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  乐居买房讯近期，番禺的南站和万博板块之间再上新货，新盘离7号线谢村地铁站仅约300米，颇受众人瞩目。

  南站板块少见出让宅地，目前仅有两大新产品，均为越秀地产产品，这个新品定名为越秀·星寰TOD。

  关注广州地产的朋友都知道，位于长隆-万博板块的越秀·和樾府曾创造开盘即清空的盛况。对比一下，同是越秀地产出品，板块距离也较近，主打刚改盘的越秀·星寰TOD确实令人期待。那么，项目现在是怎样的情况？乐居君带你实地一探究竟。

  交通出行

  路网较密集，谢村地铁站“上盖”？

  本次踩盘，乐居君选择乘坐地铁到达项目。从珠江新城出发，乘坐地铁3号线7站到汉溪长隆站换乘7号线，再坐2站即到谢村地铁站，随后从A口出，步行约300米即到越秀·星寰TOD销售中心，整段路程大约半小时左右。

  谢村站位于南站和长隆-万博板块之间，2站接驳地铁2号线、3号线、22号线，3站接驳地铁18号线，实现1站祈福，2站南站、长隆，3站万博，一站一商圈。

  公交方面，离项目最近的公交站为天发厂公交站，仅番100路及番微公交2路停靠，稍远一些有谢村地铁站旁的谢村公交站，停靠车辆较多，大多接驳南站。如此看来，公交实力明显没有地铁强。

  谢村地铁站A口出来后可以直接看到项目的路牌提示，项目虽然宣传为“地铁上盖”，但距离真正的“上盖”恐怕是有些差距。路上还有别的在建项目，包括复工的恒大冠珺之光，来往的运输车辆颇多，道路上灰尘较大。

  到达案场后，据销售介绍，越秀·星寰TOD位于汉溪大道旁，处于“三横六纵”的道路网中。横向有汉溪大道（汇入南大干线）、南大干线和广台高速联通莞佛，纵向有东新高速、钟顺璐（G105国道）、新光快速路以及稍微远些的广珠西线高速、番禺大道北和南沙港快速，贯穿南北。

  道路网内自驾半小时内通达番禺各个角落。从项目出发，一般稍有堵车的情况下，自驾约40分钟就能到达珠江新城。

  进一步了解越秀·星寰TOD，我们移步看一看沙盘。

  项目实况

  已拿预售证，一期仅开放4栋！

  目前项目的销售中心及样板房于11月20日开放。据销售介绍，项目已经开始建地上部分，于11月18日拿到预售证，预计拿证后10天内将开盘。因此目前项目具体的开盘时间和价格还是未知，不过时间将近，大家可以期待一下。

  据悉，2021年4月26日，项目地块（番禺南站BA0401009、BA0401017地块）由越秀地产以底价9.72亿元竞得，折合楼面价21819元/㎡。

  越秀·星寰TOD建筑面积约229000㎡，占地面积约70700㎡，规模中等，绿化率为35%，容积率为3，也是中规中矩。项目共建13栋住宅，规划1306户，分两期开发，一期首开1-4栋，首推建面约90-133㎡三至四房，货量不算很多，有意向的朋友需多多关注。

  一期大门距谢村地铁站较近，内部没有游泳馆（游泳馆共用）但楼栋呈点状分布，容积率较低。二期开放5-13栋，围合式布局，游泳馆位于中心。

  据介绍，项目建筑立面由倪阳大师团队打造，同步国际建筑美学，内部定制六大主题花园，打造全龄运动健康社区。项目实行人车分流，共配1774个车位，车位比1:1.36。

  户型鉴赏

  全南向户型！得房率高！N+1房你喜欢吗？

  一期虽然推出了五大户型，但样板房只建了较为有代表性的建面约90㎡2+1房两厅两卫，以及建面约110㎡3+1房两厅两卫。

  总的来说，越秀·星寰TOD一期所有户型均为南向，最小的90㎡户型也有四开间朝南，采光十分优秀。户型的赠送面积较大，不仅大多房间内都有飘窗，而且“N+1”房的“1”房按阳台报建，仅一半面积计入售卖。据销售介绍，项目得房率能够达到约90%，实用率超高，实属难得。

  首先是90㎡户型，整体动静分离，动线较为清晰合理。

  进门留有玄关位，玄关、厨房、餐厅均带飘窗。传统竖厅设计，厅出阳台，南向采光不错，而且餐厅也有窗户，南北对流，通风效果好。

  厨房门正对餐厅，烹饪交流感强，菜品端进端出不用绕路，动线合理。两个卫生间靠近，不用担心噪音打扰其他房间，且均干湿分离，方便清洁。

90㎡户型玄关位，门背后为飘窗

  不过，多出的那一房设计有些尴尬。样板间将墙外移，做成了一个房间，但实际收房时可能还是按户型图所示，留出了一个凹位。不动墙体的情况下，房间会过于紧凑，难以按床+衣柜的传统卧房布局进行设计，如果移墙重建，对于带装修的房间来说，造价又有些大。

