近日,乐居君听到风声,花都有个盘铁树开花,开盘6年再次加推,并且靠近区政府旁!
更有意思的是,这个盘竟然出现了一二手倒挂的现象。
此前推出的一期项目凤凰御景已售罄,现在是次新,但毛坯放盘价已经挂到了3万+/㎡。要知道,这回新推二期凤凰瑞景可是精装交付,吹风价也是3万+/㎡,相差无几。
这到底是怎么回事呢?到底是次新更香,还是新盘更好?为一探究竟,乐居君特地前往实踩。
01 花都CBD中轴线旁 吹风价3万+
凤凰瑞景属于花都区府板块,位于花都CBD中轴线旁,三东大道和凤凰北路的交叉处。项目一期凤凰御景就在一路之隔的斜对面。
项目距离地铁站较远,需要接驳。踩盘当天,乐居君先是从地铁9号线马鞍山公园站下车,然后转乘公交,耗时约25分钟才到达项目所在地。
售楼中心位于在建项目首层,现场可以看到多栋楼已经初具规模,楼体挂上了大大的红色宣传广告。
乐居君从现场了解到,凤凰瑞景首期主推10栋和11栋住宅,户型涵盖80㎡-130㎡二房至四房,分别是两梯四户、两梯五户,均为精装修交付。相比一期,二期在园林景观、活动场地上都做了升级。
从位置图上可以看到,这两栋是距离主干道三东大道和凤凰北路最远的,相比后面推出的几栋,估计受车辆噪音影响会小一些。
踩盘当天还未开放样板间,但乐居君拿到了户型图,我们一起来看看:
建面约84㎡的两房两厅一卫,是主推户型里最小的。说是两房,其实可以算作“2+1”房,面积较大的入户花园,可以改造成书房或儿童房。主卧次卧均带飘窗。
建面约100㎡三房两厅两卫,双阳台设计,但由于生活阳台有厨房隔着,因此对流性不强。此外,该户型没有入户花园。主卧带独立卫生间,次卧面积也比较大,小次卧面积则较小,可以用做儿童房。
建面约130㎡是四房两厅两卫,有入户花园,双阳台设计,南北对流。横厅设计,客厅较宽。四间卧室均带飘窗,主卧带套间,可以满足三代同堂的家庭居住。
销售表示,项目预计将于本月底开盘,但目前暂时还未拿到预售证。根据前期客户诚意登记情况来看,意向客户还是比较多的。对于价格,对方也很乐观,预计开盘价吹风3万+。
02 区域配套成熟,紧邻三东村旧改
小区自身配套算是比较完备的。从沙盘可以看到,靠外的几栋首层裙楼设计为商业街。销售介绍说,项目共规划建设儿童游乐园、游泳池、健身乐园以及400米长的夜光跑道,还有空中花园。
而凤凰瑞景所处的花都区府板块,是花都较为成熟的住区,各类配套都比较齐全。
商业方面,附近有骏壹万邦、大润发,可满足日常生活所需。
教育方面,沿着凤凰北路就有骏威小学、三东小学、雄炜•万锦幼儿园、圣心幼儿园等,家门口上学很方便。不过,与一期相比,二期项目并没有规划配建幼儿园。
医疗方面,项目附近设有锦东社区卫生服务站,可以解决日常看病所需。3公里范围内的三甲医院有广州市中西医结合医院(花都院区),开车约10分钟可达。
但值得一提的是,项目临近城中村三东村,目前面貌环境还比较差。此外,项目西面紧挨三东市场,市场内分布肉菜市场、小诊所、服装摊、杂货摊等,人声嘈杂。
拥有700余年悠久历史的三东村,即将迎来全面改造。这个村还有个称号,叫做“广州最贵旧村”。
据了解, 三东村旧改项目总用地面积多达199公顷,预计总投资约300亿元,是目前广州旧改历史上总投资额最大的一个项目,也是花都区的第一个整村全面改造项目。就在去年11月,三东村(含罗仙八队)全面改造项目正式与保利签署合作协议。经过改造,日后必是一番全新面貌。
03 一二手倒挂?二手毛坯也卖到3万+
看完二期项目,乐居君顺带搜索了一期项目凤凰御景。这不看不知道,一看吓一跳,一期的二手毛坯房,也卖到3万了?一二手倒挂?
据附近中介介绍,一期开盘是在5年前,当时均价大概是1.3万元/㎡,2017年底收楼,毛坯交付,属于次新。
小区规模不大,都是14层左右的小高层(二期是22-27层)。该名中介还表示,一期入住率还是比较较高的,但也有多数业主是买来投资的,没有进行装修,因此大多房源都还是交付时的毛坯房状态。
不过,乐居君注意到,在链家挂出的20套一期房源中,毛坯房居然有14套之多。不仅如此,毛坯卖得并不便宜,单价最贵的一套二房二厅,单价约3.2万元/㎡;带装修的最贵也才3.3万元/㎡。
一旁还未开盘的全新二期,景观配套升级,而且还带装修,结果吹风价也是3万+。为何跟一期拉不开差距?
询问中介之后,对方并没有给出明确答案,反而有些“顾左右而言他”。
不过,经过一番对比,乐居君还是发现了一丝端倪。
首先,从小区配套上来说,一期内设有幼儿园,小孩上学十分便捷;而二期是没有的。
其次,从交通区位来看,一期距离地铁9号线马鞍山公园站相对较近,而二期则稍远一些。
再次,一期是14层小高层,密度相对较低,二期则略高,是22-27层,从案场物料给出的图片来看,楼间距似乎也比较密集,居住舒适度可能相较一期差一些。
除了凤凰御景,放眼项目周边,几乎都是二手盘。主要有南航花园、大运花园、锦尚名苑等,链家数据显示均价在2-2.8万元/㎡左右。
04 一个小结
优势:
凤凰瑞景属于花都区府板块商圈,周边商业配套较为齐全,可以享受附近既有配套。
周边教育学校较多,选择性多。
劣势:
项目紧挨凤凰北路、三东大道两条主干道,来往车辆多,部分楼栋将来可能会受噪音干扰。
交通方面,项目周边没有地铁站,距离地铁口比较远,公共交通出行方面不算便利。
从销售口中得知,目前有意向的客户大多是花都本地人,以及在白云机场上班的空姐空少,未来转手的话,接手群体范围较窄。
看完乐居君带来的实踩消息,你会想要买这里吗?
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