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  因“内讧”而被曝光的深房理事件已经过去月余，有关调查尚在进行中。“102份炒房材料”，给今年以来调控不断升级的深圳楼市平添新波澜，它所产生的影响仍在持续发酵，自然也在业内引发了一场讨论狂潮。

  为分析深房理模式的危害后果，警示社会公众不要参与违法房屋买卖行为。2021年5月8日，广东省房地产研究会就“深房理现象”召开专题研讨会。该会会长黄远华、监事长王涛、执行会长韩世同、研究员窦雍岗及资深法学专家于跃江出席会议，并从不同角度阐述了对深房理模式的理解和看法。

  “深房理”模式浮出水面

  这事儿要从经营贷违规流入楼市问题说起。

  根据公开报道，深圳自2020年4月开展经营贷专项整治工作以来，深圳银保监局提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

  今年3月18日，深圳银保监局与人民银行深圳市中心支行联合发布《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》，通报了三起典型案例，曝光了经营贷资金违规流入房地产市场的违规操作手法，涉案的平安银行深圳分行、深圳农村商业银行光明支行被点名批评。通报要求辖内银行对经营贷违规进入楼市等现象进一步强化管理。

  紧接着，4月2日，深圳人民银行发布了《关于公布对经营用途贷款违规流入房地产领域问题投诉举报途径的通知》，针对社会舆论关注的焦点，房地产市场是否有违规资金进入，提供了举报途径，向广大市民征集线索。

  五天后的4月7日，一位名为“深房理装修队003”的微博用户，在个人社交平台上公布了102份“深房理”摇篮会员合伙炒房材料。深房理模式浮出水面。

  针对这一举报，4月8日，深圳市住建局、公安局、市场监督管理局、地方金融监管局、互联网信息办公室、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局等七部门联合发布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》。

  根据通告，深房理被举报反映涉嫌违法违规炒房行为包括：教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格；以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资；提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房；涉嫌虚假广告；通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息等。

  七部门表示，对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。相关调查处理结果，将第一时间向社会公布。

  从发布通告至今，已经过去一个多月，有关深房理违规使用经营贷炒房行为的调查仍在进行中。

  “深房理”背后的房产证券化

  “深房理”现象之所以能很快引发市场和有关部门的广泛关注，是因为它并不是个案。

  具体来讲，深房理模式是指，以炒房牟利为目的，利用社交平台，采用会员模式，通过集资放贷、挪用银行经营性贷款等方式，集资聚众买卖房屋的行为模式。据广东省房地产研究会数据显示，深房理本身拥有会员3000多人，深圳共有此类机构3800多家。

  为什么称“深房理”是个模式呢？广东省房地产研究会会长、资深房地产法务专家黄远华表示，因为不止一家公司在这么做，也不止一个人在这么做。它波及的面比较广，有很多公司、很多人参与到这里面来。所以，“深房理”不是一个公司，也不是一个行为，而是一个有着共同特点、反复多次出现的一种商品房买卖的商业模式。

  深房理买卖房屋归纳起来有两种方式：一是集资买卖方式，二是贷款买卖方式。

  其中，集资买卖方式是指出资人将资金交付给深房理，然后由深房理安排买受人出面购买房屋、出卖房屋和分红利润。贷款买卖方式，是指深房理为炒房客提供贷款支持和方法指导，涉及成立虚假公司、利用经营贷炒房等。

  在此过程中，为取得购房资格，规避政府的市场管制，深房理往往指使有关人员通过虚假离婚、虚假结婚、安排落户、代缴社保、代持股份等方式取得购房资格，以此实现房屋买卖的市场准入。

  并且如果出资人在炒房还没有完成的情况下想退出，则可以把其代持合同的权利转让给其他出资人，深房理协助办理有关合同权利的转让手续。这就是深房理模式中著名的“房屋证券化”方法。