  90㎡的面积完全可以做成实际的3房，“N+1”的这一房稍显鸡肋。

  再来看建面约110㎡3+1房，也是传统竖厅设计，厅出阳台，超长6.5m阳台联通客卧，园景视野更好。

  明厨明卫，虽然厨房门没对着餐厅，但感觉面积比一般100㎡左右户型的厨房大一些，毕竟赠送了飘窗面积，飘窗上打橱柜，可以省下更多房间内空间（飘窗有占据橱柜收纳空间的问题，但一方面飘窗面积属于赠送，省钱，另一方面飘窗上方的操作台面面积不变甚至可以做大，相对还是值得的）。

  玄关可以和餐边柜一体化设计，更加美观。

  主卧还没有装修好，但单从户型图就能看出不少亮点。主卧套间设计，卫浴的淋浴区和洗漱区都有窗，通风良好，特别对于南方湿热的天气来说，这样的设计更得业主欢心。卧室内有两个专门的衣柜凹位，靠卫浴墙壁一侧也可以打衣柜，收纳空间充足。

  主卧北向衣柜可留出窗的位置，能够和南向飘窗形成对流，主卧内部不用开门就可实现独立通风。通风采光俱佳，还是套间设计，这样的主卧，你不心动吗？

  其他没有做样板房的95㎡和115㎡户型与上两者大同小异。133㎡户型倒是有些不同，例如双阳台设计和25㎡超大主卧等，但首期只推出二十多套，货量较少，就没建样板间。

  周边配套

  教育商业氛围均不错 想成为“TOD”尚需提升

  看完项目自身，我们再来看看项目周边的配套。项目名称内有TOD，就是“以公共交通为导向”的开发模式。

  严格意义上TOD是以交通枢纽为核心，400-800m（5-10分钟的步行距离）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，代表例子有香港九龙、日本新宿、韩国D-Cube City等。典型的TOD要么是多轨道交汇，交通极为便利，要么是商业极为发达，达到一定城市量级。与此相比，越秀·星寰TOD还有不少提升空间。

  商业方面，项目附近有国际足球场商圈、约200万㎡的花城汇商业体、约90万㎡的新鸿基商业体以及约26万㎡中轴广场，离祈福商圈、长隆旅游区和万博CBD也不远。不过，项目附近目前工地较多，步行范围内未见成熟大型商超，预计项目建成后会有所改善。

  教育方面，项目约1公里内规划有英国著名的博耐顿国际学校，涵盖幼儿园至高中全年龄段教育体系。项目附近还有9块教育用地，规划为2所小学3所中学和3所幼儿园。医疗方面，距离项目约1.8公里处有一家富力UCLA附属医院，附近还有祈福医院等优质医疗资源。

  板块介绍

  南站-万博“夹心饼” 地块潜力较大

  我们再将目光放远一些，看看项目所在板块的发展前景。越秀·星寰TOD地处南站和长隆-万博两个版块之间，这两个板块来头不小。

  今年“十四五”规划中，番禺区的南站+万博板块着实露了一把脸。

  两板块首先作为重点平台在广州“十四五”规划中现身，又在《广州市服务业发展“十四五”规划》中以联合商圈的方式仅次于天河路—珠江新城商圈入选。番禺近期的党代会后，两板块“牵手”消息频传，未来更是要打造成一片亲海商务区。

  两个板块并非番禺发展的“新宠”，十几年的建设早已令其声名远播。万博作为番禺经济新中心，近年来入驻企业已达1万多家，包括长隆、奥园、海大、虎牙、携程等，成绩喜人，离“华南板块CBD”的目标越来越近。

  南站作为高铁、城轨和地铁的综合客运大动脉，连年到发旅客破亿次，可谓广州“顶流”，“十四五”更是提出要将其打造为铁路港枢纽经济新高地。

“一核引领、两极带动、三港辐射、多点支撑”产业功能布局

  值得注意的是，两大商圈距离不到10公里，以现有交通规划，无论区域人群驱车还是乘坐公共交通，均可15分钟内实现互通。项目位于两个板块的直通线上，共享双板块辐射利好，潜力不小。

  小结

  作为南站板块为数不多的一手盘，越秀·星寰TOD在地段上自带“光环”，同时处在由广州南站商务区+万博CBD所构成的亲海商务区核心位置，临近地铁站，周边交通路网发达，公共交通和自驾出行均较为便利。户型虽然设计上有一些小“bug”但整体实用率高，对刚需客来说十分友好。

  价格方面，南站板块的另一在售一手盘为越秀·星瀚TOD，主推建面约85-112㎡二至四房，受限价影响，均价约4万元/㎡。同板块近期才已售完的臻尚苑，主推建面约95-118㎡二至三房，均价约4-4.7万元/㎡。

  长隆-万博板块内还有一些新盘可以参考，碧桂园藏珑府均价约5.4万元/㎡，越秀·和樾府均价约6.2万元/㎡，广地花园·观澜均价约4.3万元/㎡。那么，越秀·星寰TOD能够超越越秀·和樾府成为新晋热销网红盘吗？还请大家拭目以待。

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