正文

  黄埔又有一条村发生动态。6月1日，广州黄埔区人民政府公示了夏港街墩头基社区现状房屋面积数据。从公示的信息来看，墩头基旧村改造项目现状建筑规模较小，建基面积仅有3.74公顷，建筑面积仅有20.87公顷。

  规模小并不影响它在整个黄埔旧改中的重要位置。

在黄埔区城市更新总体规划中，墩头基村归属于夏岗片区，片区规划主导功能定位为产业主导更新，重点推动工业产业区块线内的低效工业用地的改造提升。仅仅一年五个月的时间，墩头基旧改先后完成签约、全面启动、集体物业开拆、开展民宅拆迁安置补偿以及首开区拆迁等工作，印证当下的黄埔旧改速度。不过，墩头基社区旧村改造项目最初规模比当下更小。

我们了解到，为了提高整个社区旧改的规模，夏港街在初步设计方案和立项申请上报中，将部分国企地块融入到项目范围内，解决改造用地不足及用地性质的问题，使得整个社区改造提升一个高度。 

  01 ·改造意愿强烈

  地理位置上，墩头基社区有着比较明显的潜质。其位于广州市经济技术开发区西区的西部，珠江河环绕在南部及西南部，墩头涌将整个社区分割成西基、东基两条自然村，被称为“黄埔区唯一的水乡村”。

据介绍，墩头基社区是夏港街唯一的“村改居”转制社区，社区内有三个经济合作社，现状总人口约1.02万人，权属用地总面积为20.03公顷，其中西基9.03公顷、东基11公顷，改造范围内现状建基面积约5.8万平方米，建筑面积约21万平方米。

目前，墩头基社区以厂房、临街商铺和村民住宅为主，周边包括宝洁黄埔工厂、心宝药业产研基地、华南钢铁国际展贸社区等。可看，这是一个外来人口高度密集型的社区。

现状数据中，墩头基社区集体经济比较薄弱，又因没有农业生产，社区内居民收入有限，大多数依靠房屋出租作为经济来源。所以，居民有着强烈的改造意愿。这成为了整个社区快速推进的重要因素。

2020年1月份，墩头基社区经济联合社与广州高新区集团举行“旧村”改造项目前期服务合作协议签约仪式，开启旧村改造的前期工作，包括意愿征询、基础数据调查、初步改造方案编制等。4个月后，墩头基社区旧村改造项目正式全面启动，进入实质性阶段。

按照官方披露的数据，墩头基社区当时已经完成改造范围内797户居民改造意愿入户征询工作，改造同意率为98.75%。到了2020年8月，上述项目以99.54%高票通过集体物业的拆迁方案，开始集体物业签约和拆迁。

仅仅过去2个月，墩头基社区旧村改造再出动态，开始宣传民宅拆迁安置补偿方案，并且短短两天时间拆补方案表决同意率超过90%，民宅预约签约率超60%。

今年5月，位于墩头基社区西基地块的首开区累计1.8万平方米现状建构筑物已完成整体拆除，正式进入建设阶段。首开区总投资额约2亿元，地块面积为1.92公顷，预计先行建设回迁安置住宅和一处36班小学，回迁安置住宅计容建面约4.5万平方米。 

  02·片区重点项目

  项目能够快速推进的决定性因素是“纳入区重点项目”。

去年6月末，黄埔区制定了《广州市黄埔区、广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务工作方案》及《作战蓝图》，并向各街镇下达攻坚责任书，动员全区力量全速推进旧村拆迁工作，力争到2022年底完成签约拆迁66个重点旧村改造项目。

按照《作战蓝图》，黄埔区整体划分为黄埔港片区、科学城片区、知识城片区三大核心区域，目标是建设成粤港澳大湾区现代服务创新区、制度创新先行区、知识创造示范区。

其中，夏港街归属于黄埔港片区的西区产业组团，改造方向为沿江产业发展带。定下这个方向的原因是夏港街有着深厚的产业基础。资料显示，截至2020年8月，夏港街辖区有各类大小企业3409家，其中包括宝洁、安利、箭牌等世界500强累计投资了77家企业，2016—2019年期间辖区税收约占全区总税收的四分之一。

细化到墩头基旧村改造项目中，其成为整个片区重点推进的项目，也是当时唯一的重点项目，预计于2021年完成全部拆迁任务。墩头基旧村改造项目效果图，来自广州黄埔发布上述已经谈到墩头基社区的位置情况，进一步放到整个夏港街片区上看，前者正好处于西区总体规划重要的核心经济枢纽地带，对于整个片区的空间融合起到承上启下的作用，这决定了它的先行优势。后续公布的规划中，夏港片区内划定更新单元5个，总面积4.21平方公里。其中，XG02更新单元面积1平方公里，规划主导功能定位为产业主导更新，重点涵盖墩头基旧村改造等项目。 

  03 ·盛高的野心

  盛高投资的入局则是推进项目改造进程的另一个因素。实际上，前期改造工作中，一直未见它的身影。

翻阅资料获悉，广州盛高投资有限公司（简称“盛高投资”）介入到墩头基旧村改造项目的大致时间应该为2020年9月15日。彼时，盛高投资与广州高新区投资集团东诚实业有限公司签署合作框架协议，双方将在园区开发、产业招商运营、创新孵化等领域进行合作。一个月后，盛高投资与墩头基旧村改造项目的关系正式浮出水面，前者设计建造的墩头基旧村改造签约中心对外开放。随后一段时间里，盛高投资官方微信频繁公布墩头基旧村改造进展。

墩头基旧村改造项目，来自盛高投资官微

  盛高投资成立刚好将近一年的时间。工商信息显示，其成立于2020年6月17日，注册资本为1亿美元，行业为商务服务业，经营范围为国家允许外商投资的领域依法进行投资。

盛高投资正是盛高投资控股有限公司（简称：盛高）旗下子公司，前者成立于2020年3月份，专注于大湾区的城市更新(三旧改造)、地产开发、产融投资业务，目前标杆项目是南方大厦及街区改造、广钢项目等。

此外，盛高已经介入到广州多个旧改项目。市场统计数据显示，盛高目前持有15个城市更新项目，包括白云大朗村、夏良村，荔湾增滘村，黄埔墩头基村，番禺崇德村、南约村、钟一村、钟二村、钟三村，越秀区新河浦街区复兴、环市东片区复兴、华侨新村街区复兴等。值得一提的是，在番禺新造崇德村前期服务商招标中，盛高投资与富力同台竞争，并以475票高票力压富力摘得上述项目。

按照如此形势，未来盛高投资出现的身影也将更加频繁。不过，还有一个值得思考的细节，绿地香港前身为盛高置地，现时二股东为盛高，去年3月份合并绿地广东事业部后，其在湾区市场的野心已是昭然。

目前，绿地香港尚少涉及旧改领域，而盛高投资则聚焦在旧改，未来两个平台是互补，还是碰撞，可以后续观察。