建筑等级、能耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息；

  （十一）商品房交易风险提示；

  （十二）法律、法规规定的其他事项。

  第十六条 房地产开发企业应当按照商品房销售明码标价相关规定，以价目表和价格相关信息公示表的方式公开标示每套商品房价格、相关收费以及与商品房价格密切相关的其他因素。

  第十七条 房地产开发企业销售商品房，不得拒绝或者限制买受人选择住房公积金贷款支付购房款。

  第十八条 房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当按照与银行、住房城乡建设主管部门签订的协议设立商品房预售款专用账户。房地产开发企业应当使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款。

  商品房预售款专用账户开户银行应当按照法律、法规、规章规定和与房地产开发企业、住房城乡建设主管部门签订的协议收存和划拨商品房预售款，及时在商品房预售款监管系统中录入、更新商品房预售款专用账户内资金收存及使用情况的相关资料。

  项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施均通过竣工验收后，房地产开发企业可凭项目竣工验收文件，办理商品房预售款专用账户注销手续。

  第十九条 房地产开发企业以及买受人应当按照商品房买卖合同的约定，将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；买受人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户。

  房地产开发企业不得对商品房预售款专用账户的预售款设定担保责任。

  第二十条 房地产开发企业按照法定用途申请使用商品房预售款时，应当向住房城乡建设主管部门提交资金核准申请表、法定代表人声明，以及符合以下规定的相应材料：

  （一）首次申请的，提交规划和自然资源部门审定的建筑工程设计方案审查批复及总平面图纸；

  （二）用于支付工程款的，提交款项有关的施工合同或者已支付的工程款发票；

  （三）用于支付材料或者设备款的，提交材料或者设备购销合同；

  （四）用于支付项目税收缴款或者财政收费的，提交税收缴款凭证、财政收费通知或者已支付的法定财税凭证；

  （五）用于退还购房款的，提交买卖双方解除合同的协议、买受人购房缴款通知书、买受人身份证、买受人银行存折或者银行卡；

  （六）其他能够证明法定用途需要资金的资料。

  住房城乡建设主管部门应当在受理后4个工作日内将核准结果以书面或者电子公文方式通知申请人。

  第二十一条 在商品房项目主体工程以及房地产开发企业负责建设的配套公共服务设施竣工之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付施工进度款、法定税费，不得挪作他用。

  住房城乡建设主管部门应当按照以下规定核定商品房预售款的使用额度及留存比例：

  （一）项目主体结构施工封顶前，留存比例为累积核准使用预售款的8%；

  （二）项目主体结构施工封顶后、排栅未拆除前，留存比例为累积核准使用预售款的6%；

  （三）项目拆除排栅后，施工进行至内外装修、设备安装阶段时，留存比例为累积核准使用预售款的3%。

  第二十二条 房地产开发企业变更已预售商品房项目的建筑面积、建筑物高度、外立面、层数、建筑结构、户型和用途等建筑设计，应当依法办理商品房预售许可证变更手续；涉及规划管理许可事项的，还应当经规划和自然资源部门批准。

  前款规定的变更，房地产开发企业应当征得相关买受人同意；相关买受人不同意变更的，可以按照相关法律、法规规定和合同约定进行处理。

  第二十三条 房地产开发项目内规划用于停放机动车的车位、车库出售时，应当首先满足建筑区划内业主的需要。

  建设单位销售车位、车库，应当制定销售方案，说明车位规划数量、分布、价格等情况；并将销售方案和相关产权证明文件在公开出售前连续30日在建筑区划内的小区、车库出入口显著位置公示。车位、车库应当采取摇珠等公开方式出售。

  建设单位应当在公开出售车位、车库5日前通过房屋交易信息化平台上传销售方案、公示等相关信息。