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  编者按：22城首批“集中土拍”如何带动本城市一二手房市场变化？我们特此推出“追地满月”策划，聚焦集中土拍一月后的楼市表现！本期关注广州。

  乐居买房 赵盼盼 发自广州 4月26日起广州举行了集中供地政策实施后的首次土拍。在这场土拍大战中，48宗地成交了38宗（20宗底价成交），4宗进入摇号，6宗流拍，两天共收金906亿元。

  但整体来看，地块关注度冷热不均，有的未开拍已经进入摇号，有的竞价高达180余次，也有不少地块底价成交或直接流拍。

  如今，距离集中土拍已经过去了一个多月，广州拍出的几宗热门地块如黄埔知识城ZSCN-E2和ZSCN-E3地块、黄埔科学城HBPQ-A-6地块、番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块以及白云区金沙洲AB3701008地块周边楼市都发生了哪些变化呢？

  下面具体来看：

  01

  黄埔知识城ZSCN-E2、ZSCN-E3地块：

  周边二手盘房价均上涨

  根据去年发布的《中新广州知识城总体发展规划（2020-2035）》，知识城的战略定位是围绕建设具有全球影响力的国家知识中心，并着力打造“知识创新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地和开放合作示范区”。各种利好因素的来袭，让知识城越来越成为大家关注的重点。

  这不，在广州首次集中土拍大战中，黄埔一共出了三宗摇号地，其中两宗位于知识城板块。这两宗地分别是黄埔知识城ZSCN-E2和ZSCN-E3地块，距离挨得也不远。

  其中黄埔知识城ZSCN-E2地块在开拍前，就吸引26家企业报名竞拍，最终被德信以总价为119622.1万元+竞配建面积10350㎡拿下，折合楼面价27044元/㎡。黄埔知识城ZSCN-E3地块竞争亦十分激烈，最终被越秀夺下，成交总价为163107万元+竞配面积16650㎡，折合楼面价27217元/㎡。

  目前两宗地块附近新房有保利拾光年，在售价格约2.9元/㎡；时代印记在售价格约2.6-2.8元/㎡；合景天峻在售价格约1.4元/㎡；龙湖双珑原著，目前已售罄，参考均价约2.3万元/㎡。

  二手次新房方面，有万科幸福誉、时代天韵、绿地城，三盘均价在3.4-3.5万元/㎡之间。

  安居客数据显示，近一年来，知识城房价上涨明显，尤其是从去年9月开始到今年3月，一直呈上扬态势，但3月以后房价走势有所下行。其中4月二手房均价24721元/㎡，6月最新均价 24580 元/㎡，近两月微跌0.57%。

  不过，两宗地块周边的二手楼盘价格均在上涨。根据统计，万科幸福誉涨幅最多为5.40%↑，其4月小区均价为32000元/㎡，6月最新均价是33728元/㎡；时代天韵涨幅2.21%↑，绿地城涨幅不明显，近两月仅涨了1.97%↑。

  万科幸福誉的中介透露，知识城拍出摇号地后，该小区看房的客户明显增多，成交也出现上升。但目前知识城房价尚算平稳，有涨价但涨得不多。

  业主代先生于2018年6月买了知识城某小区，买的时候均价28000元/㎡，目前涨了四五千。他表示自己没太关注知识城拍出摇号地的事情，但很看好知识城未来三到五年内的楼市上升空间，其认为区域规划比较好，发展潜力还是可以的。

  值得注意的是，知识城板块内次新盘较多，且大多房源“满二不满五”。“421广州新政”明确：除花都、从化外，其余9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。该政策势必对市场成交和板块房价产生一定影响。

  中介透露，4月新政出台后，知识城整体楼市趋于平稳，即使板块内两宗摇号地出现，也未对价格有较大推动。业主心态也不再强硬，此前时代天韵业主有出现过一天三个报价，一谈价就涨价的现象，现在这种情况很少了。

