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  近日，乐居君听到风声，花都有个盘铁树开花，开盘6年再次加推，并且靠近区政府旁！

  更有意思的是，这个盘竟然出现了一二手倒挂的现象。

  此前推出的一期项目凤凰御景已售罄，现在是次新，但毛坯放盘价已经挂到了3万+/㎡。要知道，这回新推二期凤凰瑞景可是精装交付，吹风价也是3万+/㎡，相差无几。

  这到底是怎么回事呢？到底是次新更香，还是新盘更好？为一探究竟，乐居君特地前往实踩。

  01  花都CBD中轴线旁  吹风价3万+

  凤凰瑞景属于花都区府板块，位于花都CBD中轴线旁，三东大道和凤凰北路的交叉处。项目一期凤凰御景就在一路之隔的斜对面。

  项目距离地铁站较远，需要接驳。踩盘当天，乐居君先是从地铁9号线马鞍山公园站下车，然后转乘公交，耗时约25分钟才到达项目所在地。

  售楼中心位于在建项目首层，现场可以看到多栋楼已经初具规模，楼体挂上了大大的红色宣传广告。

  乐居君从现场了解到，凤凰瑞景首期主推10栋和11栋住宅，户型涵盖80㎡-130㎡二房至四房，分别是两梯四户、两梯五户，均为精装修交付。相比一期，二期在园林景观、活动场地上都做了升级。

  从位置图上可以看到，这两栋是距离主干道三东大道和凤凰北路最远的，相比后面推出的几栋，估计受车辆噪音影响会小一些。

  踩盘当天还未开放样板间，但乐居君拿到了户型图，我们一起来看看：

  建面约84㎡的两房两厅一卫，是主推户型里最小的。说是两房，其实可以算作“2+1”房，面积较大的入户花园，可以改造成书房或儿童房。主卧次卧均带飘窗。

  建面约100㎡三房两厅两卫，双阳台设计，但由于生活阳台有厨房隔着，因此对流性不强。此外，该户型没有入户花园。主卧带独立卫生间，次卧面积也比较大，小次卧面积则较小，可以用做儿童房。

  建面约130㎡是四房两厅两卫，有入户花园，双阳台设计，南北对流。横厅设计，客厅较宽。四间卧室均带飘窗，主卧带套间，可以满足三代同堂的家庭居住。

  销售表示，项目预计将于本月底开盘，但目前暂时还未拿到预售证。根据前期客户诚意登记情况来看，意向客户还是比较多的。对于价格，对方也很乐观，预计开盘价吹风3万＋。

  02  区域配套成熟，紧邻三东村旧改

  小区自身配套算是比较完备的。从沙盘可以看到，靠外的几栋首层裙楼设计为商业街。销售介绍说，项目共规划建设儿童游乐园、游泳池、健身乐园以及400米长的夜光跑道，还有空中花园。

  而凤凰瑞景所处的花都区府板块，是花都较为成熟的住区，各类配套都比较齐全。

  商业方面，附近有骏壹万邦、大润发，可满足日常生活所需。

  教育方面，沿着凤凰北路就有骏威小学、三东小学、雄炜•万锦幼儿园、圣心幼儿园等，家门口上学很方便。不过，与一期相比，二期项目并没有规划配建幼儿园。

  医疗方面，项目附近设有锦东社区卫生服务站，可以解决日常看病所需。3公里范围内的三甲医院有广州市中西医结合医院（花都院区），开车约10分钟可达。

  但值得一提的是，项目临近城中村三东村，目前面貌环境还比较差。此外，项目西面紧挨三东市场，市场内分布肉菜市场、小诊所、服装摊、杂货摊等，人声嘈杂。

  拥有700余年悠久历史的三东村，即将迎来全面改造。这个村还有个称号，叫做“广州最贵旧村”。

  据了解， 三东村旧改项目总用地面积多达199公顷，预计总投资约300亿元，是目前广州旧改历史上总投资额最大的一个项目，也是花都区的第一个整村全面改造项目。就在去年11月，三东村（含罗仙八队）全面改造项目正式与保利签署合作协议。经过改造，日后必是一番全新面貌。

  03  一二手倒挂？二手毛坯也卖到3万+

  看完二期项目，乐居君顺带搜索了一期项目凤凰御景。这不看不知道，一看吓一跳，一期的二手毛坯房，也卖到3万了？一二手倒挂？

  据附近中介介绍，一期开盘是在5年前，当时均价大概是1.3万元/㎡，2017年底收楼，毛坯交付，属于次新。

  小区规模不大，都是14层左右的小高层（二期是22-27层）。该名中介还表示，一期入住率还是比较较高的，但也有多数业主是买来投资的，没有进行装修，因此大多房源都还是交付时的毛坯房状态。

  不过，乐居君注意到，在链家挂出的20套一期房源中，毛坯房居然有14套之多。不仅如此，毛坯卖得并不便宜，单价最贵的一套二房二厅，单价约3.2万元/㎡；带装修的最贵也才3.3万元/㎡。

  一旁还未开盘的全新二期，景观配套升级，而且还带装修，结果吹风价也是3万+。为何跟一期拉不开差距？

  询问中介之后，对方并没有给出明确答案，反而有些“顾左右而言他”。

  不过，经过一番对比，乐居君还是发现了一丝端倪。

  首先，从小区配套上来说，一期内设有幼儿园，小孩上学十分便捷；而二期是没有的。

  其次，从交通区位来看，一期距离地铁9号线马鞍山公园站相对较近，而二期则稍远一些。

  再次，一期是14层小高层，密度相对较低，二期则略高，是22-27层，从案场物料给出的图片来看，楼间距似乎也比较密集，居住舒适度可能相较一期差一些。

  除了凤凰御景，放眼项目周边，几乎都是二手盘。主要有南航花园、大运花园、锦尚名苑等，链家数据显示均价在2-2.8万元/㎡左右。

  04  一个小结

  优势：

  凤凰瑞景属于花都区府板块商圈，周边商业配套较为齐全，可以享受附近既有配套。

  周边教育学校较多，选择性多。

  劣势：

  项目紧挨凤凰北路、三东大道两条主干道，来往车辆多，部分楼栋将来可能会受噪音干扰。

  交通方面，项目周边没有地铁站，距离地铁口比较远，公共交通出行方面不算便利。

  从销售口中得知，目前有意向的客户大多是花都本地人，以及在白云机场上班的空姐空少，未来转手的话，接手群体范围较窄。

  看完乐居君带来的实踩消息，你会想要买这里吗？