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楼盘测评|广州东进发展轴上,朱村这个盘值得买吗?
来源:乐居买房2021-11-03 18:55:48

乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前,我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面,进行全维度、多角度、多形式的剖析,5分钟阅读时间,让楼盘真实情况呈现眼前。

 

本期楼盘测评项目——华润置地润悦,央企保利操盘的大型社区,户型面积段综合覆盖刚需、改善群体的选房需求,还有名校在侧。

项目概述

增城华润置地润悦,是个建筑面积约36万㎡的大型社区,目前在售户型为85-140㎡的三至四房。

适合人群

刚需偏改善型小区,适合在增城本地工作生活的群体,以及在周边区域黄埔、天河工作,且预算不高的刚需人群。

产品特色概述

华润置地润悦位于广州增城区广汕公路旁,项目总占地面积为85335.7㎡,总建筑面积约36万㎡,商业建筑面积5500㎡,容积率3.01,项目规划建设17栋高层住宅,总户数为2358户。

目前项目在售为#5、#6栋,在售均价为2-2.2万/㎡,项目的#1、#2、#3、#4栋将于今年11月交房,目前正处在最后的交楼准备阶段。

产品方面,规划17栋建筑高度为29-33层的高层,其中29层的楼栋为2梯5户,33层的楼栋为2梯4户,户型为80-95㎡的三房户型和125-140㎡的四房,楼间距超50米,建筑主体为米白色外立面,外观大气有质感。

车位方面,项目车位比为1:1.25,配建车位2970个,社区内采用人车分流设计,业主在社区内的生活安全更有保障。

绿化方面,项目绿化率为30%,项目配有近万方的市政公园,小区内部有三进八景的园林布局。

配套方面,项目内规划有766㎡的泳池、约5000㎡的底商、11211㎡的市政公园以及1000㎡的体育馆等,外部交通相对便捷,小区门口设有公交站点润悦花园站,可通往增城万达广场和朱村方向,地铁需要先乘坐公交再进行换乘,项目距离地铁21号线山田站约2.4公里,块线4站可以到达天河。

项目主要面向的是增城本地刚需人群,也有部分黄埔和天河的客群,另外,项目两侧建有广州市执信中学增城实验学校和执信小学,因此也有对小孩教育资源比较看重家庭在此购房置业。

户型分析

建面约85㎡的2+1房2厅1卫

建面约85㎡的2+1房2厅1卫户型。是在售最小的户型,全明户型设计,空间光线充足。

该户型为纯南向横厅设计,方位和采光条件都不错,实用率比较高,户型面积不大但设有入户花园,进门处有一定的空间收纳条件。

U型阳厨房功能使用更流畅,餐厅正对厨房用餐动线短,客厅和主卧为南向,空间的尺度感不错,卫生间外有独立储物间设置,整个户型空间麻雀虽小但五脏俱全。

建面约125㎡的3+1房2厅2卫

建面约125㎡的3+1房2厅2卫户型,南北对流的双阳台设计,全屋通透性良好,双阳台景观视野也不错。

该户型格局方正全明采光设计,进门有入户花园及玄关设置,具备充裕的储物空间,户型内除客厅外,还有3房朝南,采光充足,主卧配有独立卫生间及衣帽间,洗手盆台面宽绰,有很强的置物能力。

进门处的小空间可做书房或儿童房设置,适合三代同堂或者二胎的家庭居住。

交通出行

地铁:华润置地润悦位于广州地铁21号线沿线,项目近朱村段山田站和钟岗站。

其中山田站距项目约2.4公里,钟岗站距项目约2.3公里,乘坐地铁需要自驾前往或者搭乘公交进行换乘。

从钟岗站出发,1站可以到增城广场,抵达增城万达商圈,6站可到达镇龙,可换乘14号线去往知识城方向,12站抵达科学城站。

因21号线分快慢车次,所以也可先抵达凤岗站后在站内换乘21号线快车,一站到镇龙,4站到达天河。

公交:华润置地润悦周边500米范围内,共设有2个公交站点,分别是润悦花园站和逸翠庄园站。

途径公交有增城11路、增城12路、增城13路、增城2路、增城4路、增城49路和增城8路。

从项目出发,3站可以到达山田地铁站,5站可以抵达增城广场东站,7站可以到达朱村地铁站。

周边配套

教育:华润置地润悦项目一路之隔便是公办九年一贯制的学校——广州市执信中学增城实验学校,系省一级学校,包含小学和初中部。

另项目3公里范围内,还有扬程幼儿园、朱村街幼儿园和荔城花园幼儿园三所幼儿园,有三联小学、山田小学两所小学,以及增城中学,教育资源比较丰富。

医疗:华润置地润悦项目内会配建约2000㎡的社区医疗服务中心,3公里范围内有广州市妇女儿童医院增城分院(在建),规格属于三甲级医院,医疗水平也比较有保障。

公园:华润置地润悦本身配建有近万方市政公园,距离项目1.4公里处还有荔湖街·凼塘公园,社区内外皆有条件方便居民健身运动。

其他:华润置地润悦自带约5千㎡的社区商业,项目内还配套有一个1500㎡的肉菜市场,可以基本覆盖满足业主们的日常生活需求。

小区周边分布有多间商超便利,可以满足居民的基本采购需求,如果需要大型采买,可以从钟岗地铁站,搭乘1站地铁前往增城广场站的万达商圈,或搭乘公交增城8路、增城4路、增城13路11站前往东汇城商业。

小区西侧500米处,设有一加油站,另有一些钢材批发、木业加工厂和汽车维修公司分布在项目周比边公路沿线。

价格分析


华润置地润悦目前项目在售为#5、#6栋,在售均价约为2-2.2/㎡,主推户型为建面约85㎡的2+1房2厅1卫、建面约95㎡的2+1房2厅2卫、125㎡的3+1房2厅2卫,#1-#4栋预计2021年11月25日交楼,其他楼栋预计2022年6月交楼。

项目所在同板块内,还有其他楼盘在售,保利中海大国璟售价约为2.1-2.3万/㎡,与本项目均价相当,且都为精装交付。

二手房部分,周边有一些次新房小区,19年交房的实地蔷薇国际目前均价约2万/㎡,该小区也属于大体量社区,但是不临街,周边比较多配套在建。12年交房的景新花园目前均价约1.3万/㎡,15年交房的万科十里春风目前均价约2万/㎡。

华润置地润悦由央企华润出品,项目品质有保障,项目价格在板块内属于偏高水平,主要是项目有优质产品属性加持,旁边已经开学的执信学校小学部和初中部,教育资源也比较优质,为项目价值提供了一定的价值保障。

项目属于刚需价格定位,但产品偏改善类型,性价比比较高,小区内配建了丰富的社区配套,充分保障了小区居民的居住生活,周边配套及城市界面也有部分尚在建设,处在日益完善的阶段。

不过目前价格,已经吃到了板块内地铁建设开通和科教城规划的红利,短期内如果板块内无新的利好接入,不会有太大的上涨潜力,不过跟随大市平稳上涨还是可以的。


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