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  老城区的楼市里，总是有很多“宝藏”可挖。

你每天路过的停车场，以后可能就要起高楼，盖住宅（相关报道）；而那些楼龄已经十几二十年的小区，可能又会“老树发新芽”，再推新房，比如我们之前报道过的海珠里、润南花园；又或者，烂尾多年的楼盘又重新被盘活入市，比如说海珠宝岗路的珠江·金瑶台。

总之一句，老城区新房要增量，可不止靠卖地和旧改哦。

这不，近日市场又有消息传出，位于海珠区东晓路海印桥旁的明珠花园将于月底开盘，吹风价6.5万元/㎡。

明珠花园，名字一听就很有年代感，它究竟是烂尾楼翻身还是老小区加推新组团？

来看看具体情况。

  No.1 生活配套完善，四大硬伤不能忽视

  从地理位置来讲，项目位于海珠区东晓路海印桥旁，属泛滨江东路板块。

  作为老城区，项目的生活配套是没办法挑剔的了，一条小路上分布了众多便利店、小吃店，还有汽车服务店等，海珠区体育中心也在其中。

  项目所处区域大小楼盘林立，下午还能看到不少老人带着孩子遛弯下棋，居住氛围十分浓厚。

  但项目也是有硬伤的，具体为以下四点：
最近的地铁站为地铁8号线的晓港站，但也有近1公里距离，需要公交接驳。项目楼下及周边分别有海印桥南公交站、东晓路公交站。

  正对加油站，存在一定危险，同时空气一定程度上可能受到污染。

  门口就是十字路口，且门前道路为双向车道，较为狭窄，加上加油站车辆进出，即使不是上下班高峰，道路也会有拥挤情况。

  最后也是比较严重的一点，项目紧挨着东晓路，大部分户型阳台正对马路，受到的噪音、粉尘滋扰较大。

  No.2 产权缩水29年，户型“米字”排列

  看到这里，可能有人会问，这个项目从外观看起来都已经是现楼了，为什么现在才入市？

  其实，明珠花园于1992年拿地，一共建成6栋建筑，其中4栋早于1995年左右售罄，另外2栋一直烂尾至近年才陆续建好入市。

  也就是说，新加推的这两栋建筑产权足足缩水29年了。

  至于烂尾原因，资料显示，大明房地产从2015年接手明珠花园二期工程，由于原报建批准面积63300㎡，超出了规划许可或土地出让合同约定的建筑面积，超出部分要到相关部门补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用。

  附近中介也透露，因为原本的开发商财务出现状况，近年港企大明房地产再接手，填补完资金缺口，项目的历史遗留问题才得以解决。

 一边是历史遗留问题得以解决，一边是板块内唯一在售新房，明珠花园的上新，会给市场带来什么惊喜？

先来看看户型，项目宣称他们户型的特点是“米字型”排列，这样可以做到户户采光，通风极佳

  但是你品品，这个户型图像不像八卦阵？而且能排列成这样的原因，可能只是......户型不太方正？

还值得吐槽的是，都2021年了，居然还有三梯八户的设计，这样的梯户比，也是不太友好的。

  更具体的户型方面，项目将推建面约93.27-103.45㎡的三房，其中100㎡以下的为三房两厅一卫户型，100㎡以上的为三房两厅两卫户型，即主卧为套房。

  很遗憾，现场销售禁止在样板间拍照，乐居君只能用文字描述样板间现场情况了，大家自行脑补吧。

首先进门就是一个不规则的客厅，站在中间能直视到主卧，而且客厅连接阳台位置有一个拐角，对家具的设计要求较高。

更不能忍受的是，打开门走到阳台，正对着东晓路的车流声十分大，说一声“呼啸山庄”也不过分吧。

  不过值得表扬的一点，“米字型”的设计，使得每户阳台之间都不能互相看见，一定程度保证了住户隐私。

  除了客厅，最小的卧室也是不方正的，而103㎡的三房两厅两卫户型，主卧卫生间很小，干湿分离的设计，使得沐浴部分空间所剩无几。

  当乐居君提出主卧卫生间太小时，销售回答道，100多平方米的面积，能做一个主套，是这样的了。

  ？？？100+㎡的户型不算小了好吗？主卧还不配拥有一个大一点的卫生间吗？

  值得一提的是，据附近中介透露，项目主要客户群为小区一期业主或附近老旧二手房居民，项目也没有大搞渠道销售，只是独家给了某家中介代理，吹风价6.5万元/㎡，看起来是不愁卖的。

  No.3 周边二手房卖5字头

  链家显示，目前明珠花园一期共有21套二手房源出售，挂牌均价3.9万元/㎡。

  今年以来该小区仅成交了3套，均价最高4.7万元/㎡。

  周边二手房方面，东晓花园均价4万元/㎡；海印南苑均价4.9万元/㎡；东银广场建于2009年，楼龄相对较新，均价5.5万元/㎡。
在板块二手房都卖到5字头的情况下，明珠花园二期吹风6.5万元/㎡，好像也显得理所当然。

那么这个价格放到整个海珠来看，又是什么水平呢？

  目前海珠在售新房住宅已经不多，均价在6.8-13万元/㎡不等。如此看来，明珠花园二期吹风6.5万元/㎡的价格，在整个海珠已算“亲民”水平。

尽管项目生活配套完善，为板块内唯一一个在售新房，但仍有着户型过时+不方正、噪音干扰严重、正对加油站等不利因素。

如果是你，会为这个有着29岁“高龄”的新盘埋单吗？