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  编者：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

  2021上半年的广州楼市，调控政策不断，先有南沙、黄埔人才购房贷款收紧，再到421新政出台，越秀、海珠、天河、黄埔等9区增值税“2变5”，进入6月，部分银行房贷利率更是上涨，放款时间进一步延长。

  尽管这样，上半年广州新房成交还是交出了亮眼数据，白云、海珠、番禺等黑马成功跑出，天河、黄埔、南沙供求动态也趋于健康。

  地市方面，广州上半年共出让了50宗涉宅地，成交总金额超1254.3亿元，成交面积为409.3万㎡，刷新了广州近五年来同期涉宅地出让纪录。

  来看看具体情况。

  新房：共网签61063套，为近5年第二高位

  2021上半年，广州新房共网签61063套，为近5年第二高位，次于火热的2020下半年。

  通过对比我们可以发现，在不受外界影响的前提下，一般每年的下半年网签量都会比上半年多（开发商冲业绩、双11、双12等节点推动）。

  再加上今年上半年受疫情影响，买家置业需求后延、近期一二手房价倒挂等因素，预计今年下半年新房成交量也不会差，从而带动全年数据上涨。

  具体到每个月网签数据，受疫情冲击，6月新房网签量大幅下滑，仅得7057套，环比跌超3成，比春节月的8585套还要差。

  但将时间线拉长来看，不难发现其实从4月调控出台，广州新房网签量已出现回调迹象，所以上半年数据亮眼，还得归功于延续去年底火热的1月网签量。

  各区方面，排名前三的依旧是增城、南沙、黄埔，网签套数分别是15769套、10045套以及9103套。

  关于这“铁三角”，其实也没什么好说的了，一路以来稳打稳扎，地位难以撼动。

  值得拿出来讨论的，是白云、海珠以及番禺。

  上半年，白云新房共网签3891套，虽然在全市只能排到第6，但与2020上半年相比，其网签量猛涨298%，涨幅居全市第一。

  同样，海珠和番禺上半年网签量同比涨幅分比为186%、134%。

  究其原因，主要是在热门区域预售收紧、限价等情况下，以上三个区域货量充足，所以导致成交量猛增。以海珠为例，单是5月，中海观澜府、越秀天悦江湾的成交就表现不俗，带动海珠成交环比提升21%。

  由于去年部分区域实行门槛较低的人才购房政策，导致广州新房成交猛增，库存从2020疫情后的13.4个月减少至6.4个月。

  随着4月楼市新政出台，库存周期开始有变化，目前已恢复至8个月水平，市场供求动态更加合理均衡。

  天河、黄埔、南沙三大热点区域，消化周期从今年4月起亦陆续出现拐点，供求动态趋于健康。

  二手房：共网签75212套，月度成交呈现过山车走势

  广州中原研究发展部监测数据显示，2021年上半年，广州市二手房共成交75212套，从历年成交情况对比来看，2021年上半年整体交投氛围仍处活跃状态，客户入市热情普遍较高，成交量更是为近4年内同比的最高位。

  具体到每个月份，1-4月，广州二手楼市较热，月均成交量达15587套（剔除春节月），远超2021年月均成交的10917宗。

  但5、6月份由于受到政策调控+疫情双重影响下，市场成交出现巨幅波动，成交连续插水下滑，客户购房逐渐回归理性，6月份成交量跌至7794套，为全年新低。

  各区域成交方面，对比2020年下半年，广州各区成交均出现下滑，黄埔、花都、南沙等区域跌幅明显，分别达21.7%、18.9%、21.2%。

  而海珠则具备较强的抗跌能力，上半年仅环比下跌1.4%。另外，番禺以成交10402宗的成绩，抢走天河的去年成交榜首的位置。

  据中原研究发展部监测显示，4、5月份番禺、海珠两区成交占比较去年净增2-3%左右，而天河、黄埔则较去年需求活跃时净减3%左右。

  土地：成交77宗地，收金1418亿元

  2021上半年的土拍市场，有点特别。

  与往年的“不间断”拍地相比，今年广州土拍开启新玩法，可以说是“积蓄能量出王炸”，4月一连两天的土地集中出让，成功收金906亿元。

  除了集中供地，上半年广州还“零散”拍过几次地，据乐居不完全统计，截止6月30日，广州今年共有77宗商住、商业用地成功出让，成交总金额为1417.9亿元，同比涨39%；成交面积超459万㎡，同比涨25%。

