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  之前我们说到，买入黄埔的门槛越来越高。 特别是目前的天花板老黄埔，新房已经走上了6字头。 不过，最近Peggy却接到电话说，在文冲还有江景公寓在售，单价才8000多一平，十分“白菜”。要知道，同为公寓，大沙东地铁上盖的中鼎君和名城二期·名汇已经去到2.5万元/㎡，这里凭什么便宜这么多？ 今天，就让我们会一会这个临港ATM云寓。 

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  下一个珠江新城？新地标比肩小蛮腰？

  
从文冲地铁站A口出来，一旁就是拆迁中的文冲旧村。询问中介目的地大概多远，对方回答“八九分钟”，但实际花费的时间大概是这个数字的两倍左右。 沿着石化南路东行，除了在建和落成的回迁房和商品房，放眼望去没什么高楼大厦，一副蜕变中城中村的风貌。一路上卡车货车来来往往。经过海港堆场一堆颜色各异的集装箱之后，终于看到了项目销售部。入口处还看到了保利物业的logo。

  案场销售介绍，项目就位于销售中心后面，目前正在建设中。别光看这一片外观还比较原生态，好饼是不缺的。

  比如，周边楼盘都指望着的现象级商业体华润万象城、黄埔国际邮轮城、有轨电车3号线。第二CBD就在隔壁，“这里就是下一个珠江新城”都喊出来了，完全不把金融城放在眼里。宝能国际新贸易创新中心400米地标拔地而起，广州塔还有谁在意。 

  但实际上，这些配套距离项目都还有一定距离。 不仅如此，城中村拆迁后，融资地块除了建设住宅，也有不少公寓。其实现在文冲地铁站附近就有万科城市之光公寓，而且距离地铁站和居民区更近。将来公寓总供应量增加，这里是否还有竞争力呢？

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  81㎡能改5房？拆迁户买来“过渡”？

  项目建有公寓和商业体。公寓部分总层高21层，13层以下是平层，15层以上是loft房，5梯22户，南向单位可以望江，但是没有阳台。

  让我们来瞅瞅有什么产品可以挑选。 在售户型有四种。A户型建面约42.3㎡，是面积最小的单位。进门一目了然，厨房、客厅和卧室无缝连接，是最常见的公寓户型。

  有趣的是，买家可以选择上下两层一起买。通过与门口平行的另一个楼梯，便可到达二层。二层B户型见面42.3㎡，但比一层多了个小阁楼，可以用来做衣帽间或者茶室。销售表示，如果是投资的话，建议一次买两层北向。

  C户型建面约73.9-75.5㎡，复式结构。楼上楼下各有两间卧室、一间客厅。从楼层平面图来看，这种户型位于东西两侧，每层楼只有两户。

  D户型是四种户型中最大的，建面约81㎡，同样是复式结构，像是C户型放大了一点。特别是二楼客厅宽不少，如果像一些长租公寓品牌那样打隔断出租的话，能做成五房。据说，CD两种偏大户型的买家中，有一些是黄埔城中村的拆迁户们。在等待回迁房的日子里，可以先住着公寓“过渡”一下。

  据介绍，公寓总共约500套房，开盘半个月有余，还剩下不到100套。开盘时单价不到9000元/㎡，涨价3%后单价仍不过万，总价36万元起。

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  酒店托管9年回本？还能注册公司地址？

  买公寓投资，还是要靠收租回本。 这个项目除了价格低，销售还特别强调一点，就是收益高。

  买家可以选择自行放租，或者交给物业打理。 

  如果选择前者，可以交给中介挂出寻租，盈亏自负。中介还补充说，除了出租，公寓还可以给企业拿去注册公司地址，市场价大概是300-800元/月。只需要提供地址，无需给对方使用。根据周边租房市场价格，大概能租个2000-2500元。

 而如果选择了后者，不仅不收管理费和水电费，每月还能获得一笔2000-8000元不等的租金回报，每三年租金收益涨6%，还有额外的分红收入。这一切的前提是，要签一个10年协议，在这期间买家不能自住，得全部交给对方打理。

 “黄埔那么多城中村都拆了，以后大家都要租公寓来住，到时候不光不缺客人，租金也比村民自建房要高得多。”销售表示。 以面积最小的A户型北向为例，销售算了一笔账。总价约35万元/套，单价约8240元。月租金大概是2000元。这笔钱是雷打不动的，无论能不能租出去，协议一签，酒店每个月就要往业主卡里打钱。

 已知公寓首付5成，如果贷款5年，月供约3550元；如果贷款10年，月供约2050元，基本可以靠租金覆盖。不过这个收入属于看天吃饭，是无法确切保证的。 销售总结，按照上述计算，大约需要10年左右的时间回本。产权30年，扣除10年，剩下20年可就是纯收益了。

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  产权已缩水10年？出售只需3000元换名？

  
等等，产权30年？公寓产权不是40年吗？ 追问之后才知道，项目所在地块早在2007年就拿到了建设用地规划许可证，用地性质为村经济发展用地，且是大沙地污水处理厂建设的拆迁复建用地。 根据案场公示，项目在2011年拿到建设用地批准书，2019年才收到广州市规划和自然资源局发出的关于延长地块动、竣工时间和《建设用地批准书》有效期的复函，今年1月拿到建筑工程施工许可证，工期2年，最快也要2023年收楼，届时产权已经缩水十几年。 相比住宅，公寓的交易税费也高出很多。但案场销售表示，完全不需要担心这个。如果日后想要出售，也不用缴纳高额，拿3000块钱给房管局更名就行了。当然，实际操作中能不能做到，我们就不得而知了。 都说公寓投资“坑多多”，你觉得这个项目值得入手吗？