  尽管拍出热门地块对于区域来说是个利好，但就最近一个多月的市场情况看，知识城板块“满二不满五”房源遇冷，房价上涨速度有所放缓，受4月新政的影响明显更大。

  02

  黄埔科学城HBPQ-A-6地块：

  对市场造成的影响并不大

  此次集中拍地的大热门，还没正式开拍就被打包送去摇号的黄埔科学城HBPQ-A-6地块，当时吸引了30多家房企争抢。

  在摇号现场，320组企业（含房企马甲）参与摇号，足足用了25分钟，才把320个摇号球逐一放进去摇号机器。最终地块被深振业拿下，成交总价256451.9万元+配建10448㎡租赁住房，折合楼面价27274元/㎡。

  黄埔科学城一直是近年来广州楼市的热门置业板块，因此4月份这块摇号地的出现，让人不禁期待科学城楼市会否再起波澜？但根据整体房价走势图来看，答案很明显：没有。

  从图中可以很清晰地看出，近一年来，科学城房价涨幅明显，其中去年7月科学城均价仅31652元/㎡，到今年3月均价达到39633元/㎡，8个月涨幅超过25%。但自今年4月以来，房价走势相对平稳，可见摇号地的出现并未对板块房价产生多大影响。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为，这个地块对科学城来说属于锦上添花的意义，科学城本来就是很火的市场，土拍拍到摇号，再次证明这里确实很火。不过，因为土拍并没有在片区树立新的价格标杆，所以不会对房价有直接的触动。

  一位从事地产多年的媒体同行也表示，科学城已经涨到很高了，地价没有突破，所以引不起来波澜，但是也有利好的一个作用在，起码证明了这个板块是坚挺的。

  目前，黄埔科学城HBPQ-A-6地块附近有新盘融创·翔龙廣府壹號，在售建面约75㎡-140㎡三至四房，参考均价约4.5万元/㎡。二手楼盘众多，有龙光峰景华庭、万科新里程、龙光香悦山、保利林语山庄、雅居乐富春山居。

  尽管集中拍地后，板块整体价格表现平稳，但地块周边的二手房大多呈小幅上涨。从表格可以看出，距离地块较近的几个小区如龙光峰景华庭、万科新里程、保利林语山庄、雅居乐富春山居等，近两月价格均有所上涨。其中万科新里程涨幅最大为5.77%↑，保利林语山庄涨幅3.19%↑；龙光香悦山是个例外，不涨反跌，跌幅2.16%↓。

  跟知识城一样，科学城板块同样是次新盘居多。据中介介绍，4月新政出来后，科学城有着急卖但房子不满五的业主一夜降价10万元。但也有业主心态比较飘，特别是“满五唯一”房源较为吃香，有房子因带看次数多，业主大幅涨价。

  中介表示，科学城楼市还需要一段时间去消化，所以即使摇号地出来，房价也没有上涨的趋势，预计市场至少还得有一两个月的冷静期。另外在采访中，乐居发现，也有很多人对这块摇号地并不知晓，这可能是因为地块本身的价格不高，对市场造成的影响不大，所以关注度一般。

  03

  番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块：

  板块内超过一半的二手盘房价下跌

  此次集中拍地番禺竞争最激烈的地块，非番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块莫属，超过30家房企参与报价，地块进入摇号，最终由越秀联合体以总价为535178万元+竞配建面积45900㎡拿下，折合楼面价33599元/㎡。

  该地块与大学城隔江相望，周边相关配套尚不完善，居住氛围不浓厚，不过曾边村全面改造将完成，片区品质有望提升。

  地块所在的大学城板块在售新房十分稀缺，仅有思科智慧城·12光年在售建面约125-195㎡四房（售价待定）以及带装修均价约8.3万元/㎡的大学小筑。

  二手房方面，大学城板块目前有房源在售的小区有越秀星汇文宇、越秀星汇文华、越秀星汇文瀚、方圆大学时光、尚轩103、大学馨园、大学小筑等，挂牌房源并不多，大多小区放盘量仅有几套。

  根据统计，集中拍地后的一个多月，大学城板块内二手房超过一半小区房价下跌，其中方圆大学时光跌幅5.91%↓，大学馨园跌幅3.08%↓；越秀星汇文瀚和尚轩103下跌不明显，在1%以内。涨价的小区有越秀星汇文宇、越秀星汇文华和大学小筑，越秀星汇文宇涨幅最多为3.20%↑。

