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  黄埔楼市，盛产网红盘。

  尤其是心脏位置-区府板块的盘，流量气质突出，热门新盘一个接一个，时代天境、越秀TOD·星樾、合生中央城纷纷登场。（回顾乐居实踩：现在的黄埔科学城，可以闭眼入吗？）

  今天乐居君要探的新盘——越秀TOD·星樾山畔，就位于区府片区，地铁7号线二期（在建）水西北站上盖，主打区府TOD概念。

  什么是TOD 开发模式呢？

  TOD项目以“公共交通为导向”，以400-800米为半径，建立一个包含办公、住宅、商业、文化、教育、自然等多业态配套一体。

  通俗点说，这种类型的楼盘的特质是：通勤便利，生活无忧。

  越秀TOD·星樾山畔项目建设现场，一下简称“星樾山畔”

  通勤便利，生活无忧

  回到项目前身，2019年12月，广州地铁以358006万元的总价夺得的水西停车场地块，折合楼面价约17815元/㎡，随后建成项目星樾山畔。

  该宗地为交通场站用地兼居住用地，名副其实的TOD上盖地块。

  2020年6月，越秀地产发布公告，通过与控股股东越秀集团订立两份地产期权契约，收购两项新地铁房地产项目“水西项目”及“镇龙项目（越秀TOD·星汇城）”51%股权，主导开发星樾山畔项目。

  事实上，自2019年以来，越秀地产已经成功收购5大TOD模式“巨无霸”项目，包括越秀TOD·星樾山畔、越秀TOD·星汇城、越秀TOD·星樾、越秀TOD·星图、越秀TOD·星瀚。

  将眼光放回项目本身。

  星樾山畔位于在建的地铁7号线二期水西北站上盖，下一站即是水西站（地铁21号线和7号线二期换乘站），可乘坐快线直达天河员村。而7号线二期预计2022年底开通。

  距离项目不远处的黄埔有轨电车1号线（地铁长平站—新丰路站）已经开通，可接驳地6号线香雪站。

  另外，项目毗邻广州地铁21号线水西站和广惠高速公路萝岗出入口。不愧是TOD项目，交通出行方面占尽优势。

  既然是网红盘，通勤、地段、生活配套方面，一样都不能落下。

  项目位于区府中心板块，南侧就是萝岗敏捷广场，3公里内范围内聚集了萝岗万达广场、奥园广场、萝岗国际演艺中心及锐丰中心等成熟商业综合体，海底捞、钱大妈、超市、食肆一应俱全，吃喝玩乐都有着落。

