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  等了十年，南山南苑新村旧改终于迎来破冰。

  近日，南苑业主向我们爆料，原本闲置在南苑新村南光市场楼下的南山区群众诉求服务站，重新启用，并挂上“南山区群众诉求服务站”牌子。

｜南苑新村业主供图

  这意味着官方正式进驻上述旧改项目，开始处理困扰多年的钉子户动迁问题，项目有望得到快速推进、进入动工阶段。

  南苑新村，是深圳首批住宅类旧改计划项目之一，早在2010年8月份启动整体改造拆迁，各种原因导致旧改之路走走停停，目前整体签约率虽已超过98%，但仍没有进入建设阶段。

  实质上，“推进慢、搁置时间长”，也是其他几个深圳首批住宅类旧改计划项目的缩影，包括木头龙社区、金钻豪园、华泰小区等旧改项目，都陷入过长达十年的“拉锯战”。

  造成上述困局很大一部分原因是钉子户的“漫天要价”，开发商长期交涉无果。面对如此情形，政策环境的支持、行政力量介入，显得尤为重要。

  今年3月末，《深圳经济特区城市更新条例》正式实施，从政策层面破解了深圳旧改项目陷入拉锯战的局面；新规明确提出，在符合“双95%”的前提条件下，可以申请行政调解，借助行政强制执行力维护绝大多数业主的利益。

  地段、交通、居住氛围、配套环境，都是“王者”的存在。很难想象，在常住人口149.36万人的南山区核心地段，会有南苑新村这样一座“空城”。

  寸土寸金的深圳，为了新城市建设和经济发展，于2004年开始推动旧村改造、2007年推动旧产业园改造。如此趋势下，南苑新村业主成为深圳最早一批、也是少数吃到旧改“螃蟹”的对象。

  2010年4月份，南苑新村、木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，均纳入到《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，成为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。

  原本以为“拆”字一喷，南苑新村业主皆笑开颜，最终却停滞十年，仍未动工、建设，反而沦为一座空城，人口荒芜、杂草丛生。

｜图源：深圳乐居

  早已签字同意拆迁、期待尽快回迁的1300多户业主，以为苦日子熬到了头，但未曾想过又陷入了新的困局——个别钉子户“漫天要价”，阻碍征迁工作的推进。

  尽管整体签约率已经超过98%，然而他们只能感到绝望和束手无策，经常在南山区领导留言板，祈求尽快解决老钉子户问题，早日回归家园。

  绝大部分业主至今还流浪在外，无“家”可归。

  "别人都说我遇到旧改，是捡到宝，但是现在几个钉子户在那里漫天要价，让我们这1000多户积极响应号召的业主有家归不得，好事变坏事，没有这样的道理”，一位南苑新村业主说道。

  南山区群众诉求服务站正式进驻南苑新村，让这批签约业主看到了早日回迁的希望。

  依照民间纠纷调解程序，基于双方提出的事实证据，在调解员引导下，达成共识。若不能达成共识，当事人一方亦可以提出诉讼，对可以钉子户实施征收，维护社会公共利益。

  借助行政强制性力量，将项目推向拆迁、建设阶段，回迁进入倒计时。

  纵观首批住宅类改造计划项目，华泰小区、龙溪花园、海涛花园等曾陷入了“拉锯战”，被钉子户困扰超过十年时间成为一种常态。其中，金钻豪园旧改项目从启动到拆迁、动工耗时长达14年，期间有50余位业主先后去世。

  而木头龙社区在得到政府的支持下，于2020年3月份顺利进入首期动工。在今年9月份，盐田区人民政府作为项目行政调解事项具体实施方，正式进入海涛花园，解决钉子户问题。

  站在更高的角度来看，城市更新已是国家的重要战略之一，今年“两会”中被写入政府工作报告，本质上是为了进一步提升人居环境、城市形象和产业重置。

  无论是微改造、全面改造，目前国内大部分城市将视为偏向公益性质的市场活动，形成以政府主导的模式。特别是今年8月份，住建部“大拆大建”限令落地后，明确提出探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。

  归根结底，行政力量在往后城市更新项目的作用，将逐渐加强。

  目前，国内主要城市更新模式有三种，即上海政府主导模式、广州多元化模式、深圳市场化模式。前两者以政府主导为主，好处在于行政力量能带来强制执行力，比如广州黄埔区通过区属国企主导，或兜底、社会主体操盘的模式，快速推进旧改项目拆迁、审批、动工。

  深圳市场化模式由经济特区政策环境、市场主体活跃性决定的。在保护原有权益人的基础上，政府将部分权利和利益让渡给市场，后者以商业性拆迁为主，少有行政力量介入。

  这种模式下，实施主体以让利的方式快速旧改项目，成为行业主流选择。

  在深圳首批住宅类旧改计划中，一些项目为了快速实现拆迁动工，回迁面积比会高于常见的1:1，比如木头龙社区、海涛花园的均为1.2，龙溪花园则高达1:1.5。其中，龙溪花园作为罗湖香蜜湖片区传统豪宅区，如此高的拆赔比依然无法推动项目走向拆迁。

  回到“主角”南苑新村身上，改造方曾提出了1:1.33的拆补方案，依然没有触动到这些钉子户。

  目前南苑新村周边二手房楼盘中，华侨新村、西海明珠花园均价分别为6万元/平米、9.52万元/平米。以此计算，一套产权面积90平米房子，拆迁后，资产分别增值了178.2万元、282.74万元。

  需要注意的是，目前南山区住宅类新盘在售项目较为稀缺，最近的项目深圳湾公馆均价为10万元/平米。不过，上述四个项目补偿方案较为少见，其余旧改项目普遍是拆一补一。

  旧改，是多方获益、多方博弈的事。利益驱使下，钉子户的贪婪、投资客的趋利、开发商资金和能力缺失，往往会导致旧改项目陷入漫长的拉锯战。

  比如，海涛花园钉子户额外要求千万补偿才肯动迁，龙溪花园高拆赔比引来投资客的“豪赌”，金钻豪园实施主体的频繁变更。而南苑新村的钉子户，同样提出了额外补偿几百万、几千万的要求。

  面对这些难题，就需要率先从政策层面提供支持，破解钉子户问题和堵住投资客。

  针对这两个核心问题，《深圳经济特区城市更新条例》取消了“双百签约”、改为“双95%”，创设了“个别征收+行政诉讼”制度，以及预告登记规定，将有效破解拆迁难、周期长的困局。

  一个核心标志是，行政力量将开始介入到深圳旧改项目中。这是全国首条城市更新立法，体现了深圳作为社会主义先行示范区在立法上有充足的改革权。

  南山区群众诉求服务站进驻南苑新村，正是新制度下的具体执行举措之一，南苑新村业主得以普惠下，实现早日回迁的愿望。