  具体到宅地方面，上半年共出让了50宗涉宅地，成交总金额超1254.3亿元，成交面积为409.3万㎡，刷新了广州近五年来同期涉宅地出让纪录。

  2021年上半年，鲜有宅地出让的海珠石岗路冲出重围，楼面价高达50526元/㎡的海珠区石岗路AH050946地块在2月份被中海拿下，成功排在了广州史上楼面价TOP5。

  总价最高的莫过于4月27日集中出让的番禺区南站核心区TOD项目地块，被新鸿基以最高限制地价1054273万元（含34亿建设成本）独吞，成为上半年总价最贵宅地。

  南站附近的住宅项目较少，大多是公寓项目。目前在售住宅有臻尚苑，主推约96-118㎡三房价格约4-4.7万元/㎡。

  此外，上半年成交面积最大的为白云区广龙路一期地块，达558903㎡，该地块与地铁14号线钟落潭站有一段距离，周边有广龙路、新广从路、钟港大道等交通干道穿过，具有良好的地理及交通区位。地块最终被越秀拿下，成交总价为871969万元（含建设成本68.58亿），楼面价14848元/㎡。

  拆解到各个区域来看，2021年上半年广州土地市场，白云区推地势头猛烈，共卖出18宗商住、商业用地。其中，面积最大的白云区广龙路一期地块被越秀拿下，总价871969万元（含建设成本68.58亿），折合楼面价为14848元/㎡。

  在成交总价和出让面积方面，番禺二度拔得全市11区头筹，总出让面积达82.9万㎡，总成交金额去到262.4亿元。共7宗宅地成功出让，主要分布在广州南站、石基镇、新造镇、沙头街、汉溪大道北以及桥南板块，其中番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块夺得全区最高楼面价33599元/㎡，同样是被越秀包揽。

  除此之外，天河区也释放出不少商业用地，如农行+天河瑞盈13.88亿元夺得的天河区广州国际金融城起步区AT090943地块，总价为138840万元，折合楼面价16709元/㎡。

  而以往的“黑马”增城，上半年因太多地块被终止出让，故无缘上各榜单。

  房企方面，2021上半年，越秀地产豪掷322亿元斩获广州9宗地（含联合体），荣获上半年度“大地主”，其中楼面价最高的是番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块，总价535178万元，折合楼面价33599元/㎡。

  新鸿基一家独大，以105.4亿元豪吞番禺区南站核心区TOD项目地块，创出广州集中供地中的最贵地块。

  此外，中国旅游集团对花都情有独钟，83.9亿元拿下花都2宗宅地。

  政策：楼市总体基调不变，房住不炒再次重申

  对于广州楼市来说，2021上半年比较“艰难”，皆因政策调控密度之高，前所未有：

  1月调控序幕正式拉开，剑指过热板块业主抱团涨价乱象；

  2月南沙、黄埔人才购房贷款收紧，大热区域率先降温；

  春节（2月10日）至3月4日，预售证出现长达23天“挂零”，历史罕见；

  421新政出台，越秀、海珠、天河、黄埔等9区增值税“2变5” ；

  5月新房限价细则流出，加推项目备案价不得高于以上一季度成交均价；

  5月底广州疫情卷土重来，看房人数骤降；

  6月部分银行房贷利率上涨，放款时间进一步延长。

  具体来说，广州调控政策从4月开始“发威”。

  4月2日，广州印发相关文件，从宅地出让、新建商品住房预售价格、人才购房、严格审查经营贷款、禁止网络平台散布上涨言论等六大方面对广州楼市进行调控，重拳整治房地产市场秩序。

  4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5地负责人，要求切实提高政治站位，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  紧接着4月21日，广州发布新一轮楼市调控政策，加码调控。新政要求，人才买房须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴；9区增值税免征年限“2改5”。

  总体而言，调控收紧是广州上半年楼市的一个主旋律。

  2021年上半年，在“房住不炒”的大方向指引下，楼市调控政策密集出台，市场不断释放出收紧信号，严厉打击炒房、严查经营贷、建立二手房指导价机制等，持续加码抑制房地产市场过热。展望下半年，楼市调控政策或将继续维稳，出现大幅度收紧和放松的可能性不大。

部分资料来源：广州中原研究发展部