  据销售称，星樾山畔小区将自建两层商业街，楼下就是地铁。规划一所12班公立小学和9班制幼儿园，供业主孩子上学。目前小学已经开工建设。

  另外，距离项目较近的三甲医院有中山大学附属第三医院岭南医院、萝岗中医院等，周边还有北京师范大学广州实验学校、省一级香雪小学、科学城中学等学校。

  地段、区位、配套，都具备“流量”要素，十分适合有通勤和生活娱乐需求的年轻人。

  山景+TOD是卖点

  星樾山畔体量不算特别大，占地面积9万㎡，建面约33万㎡，将建9栋高层住宅，一字排开，总户数约2000户出头。

  据销售称，项目在去年末已经开盘上市，A1栋和A2已经售光，根本不愁卖。预计2022年10月交楼，价格待定。

  果然，这很“黄埔”。

  从项目现场来看，周边靠近在建的萝岗中心城区保障性住房（二期）公租房（萝岗和苑）。

  项目A1和A2栋临近竣工，配套小学已经初具雏形。

  项目距离暹岗山仅约100米，三面环山。9栋住宅楼根据地形地势，沿山势一字型南北点式排开。北向户型基本能做到户户看景。

  不过，项目北侧紧挨广佛肇高速路，有一定的粉尘和噪音影响，尤其是北向的户型。

  刚改+刚需户型

  目前星樾山畔主推建面约82㎡三房两厅一卫、89㎡三房两厅两卫、113㎡四房两厅两卫户型，户型涉及刚需以及刚改，选择较多。我们来逐个测评一下。

  --建面约82㎡三房两厅一卫户型--

  建面约82㎡做三房，户型还算紧凑，整体实用率也比较高。三间卧室都做了飘窗，两个次卧面积小且方，是比较刚需的户型。

  三个卧室并排分布在客厅右侧，动静分离。洗手间干湿分离。

  亮点在于，玄关位置较为宽敞，厨房为U型设计，预留有冰箱位置，在玄关一侧，业主买菜可以进门即可卸下东西。

  客厅阳台留有洗手台和置放洗衣机的位置。

  不足在于，建面约82㎡三房两厅一卫户型为北向户型，降噪降尘方面，需要多费一点心思。

  值得一提的是，此户型格局，与香雪地铁站附近的时代天境建面约83㎡三房两厅一卫户型，大致相近。仁者见仁智者见智，买家可以对比一下。

  --89㎡三房两厅两卫户型--

  和建面约82㎡三房户型相比，建面约89㎡三房两厅两卫户型格局相差不大，同样是动静分离布局。不同的是，建面约89㎡户型多一个卫生间。

  该户型朝南向，几乎不受广佛肇高速噪音影响。这也是该项目最为热门的户型，单价要比北向户型贵3000-5000元/㎡。

  主卧和大次卧带有全飘窗，两间卧室朝南，采光和通风较好。主套带步入式衣帽间。

  不足的是，玄关位置面积比建面约83㎡三房户型要窄，小次卧为半飘窗。

  --建面约113㎡四房两厅两卫户型--

  建面约113㎡四房户型是横厅设计，南北对流。主卧面积宽敞，带干湿分离卫生间。

黄埔区府“网红盘”能入吗

  四个卧室窗户都为全飘窗，采光绝佳。客厅连通阳台，景观视野较好，能望见开阔山景。阳台面积宽敞，交付标准带洗手台。

  不足之处在于，房屋大门对着主卧门，比较“讲究”的买家可能会介意。瑕不掩瑜，该户型属于改善型户型，通风采光是没得挑剔的。

  三个户型的交付标准相差不大，包含了地面板砖、吊轨、燃气炉、凉霸、净水器等设施。

  据现场销售称，目前销售中心正在诚意登记。项目大概四五月开盘，具体价格还未定。

  “货比三家”

  买房如同头找对象，合适更重要。

  参考一下周边新盘情况，你会发现，没有十全十美的房子，只有自己能接受的价格和优劣势。

  在香雪 -科学城板块，分布着近10个新盘，如合生中央城、越秀TOD·星樾、时代天境(黄埔)、时代香树里等，价格在4-5万元/㎡。

  合生中央城属于大型社区，项目体量高达270万㎡，规划2.5万户，居住密度较高，距离香雪地铁站步行距离超过2公里，因此均价比周边新盘稍微便宜一些，约3.6万元/㎡。

  该盘户型面积较大，因此总价也更高，主力户型为建面约94㎡三房、建面约126㎡四房以及建面约131㎡四房，房源带装修。

  地铁6号线香雪站旁的越秀TOD·星樾，体量同样不小，小区共62栋楼，总建面约93万㎡。目前处于清货阶段，仅剩少量建面约103-134㎡三四房在售，均价约4.1-4.3万元/㎡。

  位于开创大道主干道的时代天境(黄埔)，属于小型社区，共1000多户，距离香雪站有一段距离，户型主推为81-106㎡三至四房，同样是定位刚需和刚改，带装均价约40000元/㎡。

  二手盘方面，靠近萝岗地铁站、位于宝能演艺文化中心对面的新福港鼎峰，二手房源挂牌价去到5-6万元/㎡。

  再看回星樾山畔，你心里多少有底了吧~

  项目优劣势

  1、区府板块，地铁上盖，楼下就有商业街，周边医疗、商业配套成熟，生活和出行较为便利。

  2、内部规划公立小学（具体未定），家门口的学校。

  3、户型有刚需和刚改类型，选择多样。

  劣势

  1、广佛肇高速的噪音和扬尘影响。

  2、楼下地铁、商业街的噪音影响。