  那么，深房理模式所涉及的代持合同、股份转让合同、贷款合同和房屋买卖合同是否是有效的呢？

  房地产法务专家于跃江认为，根据现有材料，在加入深房理的时候，大家的目的都是为了通过炒房赚钱。在这个时候，他们已经建立了一个合作关系，后面签的代持协议、转让协议等合同，单独意义上看应该认定为是有效的。

  “但深房理模式中，第二种贷款买卖方式，通过成立公司用经营贷买房的话，肯定可以认定是骗贷了。国家目前也是从这个角度切入，查经营贷违规流向房地产市场，这种行为下的合同可以认定是无效的。”

  至于深房理模式是否涉及非法集资，广东省房地产研究会研究员窦雍岗对非法集资这一概念持保留意见。他提到，根据刑法规定，非法集资是有严格要求的。深房理现象所要承担的法律责任跟非法集资要融合起来，还有一定的讨论空间，需要侦查部门去进一步调查。

  “深房理”与房住不炒的非兼容性

  在于跃江眼中，深房理模式是用看似合法的形式掩盖非法的目的，值得引起重视和警惕。

  “它破坏了房地产市场秩序和金融市场的管理秩序。国家是要用经营性贷款来扶持实体企业，解决民生就业。这个钱一拿去炒房，对实体经济不但没有帮助，还影响了民生，影响了金融秩序，这个后果显然是相当严重的。它实际上还侵占了相当多人应有的居住权。”

  很显然，深房理模式的存在是以房价持续上涨、大幅度上涨为前提的，而一旦房价不再上涨，这种模式则可能出现很多问题。比如深房理无法偿还高息集资和兑现高额分红；出资人冒险集资因无力还款而出现争议；物权代持出现大面积争议并诉诸人民法院等等。

  并且深房理模式还涉及人为改变供求关系，促使某个小区或片区房价持续攀升，加剧了财富集中和贫富分化。

  如广东省房地产研究会监事长、法学教授王涛所说，房价上涨有两方面原因：一种是自然上涨，由于城市经济发展、人口增加、供求关系变化等各方面原因，都有可能导致房价的上涨；另外一种是非正常上涨，就比如深房理模式，“谋利是他们的唯一目的，而且他要谋的绝对不是一点点利益，对于老百姓来说这一定是个坏事。”

  实际上，“房住不炒”也提了很多年，但广东省房地产研究会执行会长、知名房地产专家韩世同觉得，“现有机制其实是很难实现房住不炒的，这么多年来不断地炒、不断地炒，炒到出现经济危机了就要‘救市’，为什么不能够有一个更好的市场机制？这在基础制度上可能是有一些问题的。”

  他提到，国家一直在探索新的住房机制和模式，比如在雄安，房地产是不允许炒的。在海南，现在也尽量不依托房地产作为主要产业，希望能够通过整体经济发展来改变房地产业独大的格局和模式。而深圳完全是有条件有能力去创新一个更好的、能够为全中国做到很好示范的房地产长效机制。

  如何从根本上实现房住不炒的治理目标？黄远华直言，要想房住不炒，条件只有两个：

  第一，当炒房不赚钱的时候。这需要从制度层面去安排，比如政府把地价、税收压下来，当面粉的价钱有效降低时，面包的价钱就降了。简而言之，就是房价能下来或者说是不再上涨的时候，炒房就变得无利可图。

  第二，是有更好的机会能够赚钱。所有的闲散资金跟资本需要寻求出路，才导致大家一窝蜂参与到炒房或者深房理模式里面去。当有了更好的投资渠道，才能实现房住不炒。

  尾记：

  “深房理”事件发酵至今，不论最后得出怎样的调查结果，都注定会在房地产进化史上留下一抹不光彩的痕迹。在人们本能的趋利性心理驱使和社会生活的各种诱惑下，要真正实现“房住不炒”的目标，推动房子回归其原本“住”的属性，可能还有很长的一段路要走。但类似深房理将房产金融化甚至证券化的模式却须摒弃，希望此次深房理事件能给社会以反思，防微杜渐，房住不炒。