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  二手房市场是楼市的晴雨表，最能反映一个地区楼市的跌宕起伏，风云变幻。

  这不，君君近日做了个大盘点，选取了广州七区最新成交的近900套房源，从挂牌价、成交价、降价幅度、成交周期等方面，以数据和图表形式，直观呈现广州目前二手市场的成交状况和议价空间！

  实际上，在去年君君也做过类似二手房挂牌与成交状况分析。而这次盘点与去年同期相比，主要呈现以下几个特点：

  1.议价空间变小

  去年同期，广州的二手房成交以降价5-10万元为主流，而目前的二手成交房源有近一半降价幅度在5万元以内，议价空间有所收窄。

  2.成交周期变短

  去年同期由于受疫情影响，二手房从挂牌到成交大多需要3个月到半年甚至一年时间，而目前占比三分之一的二手房源挂牌1-3个月即可成交，成交周期明显缩短。

  3.小户型****

  去年同期改善型买家增多，80-100㎡的三房和四房成交占比是最多的，而今年二手市场成交上仍以60-80㎡小户型为主。

  数据说话，下面具体来看：

  从成交差价看

  最高降640万元！降价5万以内占比近一半

  通过盘点发现，在广州最新成交的近900套二手房源中，大多数均为降价成交，降价幅度从1至640万元不等！而升价成交的则少之又少，仅有几套。

  其中，降价5万以内的房源占比43%，降价6-10万元的占比26%，降价11-20万元的占比19%。另外，降价50万元以上的为少数仅占比2%，且议价空间大的多为大户型、高总价房源。还有1%的房源为升价成交。

  降价最多的是位于天河区嘉裕公馆的一套3室2厅，房源面积159.71㎡，挂牌价3000万元，仅挂牌一天就降价640万元以总价2360万元成交，成交单价147768元/㎡。

  从成交周期看

  三分之一房源挂牌1-3个月可成交

  从成交周期来看，挂牌1-3个月成交的占比最多，为30%；挂牌一周-1个月成交的占比也不少，为23%；再次是挂牌3个月到半年成交的占比14%；挂牌半年到一年成交的占比为13%，还有13%挂牌一周以内即可成交；挂牌一年以上才成交的占比7%。

  而在去年的统计中，挂牌3个月到半年成交占比是最多的为27%；其次是挂牌半年到一年成交的占比为24%。从数据对比，可以很清晰地看出，当前的广州二手房成交周期明显缩短。

  从成交户型看

  刚需买家为主，60-80㎡小户型****

  盘点得知，60-80㎡的小户型两房和小三房占比最多为33%；其次是80-100㎡的三房和四房成交占比为24%。而在去年同期统计中，80-100㎡的三房和四房成交占比是最多的，这表明在去年疫情影响下，市场上改善型买家相对增多。当下的广州二手市场则以刚需为主。

  另外，户型面积在40-60㎡的一房或小两房成交占比18%；40㎡以下的超小户型占比7%；100-120㎡的户型成交占比9%；120-144㎡及144㎡以上的房源成交占比较低，分别为5%和4%。

  从区域来看

  七区议价空间各有不同，不少房源挂牌仅1天就成交

  天河区：5月二手房均价 55073 元/㎡，环比上月上涨 0.65%↑，同比去年同期上涨 15.41%↑

  从此次盘点的最新成交情况来看，天河超一半房源挂牌两个月左右成交，有几套挂牌仅1天就成交。此外，君君发现，天河一些热门小区二手房成交价较去年有大幅上涨。比如天河公园板块的东方新世界、华港花园、小城之春等，部分房源成交单价已突破10万元！

  越秀区：越秀5月二手房均价 60440 元/㎡，环比上月上涨 0.65%↑，同比去年同期上涨 15.07%↑

  寸土寸金的越秀，成交户型多以小面积为主，但价格却是不菲。成交差价最大的是五羊小区一套84.41㎡3房，挂牌价620万元，放出2天时间，降价220万元以总价400万元成交。

  但也不乏挂了几年才卖出去的，此次盘点中，成交周期最长的是水荫路一套1室1厅，面积45.12㎡，挂牌价225万元，成交价220万元，挂了1021天才卖出去！

  还有一套成交面积最小的房源来自小北路，8.15㎡1室，实际套内面积只有6㎡，挂牌价40万元，仅1天就以33万元成交，成交单价40491元/㎡。连卫生间都没有，不懂买家买来是干嘛？出租吗？这么小也不太好租吧……

  不得不说，越秀总是能出人意料！

  荔湾区：荔湾5月二手房均价 38570 元/㎡，环比上月下跌 0.16%↓，同比去年同期上涨 12.24%↑

  荔湾同样是不少房源挂牌两个月左右就可成交，但整体议价空间不大，大部分成交房源降价不多，基本在10万元以内，还有好几套为0降价成交。

  此次盘点房源中，成交价最高的是珠光御景壹號一套139.51㎡3房，挂牌价1300万元，放出4天成交，无降价，成交单价93184元/㎡。

  成家周期最长的是富力广场T区一套3室2厅，面积124.61㎡，挂了918天才卖出去，挂牌价602万元，成交价590，只降价了12万元。

  海珠区：海珠5月二手房均价 44974 元/㎡，环比上月上涨 1.03%↑，同比去年同期上涨 15.74%↑

  海珠的整体议价空间同样不是很大，大多数房源议价空间在10万元以内。其中成交差价最大的是中海橡园国际一套131.07㎡3房，挂牌价920万元，成交价853万元，共降价67万元。

  成交周期最短的分别来自珠江帝景苑91.43㎡3房、尚东峰景72.57㎡3房，海珠半岛花园83.68㎡2房，都是挂牌仅一天就成交。成交周期最长的是素社新村的一套65.41㎡2房，挂牌760天成交。

  黄埔区：黄埔5月二手房均价 28450 元/㎡，环比上月上涨 0.65%↑，同比去年同期上涨 17.72%↑

  黄埔楼市成交火热是有目共睹的。从去年到现在，不少热门小区价格大幅上涨，比如大沙地板块的金碧世纪花园、文冲板块的万科城市花园、萝岗的保利罗兰国际、万科金色梦想等成交单价均已突破5万元！可怕……

  白云区：白云5月二手房均价 31457 元/㎡，环比上月下跌 0.30%↓，同比去年同期上涨 9.07%↑

  白云也有多套房源均挂牌1天成交，比如百事佳新村A区73.24㎡3房，君华香柏广场160.12㎡4房，瑞晖花园54.14㎡2房。成交周期最长的是万科云山花园一套92.83㎡3房，挂了911天才卖出去，而且只降价了1万元，看来业主也不着急卖。

  番禺区：番禺5月二手房均价 29370 元/㎡，环比上月上涨 1.23%↑，同比去年同期上涨 9.27%↑

  通过盘点，番禺整体议价空间也不大，多数房源降价幅度在10万元以内，这可能是由于本身总价就不是很高。成交比较热的小区有广州雅居乐花园、丽江花园、锦绣半岛、祈福新村、彩晴轩等。

  总结

  盘点发现，与去年同期相比，广州当前的二手房市场发生了明显变化，比如我们前面提到的议价空间变小、成交周期相对变短以及小户型受欢迎等，均表现市场走势向好。

  但值得注意的是，由于广州4月调控政策轮番“轰炸”，对后市的影响还有待观察。不管怎样，大家买房时都需多方对比，理性入市，切勿跟风。