  另据安居客数据，大学城自今年2月以来，板块二手房已连续4个月下跌，其中4月均价45948元/㎡，6月均价 44505 元/㎡，近两月跌幅3.14%。可见，番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块的拍出，并未对板块内房价起到拉动作用。

  04

  白云区金沙洲AB3701008地块：

  周边有楼盘近两月涨幅达8.50%↑

  白云区金沙洲AB3701008地块也是此次集中拍地的热门地块，共吸引21家企业参与报名竞拍，最终被华润以212788万元+竞配建23400㎡拿下，成交楼面价为42122元/㎡。该地价也成功跻身广州楼面价****0榜单。

  金沙洲拍出4万+的楼面价，其实很多人并不看好，因为目前板块内价格最高的小区不过5万元/㎡左右，且位置要比该地块好得多。能拍出这个价格，是由于地块具有一定的特殊性。

  一方面，根据规划要求，地块容积率≤1.8，且绿化率要≥35%，这意味着项目将打造成低密度改善型产品，未来入市门槛不会低。另一方面，金沙洲新盘十分稀缺，周边多为二手盘。且金沙洲板块已发展了十几年，居住氛围成熟，各项配套较为完善。以商业配套为例，板块内分布着十多个商场。连中介都说：金沙洲啥多？广场多！一天逛一个不重样。

  此次华润新拍4.2万的楼面地价，对周边楼盘价格上涨具有一定的拉动作用。根据安居客数据显示，金沙洲6月二手房均价30437 元/㎡，环比5月上涨 0.39%↑，同比去年同期上涨 4.39%↑。从走势图可以看出，4月以来，金沙洲板块房价呈小幅上涨态势。

  具体到附近二手房楼盘，目前地块周边分布有越秀星汇金沙、万科四季花城、保利春天里等，距离稍远些的浔峰岗辐射范围还有御金沙、元朗明月金岸、城西花园、中粮万科金域蓝湾、保利西海岸等楼盘，均价在2.5-5万元/㎡不等。

  从表格可以看出，自4月集中拍地后，一个多月以来，白云区金沙洲AB3701008地块周边二手房价格大多上涨，其中地块对面的越秀星汇金沙4月均价33565元/㎡，6月最新均价36417元/㎡，近两月涨幅达8.50%↑。御金沙涨幅为4.87%↑，保利西海岸汇海花园涨幅3.96%↑。

  也有小区价格不涨反跌，如万科四季花城4月均价25493元/㎡，6月最新均价25048元/㎡价格下跌1.75%↓；城西花园4月均价30935元/㎡，6月最新均价30780元/㎡，下跌0.50%↓。

  针对该地块，有中介在采访中表示，对华润高价拿下金沙洲地块并不感到意外，因片区内有华为11万㎡的电动车研发基地，能带来高素质员工和就业机会，另外白云湖那边的高新科技城发展前景也十分良好。中介认为，华润拿下金沙洲宅地对于片区是利好的，不过金沙洲板块房价还是需要点时间来沉淀一下，目前大家都比较理性，所以涨幅不会太明显。

  乐居在此前实地走访时也发现，并未有业主趁板块拍出了高价地就“坐地起价”，整体市场价格走势较为平稳。不过，高价地的诞生对于楼市的刺激不可避免，加上2023年连接白云荔湾的沉香沙大桥、广佛的大坦沙大桥即将通车，未来金沙洲楼市或将迎来新的面貌。

  结语：

  通过调查，集中拍地后一个多月以来，广州拍出的几宗热门地块对周边楼市影响并不十分明显，板块内楼盘有涨有跌，整体表现趋于平稳。

  同时，由于4月以来，广州接连出台调控政策，先是6区政府负责人被约谈要求采取措施稳控市场，接着是9区增值税征免年限“2变5”，人才购房资格从严，再加上近期涉房贷款收紧，广州楼市实际从5月中旬起，因一系列行政手段落地，不少业主搁置出售计划，观望客明显增多，市场降温明显。

  至于未来走势如何，还有待观察。